記事公開日 2024年12月16日

最終更新日 2024年12月16日

再建築不可物件は「建て替えができない」「リフォームできる範囲が限られる」など通常の不動産と比べて制約が多く、活用方法に悩む方も少なくないでしょう。
 
一見、活用が難しいように思える再建築不可物件ですが、実はさまざまな活用方法があり、収益を生み出すことも可能です。ただし、収益を目的に再建築不可物件を活用したいと考えているのなら、事前に費用対効果をしっかりと見極めることが大切です。
 
今回の記事では、建物・土地別の再建築不可物件の具体的な活用方法、活用する際の注意点について詳しく解説します。
  

再建築不可物件の建物・土地活用方法16選

再建築不可物件は、建物を解体したあとに新たな建物を建てることができないため、活用方法に悩む方も多いでしょう。ここでは、再建築不可物件を有効活用する16種類の方法を特徴やメリットとともに解説します。
  

再建築不可物件の建物活用方法7選

 
既存の建物を利用した再建築不可物件の活用方法はさまざまです。建築確認申請が不要の範囲内であればリフォームが可能で、工夫次第で収益化も図れます。
 

住居

 
再建築不可物件を相続などで引き継いだ場合、最低限のリフォームを行なって自宅として利用することが可能です。活用方法が制限される再建築不可物件は通常の土地よりも評価額が低く設定されることから、固定資産税が安く済むメリットも享受できます。ただし、建て替えができないため、老朽化や自然災害などによって倒壊しないように注意する必要があります。
 

戸建て賃貸物件

 
既存の建物をリフォームして、ファミリー層向けの戸建て賃貸物件として運用する方法もあります。再建築不可物件は築年数が古い、老朽化しているものが多い傾向です。そのため、リフォーム費用は通常の物件より高くなる傾向にありますが、安定した家賃収入を得られればリターンが見込めるでしょう。一方で、入居者が見つからなかったら収入を得られない、維持管理費がかかる点を考慮する必要があります。
 

店舗

 
立地によっては、既存の建物を店舗として貸し出すことも可能です。例えば、既存の家屋の風合いを活かしてカフェを開きたいと考えている方に貸すようなケースです。入居者の自由に内装をリフォームしてよいという条件を付ければ、初期費用をそれほどかけずに賃貸経営を行なえます。ただし、やはり入居希望者がいなければ収入を得られない点は押さえておく必要があるでしょう。
 

民泊

 
観光客や出張者向けの民泊として活用することも可能です。周辺に観光名所があるなどの場合は、長期休暇中の利用客が見込めて多くの収益を期待できるでしょう。ただし、宿泊施設として180日以上営業するには旅館業法に基づく営業許可が必要となるため、注意が必要です。また、衛生面や安全面、近隣住民への配慮も求められます。
 

社宅・寮

 
企業向けの社宅や学生向けの寮として貸し出すことも一つの方法です。例えば、社宅では家族とともに転勤する方がおもなターゲットとなるため、既存の間取りをそのまま活かせます。学生寮にしても、シェアハウスのように個別の部屋を作る必要がないので、大規模なリフォームを行なわずに活用できるところが魅力です。
 
しかし、貸し出すにあたってはリフォームが不可欠であり、相応の費用がかかる点は覚悟しなければなりません。
 

トランクルーム

 
トランクルームとして収納スペースを提供する活用方法もあります。特に都市部では住宅内に必要な収納スペースを確保するのが難しく一定のニーズがあるため、安定した収入が期待できます。トランクルームは住居ではないため、再建築不可の土地にも設置可能です。トランクルーム業者に業務を委託すれば、フランチャイズ加盟料などの費用は必要になるものの、運営の手間がかからない点もメリットです。
 

太陽光発電設備

 
既存の建物の屋根や土地に太陽光発電設備を設置し、発電した電力の売却で収益を得る方法です。太陽光発電経営を行なうケースでは一定の初期投資が必要で、かつ日照条件や周辺環境によって発電量が変動するリスクがあります。しかしメンテナンスの手間がそれほどかからず、比較的運用は容易です。住居としてそのまま住むのであれば、太陽光発電で生活電力を賄うこともできます。
  

再建築不可物件の土地活用方法9選

 
次に、再建築不可物件の土地活用方法についてご紹介します。新たな建物は建てられませんが、有効に土地を利用する手段はいくつもあります。
 

駐車場や駐輪場

 
車両が出入りできる間口が確保できれば、駐車場や駐輪場として活用することが可能です。駐車場業者に土地を貸して経営を委託するスタイルなら、初期費用をかけずに始められます。
 
ただし、駐車場や駐輪場経営を成功に導くには立地が鍵を握っているといっても過言ではありません。そのため、駐車場や駐輪場経営を始める際には、需要が見込めるかどうかを確認することが大切です。
 

農園

 
都市部でニーズが高い貸し農園として活用する方法も有効です。土地を利用者ごとのスペースに区切って貸すだけなので初期投資が少なく済み、安定した収入が期待できます。ただし、収益性はそれほど高くありません。また、土地の維持・管理を自分で行なわなければならないデメリットもあります。
 

ドッグラン

 
犬を飼っている方向けにドッグラン経営を行なうのも選択肢の一つです。特に都市部では犬が自由に走り回れる場所が少ないため、高いニーズが見込めます。初期投資が少なく済むのは利点ですが、始めるにはある程度土地の広さが必要です。
 

コンテナハウス

 
コンテナハウスを設置し、運用する方法もあります。コンテナハウスは住居や店舗、倉庫などさまざまな用途で活用可能です。そのため、土地上にコンテナハウスを設置して貸し出せば、収益化できる可能性は大いにあります。
 
ただし、床面積が10㎡を超えるコンテナハウスは再建築不可の土地には設置できません。したがって小型のコンテナハウスしか設置できず、それほど大きな収益は期待できない点に注意が必要です。
 

ガレージハウス

 
既存の建物とは別に車両を収納できる小型のコンテナハウスを設置して、ガレージハウス経営を行なうこともできます。ガレージスペースを、趣味を楽しむ場や作業場として利用できる柔軟性も魅力です。駐車スペースが限られている都市部では、一定のニーズを見込める活用方法といえます。
 

トレーラーハウス

 
トレーラーハウスを設置し、移動が可能な住居スペースとして活用する方法もあります。トレーラーハウスは車両扱いになり、建築確認申請が必要ありません。ただし、容易に動かせない、公道までつながっている通路がないなどのときには建物と見なされるため、注意が必要です。
 

資材置き場

 
建設業者などの企業に資材置き場として貸し出せば、安定した収入を得られます。活用に際して土地の整備がいらず、そのまま貸し出せる手軽さがメリットです。特に再建築不可物件の周辺で資材を大量に使用する業者がいれば、資材置き場としての需要が期待できるでしょう。
 

自動販売機

 
自動販売機の設置は、手軽に収益化できる活用方法です。運営を管理業者に委託すれば、手間をかけずに収益を得られます。ただし収益性はそこまで高くなく、敷地内にゴミを捨てられて近隣トラブルに発展する恐れもある点には注意が必要です。
 

貸し地

 
土地そのものを貸し出し、地代収入を得る活用方法です。用途は借り手の自由であり、多様なニーズに応えられるメリットがあります。ただし、やはり収益性はそこまで高くなく、土地にかかる固定資産税を踏まえると赤字経営に陥る可能性がある点には注意しましょう。
  

再建築不可物件の活用方法を決める際の注意点

再建築不可物件をより効果的に活用するためには、いくつか押さえておきたい注意点があります。ここでは、再建築不可物件の活用方法を決める前に知っておくべきポイントを3つご紹介します。
  

更地にする判断は慎重に行なう

 
再建築不可物件はその名のとおり、一度更地にしてしまうと二度と建物を建てられません。また、建物があれば固定資産税の減税措置が適用されますが、更地にした場合、建物があるときに比べて多額の固定資産税がのしかかってきます。
 
そのため、活用方法を決めるまでは、更地にするかどうか慎重に検討する必要があります。
 
関連記事：再建築不可物件は更地にするのがおすすめ？メリットとデメリットを解説
  

費用対効果をよく考える

 
収益目的で再建築不可物件を活用する場合、かけた費用に対する効果が得られるか十分に検討することが必要です。
 
特に築年数の古い再建築不可物件は活用に際して必要となるリフォーム費用が割高になることもあり、投資に対する効果が薄れる可能性があります。また、物件の立地状況などを踏まえ、検討している活用方法に対してニーズがあるかどうかをしっかりリサーチすることも重要です。
  

良い活用方法が見つからないときは専門家へ相談する

 
不動産業者のなかには、再建築不可物件を専門に扱っているところもあります。良い活用方法が見つからない場合や、再建築不可物件を買い取ってもらいたいときは、専門家へ相談するのがおすすめです。
 
また、再建築不可物件のままでは活用できない場合に、再建築可能にできるかどうかなどの調査も依頼できます。
 
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再建築不可物件の買取実績
  

まとめ

 
再建築不可物件にはさまざまな活用方法がありますが、更地にすると再建築ができなくなるため、慎重に判断する必要があります。また、リフォームを行なう場合は費用対効果を十分に検討することが必要です。これらのポイントを押さえ、再建築不可物件の最適な活用方法を見つけましょう。
 
第一土地建物では、再建築不可物件の買い取りや最適な活用方法のご相談を承っております。再建築不可物件をどうすべきかお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

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