再建築不可物件とは?価値を高めるために知っておきたいポイントを解説
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  • 再建築不可の基礎知識


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目黒区 再建築不可物件
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再建築不可物件とは、建物を建て替えることのできない物件のことを指し、一般的には買い手のつきにくい物件とも言われています。

この記事では、再構築不可物件の概要やメリット・デメリット、再建築ができない理由などについて解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可とは、文字通り建物を新築で建てられない土地です。今ある建物を取り壊してしまうと、 再建築 ができません。 建築基準法に定められた道路に、敷地が2m以上接していない場合は建物の建替えや、増築、改築ができません。また、道路に2m以上接していても、その道路が法定外道路の通路や路地の場合も同 様に再建築できません。

なぜ再建築できないのか?

接道義務を満たしていないが大きな要因ですが、再建築不可の土地は古くから形成された住宅地に 多く、適切な避難路が無かったり、防災上問題がある場合があるので、そういった土地には一定の 規制が付加されます。

既存不適格物件とは?

建築時には適法に建てられた建物が、その後法令の改正等によって新しい規定に適合しない 建物を示します。建替えの際は、同じような建物は建築できませんので、現行法に適合した建物に 建替える必要があります。

接道義務とは?

建築基準法第43条1項に定められており、建築物の敷地は建築基準法に定めれらた幅員4m以上の 道路に2m以上接しなければいけないのが『接道義務』になります。接道義務で問題になるケースは 主に敷地延長の旗ざお状の土地や不整形地に多く見受けられ、2m以上接していない場合は 接道義務を満たしていません

接道義務違反とは?

違反といっても何ら罰則等がある訳ではなく、前述の通り建物の再建築が出来ません。 ただし、周囲に広い空地があり交通・安全・防火・衛生上、問題ないと認められれば再建築が可能になる場合があります。

なぜ再建築できないのか?

接道義務を満たしていないが大きな要因ですが、再建築不可の土地は古くから形成された住宅地に多く、適切な避難路が無かったり、防災上問題がある場合があるので、そういった土地には一定の規制が付加されます。


このような旗ざお地で、道路に接している間口が2m以下の場合は、再建築不可となります。


参考例A同様に、間口2m以下の不整形な土地です。土地面積が広くても再建築は出来ません。


間口が充分広くても、接している道が通路や水路のような法定外道路の場合は、再建築が出来ません。

どんな土地でも再建築できるようになるのか?

残念ながら、すべての再建築不可物件を、建て替え可能にできるわけではありません。
まず、再建築不可になっている要因を調査、特定し、それに対する打開策を弊社の専門チームが模索します。
近隣周辺の調査や、役所、専門機関等の折衝を重ね、最終的に再建築が可能になるか判断します。

再建築ができるようになると何が変わるのか?

大きな違いは、住宅ローンが利用できるようになります。再建築不可物件は、ほとんどの金融機関が住宅ローンの利用ができないので、売却の際の障壁となることが多く見受けられます。
当然、土地としての資産価値も大きく上がりますので、売却金額も上がることが予想されます。

既存不適格物件とは?

建築時には適法に建てられた建物が、その後法令の改正等によって新しい規定に適合しない建物を示します。
建替えの際は、同じような建物は建築できませんので、現行法に適合した建物に 建替える必要があります。

昭和25年5月に建築基準法が施行されてから、現在まで幾度となく法令が改正されていますが、昭和38年までは容積率等の制限もなく、高さ制限しかありませんでした。昭和56年6月からは建築物の新耐震基準が施行され、平成10年6月には建築物の中間検査・性能規定化などの建築基準法が一部改正され、平成12年6月から実施されています。

既存不適格物件の相談・買取事例

増築して違反建築物になってしまった

既存の建物を建て替えると面積が今よりかなり小さくなってしまう

法律が変わって建蔽率・容積率オーバーになってしまった

増売却を検討していたが既存不適格は買取が難しいと言われた

狭小住宅との違いは?

土地面積が10坪前後くらいの狭い土地に、建蔽率・容積率ギリギリに建てられている建物が狭小住宅ですが、既存不適格物件や違反建築物に比べれば、土地建物の売却は難しくありません。
土地面積が40㎡以下の場合、住宅ローンの取り扱いができない金融機関も多いので、その点は注意が必要です。

接道義務とは?

建築基準法第43条1項に定められており、建築物の敷地は建築基準法に定められた幅員4m以上の道路に2m以上接しなければいけないのが『接道義務』になります。
接道義務で問題になるケースは主に敷地延長の旗ざお状の土地や不整形地に多く見受けられ、2m以上接していない場合は 接道義務を満たしていません。

接道義務(違反)とは?

違反といっても何ら罰則等がある訳ではなく、前述の通り建物の再建築が出来ません。ただし、周囲に広い空地があり交通・安全・防火・衛生上、問題ないと認められれば再建築が可能になる場合があります。

例えば下記のような場合は接道義務(違反)となります!!

接道義務違反の3つのケース

【暗渠(あんきょ)】

現在は普通に使用されている道路でも、昔は水路だった箇所に蓋をして利用している道を暗渠と言い、見た目は通常の道路と変わらなくても、建築基準法上の道路ではありません。

【囲繞地(いにょうち)】

公道にも私道にも接しておらず、他人の敷地を通らなければ自分の敷地に出入りできないような土地を囲繞地と言い、こちらも接道義務違反の土地になります。

【旗ざお地】

敷地延長の土地でも間口が2m以上あれば接道義務違反ではありませんが、間口2m以下の土地の場合は接道義務違反になります。

再建築不可物件の利点は?

建て替えができない分、相場より安く購入できるので、リフォームやリノベーションを上手く利用することによって、永住性の高い住居にすることも可能です。
最近では若者を中心に、古民家を自分自身でDIYして再生するケースが増えており、今後も再建築不可のような低価格の物件の需要が見込まれます。



お問い合わせから引渡しまでの流れ

  1. STEP01 お問い合わせ
    お電話または問合わせフォームよりお問合わせください。
  2. STEP02 物件の調査
    再建築可能か不可か調査し、再建築不可であれば、可能に出来るのかも含めて調査致します。
  3. STEP03 査定
    再建築が可能な場合と再建築不可だった場合での査定額を迅速に提示致します。
  4. STEP04 契約
    物件の査定額にご納得いただければご契約の流れになります。
  5. STEP05 お引き渡し
    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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