記事公開日 2023年06月26日

最終更新日 2024年9月12日

 
再建築不可物件は、自由に建て替えるのが難しいことから、購入を避けられる傾向にあります。しかし、どういった物件が再建築不可になるのかわからないという人も多いのではないでしょうか。
 
建築物の敷地は、原則として、道路に面していなければなりません。また、建築基準法に規定される「接道義務」を満たしている必要もあります。敷地が道路に面していなかったり、接していても接道義務を満たしていなかったりする建物は、再建築不可となってしまうのです。
 
この記事では、再建築不可になる理由を4つのケースに分けて詳しく解説します。後半では、再建築不可物件の再建築を可能にする方法を紹介していきます。
 
 

再建築不可になる理由とは？

 
まずは、再建築不可になる4つの理由について、詳しく見ていきましょう。
 
なお、本記事の前提となる再建築不可に関する基礎知識は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
 
再建築不可とは？知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント
 
 

理由1：道路に接している間口が2m未満

再建築不可になる理由で多いのが、敷地の道路に面している間口が2m未満だからというものです。

建築基準法第43条において「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と規定されています。本規定は「接道義務」と呼ばれ、道路に2m以上接していない間口不足の土地には建物を建ててはならない、という決まりなのです。
 
接道義務は、火災発生時の避難動線や緊急車両の通路確保といった、安全性の観点から定められています。
 
参考：建築基準法 | e-Gov法令検索
 
上記の条文にある「道路」とは、あくまでも建築基準法で規定される道路のことです。一見、道路と接しているように見えても、建築基準法で認められていない道路に面している場合は再建築不可となります。この点は、理由3にて詳しく解説しましょう。
 
建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物では、接道義務違反であるケースが散見されます。接道義務を満たしていない敷地の建物は、すべて再建築不可となるため注意が必要です。

接道義務や、建築時の基本ルールである建築基準法について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
 
接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
 
建築基準法とは？改正の理由や家の新築・建て替えに関わる基本ルールを解説
 
 

理由2：敷地が道路に接していない（袋地）

周りをほかの土地に囲まれているなどの理由で道路に接していない敷地も、再建築不可です。道路に直接出ることのできない土地を「袋地」と呼びます。
 
また、河川や水路、海によって道路と隔てられている土地、崖によって道路と激しい高低差がある土地は「準袋地」と呼ばれます。準袋地も袋地と同様、再建築不可とされるため要注意です。

敷地の一部が道路に接していたとしても、理由1で解説したとおり、間口が2m以上なければ建築基準法上は認められません。
 
袋地とそれを取り囲む囲繞地（いにょうち）のポイントについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。
 
袋地と囲繞地の違いとは？基本を押さえて有利な不動産売買を！
 
 

理由3：建築基準法上で規定された道路に接していない

敷地が道路と2m以上接していても、接している道路が建築基準法に適したものでなければ、当該敷地は再建築不可となります。
 

 

建築基準法第42条では「道路とは幅員4m以上のものをいう」と規定しています。原則、幅が4m以上なければ、建築基準法上の道路として認められません。接道要件について「幅4m以上の道路に2m以上接していること」と説明されるケースが多いのは、この規定があるためです。
 
参考：建築基準法 | e-Gov法令検索
 
幅員4m未満の道路は緊急車両の通行が困難であるため、基本的に建築基準法の適用外となります。間口が2m以上あっても、敷地の接する道路が幅員4m未満だと、再建築不可になる可能性が高いといえるでしょう。
 
ただし、建築基準法第42条第2項において、例外規定が設けられています。幅員4m未満の道路であっても特定行政庁の指定を受ければ、建築基準法上の道路としてみなされるという規定（いわゆる「2項道路」）です。

2項道路に面する敷地は、接道義務違反に該当せず、セットバックを条件に再建築が可能となります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
 
接道義務の例外となる2項道路とは？2項道路に欠かせないセットバックについても解説
 
 

理由4：路地部分の長さが規定外

接道部分から細い路地が伸びている「旗竿地」は、路地状部分の長さにも気を付けたいところです。幅員4m以上の道路に2m以上接していても、路地の長さが規定外だと、再建築不可として扱われてしまう場合があります。
 

 
路地部分の長さに関する規定は、自治体によって異なるため注意が必要です。ここでは、東京都建築安全条例における規定を紹介しましょう。
 
敷地の路地状部分の長さ 路地状部分の必要幅員
20m以下の場合 2m
20mを超える場合 3m
 
参考：東京都建築安全条例｜東京都例規集データベース
 
東京都にある旗竿地の場合、路地状部分の長さが20m以下であれば、間口を含む路地状部分の幅員は2mあれば問題ありません。しかし、路地状部分の長さが20mを超える旗竿地では、路地状部分の幅員が3m以上ないと再建築不可扱いになってしまうのです。
 
実質的に建築基準法の規定よりも厳しい内容となるため、旗竿地の場合には、自治体の規定を確認しておくようにしましょう。
 
 

再建築不可物件を再建築可能にする方法はある？

 
再建築不可物件はそのままだと建て替えることができません。しかし、一定の対策を講じれば、再建築できるようになる可能性があります。
 
ここからは、再建築不可物件を再建築可能にするための3つの方法について見ていきましょう。
 

セットバックをする

 
建物と接している道路が、建築基準法上の道路としての規定を満たしていない場合、敷地をセットバックすることで再建築可能となります。
 
具体的には、敷地をセットバックして、道路の中心線から敷地境界までの距離を2m以上確保します。セットバックにより敷地の一部を「みなし道路」とすることで、建築基準法における道路の規定を満たすのです。
 
なお、セットバックにより道路化した部分には、フェンス・塀・門扉といった外構を含め、構造物は一切設置できません。
 
 

隣接している土地を購入する

 
間口が2m未満の旗竿地や袋地などで有効なのが、隣接する土地を購入するという方法です。

旗竿地なら、敷地よりも道路側にある土地を購入して一体化すれば、接道部分を2m以上確保できます。

袋地であれば、取り囲む土地の一部を購入して、敷地から道路へ直接出られるようにします。また、土地の一部を所有者から借り受けて通行する権利を確保することにより、接道義務を満たすというのも有効です。
 

建築基準法第43条のただし書きを申請する

建築基準法第43条第2項に規定されるただし書きを活用すれば、土地形状の変更や私道の負担をともなわず、再建築が可能となります。
 
建築基準法第43条第2項の1号・2号では、次に当てはまる建物について、例外的に再建築を認めています。
 
 建築基準法適用外の幅員4m以上の道路に2m以上接する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの。（1号）
 周囲に広い空地があるなど国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの。（2号）
 
参考：建築基準法 | e-Gov法令検索
 
詳しい条件や手続きの流れを知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。
 
再建築不可物件の救済措置とは？おすすめの活用法などを紹介

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第一土地建物は「再建築不可物件」の専門家として、年間数十～百件近くに上る再建築不可物件や既存不適格物件を取り扱ってきました。これまで再建築不可物件を買い取ってきた実績も数多くあります。
 
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まとめ

 
建物が再建築不可となる理由としては、以下の4点が挙げられます。
 
■ 道路に接する間口が2m未満である
■ 袋地などで道路に面していない
■ 建築基準法で規定された道路に面していない
■ 路地状部分の長さが規定外の旗竿地に建っている
 
再建築不可物件は、建て替えに制限があることから資産価値が低くなってしまいます。使い勝手の良い土地にしたいなら、後半で紹介した3つの方法により、再建築可能な状態にするとよいでしょう。
 
また、再建築不可物件を専門に取り扱う業者に買い取ってもらうというのも有効な方法です。再建築不可物件の扱いに困っているなら、まずは、実績とノウハウが豊富な第一土地建物へお気軽にご相談ください。

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