記事公開日 2024年08月10日

最終更新日 2024年9月12日

  
「相続した実家が再建築不可物件だった」「価格が安いから再建築不可物件を購入した」などの理由で再建築不可物件の所有者になったものの、上手に活用することができず後悔する方も少なくありません。こうした物件は特殊性が高く、再建築が可能な状態にしたりリフォームを行なったりといった、活用や売却に向けた独自の対策を検討する必要があります。
 
この記事では、実際に再建築不可物件を相続・購入した方が後悔した事例を紹介するとともに、効果的な問題解決策も解説します。

再建築不可物件のおさらい

再建築不可物件とは、敷地に建っている既存建物を解体したとき、新たに建て替えができない物件のことです。建築基準法で規定される「接道義務」を果たしていない物件であり、建築基準法や都市計画法などの関連法が制定される以前に建てられた、築年数の古い住宅でよく見られます。
 
再建築不可物件は建て替えができないだけでなく、建築基準法で規定される「大規模な修繕・模様替え」に該当するリフォーム・リノベーションについても認められません。さらに、2025年4月の建築基準法改正により、再建築不可物件でのリフォームの制限がより厳しくなることが想定 されています。
 
セットバックや隣接地の買い取りなどで再建築不可の状態を解消することも可能ですが、費用や手間がかかるのがネックです。
 
再建築不可物件には、通常の物件よりも価格が安い、固定資産税が少なくて済むといったメリットもあります。しかし、デメリットのほうが大きいため、取り扱いに困っている方が多くいるのも実情です。

再建築不可物件を相続・購入した方の後悔事例7選

 

 
ここからは、再建築不可物件を相続や購入によって取得した方にありがちな後悔事例を7つ見ていきましょう。
  

建物の安全性が確保されていない

 
先述のとおり、再建築不可物件は建築基準法などの法律が制定される前から存在しているため、総じて築年数の古い物件が多くなっています。
 
おまけに建て替えができないため、建物の老朽化が進んでいる可能性も高いといえます。大規模なリフォーム・リノベーションも思うように実施できないことも踏まえると、建物の安全性には注意が必要です。現行の耐震基準も満たしていないケースが考えられ、地震や台風による突風などで倒壊する危険性もあるでしょう。
 
また、接道義務を満たしていないので、万が一の事態があったとき消防車や救急車が入りづらいというのも大きな問題です。
  

住宅ローンの審査に落ちてしまった

 
住宅購入の際、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。しかし、再建築不可物件を購入する場合には金融機関の審査に通らない可能性が高いため、注意が必要です。
 
住宅ローンを組むにあたり、金融機関は対象物件を担保として融資を実行します。再建築不可物件は、建築制限や安全性の問題などから担保価値が十分にないと判断されやすく、多くの金融機関で融資の対象外となっているのです。
 
住宅ローンを利用できないとなると、自己資金で購入するか、金利の高いリフォームローンを使うしかありません。どちらにしても資金力や経済力がないかぎり、家計が苦しくなることが懸念されます。
  

更地にしてしまった

 
不動産会社などからアドバイスを受けるまま、再建築不可物件の建物を解体してしまうと後悔につながりやすくなります。
 
建物を解体すればメンテナンスコストがかからないというメリットを享受できるものの、一度更地にしてしまうと、新たな建物は原則建てることができません。さらに、住宅用地で適用される固定資産税の特例の対象外となるため、毎年納める固定資産税額が大きくアップしてしまいます。活用の難しさから売却も難しくなるなど、デメリットが満載です。
 
更地なので駐車場として活用する方法もありますが、接道義務を果たしていないため、車が入りにくかったり駐車しにくかったりして、使い勝手の悪いものになってしまうでしょう。
 
再建築不可物件を更地にした場合のメリット・デメリットは、こちらの記事をご覧ください。
 
関連記事
再建築不可物件は更地にするのがおすすめ？メリットとデメリットを解説
  

不動産投資でマイナス収支になってしまった

 
不動産投資において出口戦略が取れずに困るというのも、再建築不可物件でよくある後悔です。物件価格を安く抑えられるからといって、投資目的で再建築不可物件を購入したものの、売却価格が購入価格を下回ってしまい、トータルの収支がマイナスになってしまうケースが該当します。
 
家賃収入で利益を得る前提であっても、築年数の古さや安全性の問題から入居希望者が集まりにくく、長期間空室になってしまうリスクもあるでしょう。
 
たとえ利益がゼロだったとしても、所有期間中は修繕費や固定資産税・都市計画税といった一定の支出があるため、最悪の場合、手元資金から持ち出しが発生するおそれもあります。
  

建物が倒壊・消失して建て替えができなくなった

 
再建築不可物件では、どのようなケースであれ、建物の建て替えが認められません。仮に地震や台風などの自然災害、隣家の延焼といった不可抗力が原因で倒壊・消失したとしても、再建築はできないのです。建物がなくなると活用困難な土地だけが残ってしまい、ますます扱いに困ることになるかもしれません。
 
もし消失した建物に居住していたとすれば、家を失ってしまい、生活が成り立たなくなるリスクもあるでしょう。
  

何となく相続したら再建築不可物件だった

 
親が亡くなり、何となく成り行きで不動産を相続してみたら、再建築不可物件だったというケースもあります。不動産の所有や管理に関する知識を持たないまま、資産になるからというだけで相続してしまうと、活用できずに放置することになります。
 
その間も、修繕費や固定資産税・都市計画税などの費用はかかるため、むしろ「負の資産」になってしまうおそれがあるのです。
  

長期間放置したことで問題が起こった

 
資産性が低いから「どうせ売れない」と、再建築不可物件をまともに管理しないまま長期間放置してしまう方も少なくありません。しかし、放置している間にも建物の劣化は進行しており、雨漏りやシロアリによる被害が生じたり、落書き、不法占拠、ゴミの不法投棄などに悪用されたりするリスクがあります。
 
放置した結果「特定空き家」に指定されてしまうと、先ほど紹介した固定資産税の特例が適用されなくなるだけでなく、罰金や行政代執行の対象になってしまうおそれもあるのです。
  

【再建築不可物件】後悔する前に実施したい問題解決策

再建築不可物件でありがちな後悔をする前に、次のような問題解決策を講じることができないか検討してみましょう。
  

再建築可能な状態に変える

 
再建築不可物件でも、何かしらの方法で接道義務を満たすことができれば、通常の土地同様に再建築ができるようになります。有効な方法は次のとおりです。
 
方法 概要と注意点
セットバック ・敷地をセットバックして道幅を確保する方法
・セットバックした分だけ活用できる面積が小さくなる
隣接地の購入・賃借 ・旗竿地や袋地で隣接地を購入、賃借して、2m以上の間口を確保する方法
・隣接地所有者の同意が必要となる
・費用がかかる
第43条第2項申請 ・建築基準法第43条第2項に定められた例外規定の適用を受けて、再建築を可能にする方法
・申請手続きに大きな手間と時間がかかる
 
各方法の詳細は以下の記事をご覧ください。
 
関連記事
再建築不可となる理由とは？再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介！
再建築不可物件の救済措置とは？おすすめの活用法などを紹介
  

リフォーム・リノベーションで資産価値を高める

 
再建築不可物件で大規模なリフォームやリノベーションが難しいのは、建築確認申請が通らないからです。裏を返せば、建築確認申請が不要なリフォーム・リノベーションなら実施できるということになります。耐震工事やバリアフリー工事であれば、国や自治体から補助金が出る可能性もあります。
 
ただし、前面道路や間口の関係上、工事車両の出入りや機材の搬入が難しく、工事の難度が高いケースもあるでしょう。
  

接道義務が関与しない土地活用方法を検討する

 
再建築不可物件でも、更地のまま使う分には接道義務を果たしている必要はありません。具体的には、以下に示すような活用方法が考えられます。
 
・家庭菜園、貸農園
家庭菜園や貸農園であれば、建築物を建てるわけではないので、再建築不可物件でも問題なく運用できます。雑草や害虫で周囲に迷惑がかからないよう、欠かさず管理していきましょう。
 
・資材置き場
土地を貸し出すだけの資材置き場も、再建築不可物件でも可能な活用方法です。収益性は高くありませんが、ただ放置するくらいなら検討してもよいでしょう。
  

再建築不可物件専門の買取業者に売却する

 
活用方法が見当たらない土地でも、再建築不可物件をはじめとする訳アリ物件専門の買取業者に売却できる可能性があります。
 
第一土地建物は、数多くの再建築不可物件を買い取ってきた「再建築不可物件のプロ」です。物件調査・査定・買取・販売と一連の対応を自社で一貫して行なうことにより、即日査定と高価買取を実現しています。
 
現況有姿、契約不適合責任免責での買い取りも可能なので、余計な手間をかけずに売却が可能です。再建築不可物件の扱いに困っている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
  
再建築不可物件の買取実績
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まとめ

 
既存の建物を建て直したり、大規模にリフォーム・リノベーションしたりするのが難しい再建築不可物件は特殊性が高いため、十分な知識がないまま相続・購入してしまうと、後悔につながるおそれがあります。
 
もし、すでに所有している再建築不可物件の取り扱いに困っているのであれば、再建築不可物件の買取実績が豊富な第一土地建物まで、ぜひご相談ください。

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