記事公開日 2024年05月30日

最終更新日 2024年7月26日

  
未接道物件は再建築が認められていないうえ、購入の際に住宅ローンを利用できない可能性もあるため、一般的な物件より売却が困難です。実際、買い手が現れず持て余している方もいるのではないでしょうか。
 
しかし、物件特有の性質に合わせてアプローチすれば、未接道物件にも売却のチャンスは生まれるため、すぐあきらめる必要はありません。
 
今回の記事では、未接道物件の概要、売却が難しい理由や安くても売却すべき理由、おすすめの売却方法を紹介します。

そもそも未接道物件とは？

 
未接道物件とは、建築基準法における道路との「接道義務」 を満たしていない物件のことです。
 
おもな事例を以下にまとめたので、どのようなケースが当てはまるのかチェックしてみましょう。
 

参考：建築基準法 | e-Gov法令検索
 
接道義務は災害が発生した際に緊急車両の通行を妨げない、避難経路を確保するといった安全上の理由から必要です。未接道物件は安全を守るための規定をクリアしていない性質上、どうしても用途が限定されるので、接道義務を満たしている物件より市場価値は低くなります。
 
関連記事：接道義務とセットバックとは？必要な費用や計算方法・注意点も紹介
　　　　　接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ

未接道物件の売却が難しい理由とは？

 

 
　
未接道物件の売却が難しい理由は、おもに以下の2点が挙げられます。
 
● 再建築不可物件に該当するため
● 住宅ローンを利用できないため
 
それぞれ詳細をまとめたので、基礎知識として押さえておきましょう。
  

再建築不可物件に該当するため

 
再建築不可物件とは、建物の建て替えや大規模な増改築ができない物件のことです。「接道義務」を満たしていない条件が含まれるので、未接道物件も該当します。
 
再建築不可物件に当てはまる場合、既存の家を解体して新たな家を建てられません。リフォームなら可能ですが、さまざまな制限を受けるので、建物の劣化・老朽化に対処することが難しくなっています。
 
また、地震や洪水といった自然災害で家が倒壊しても、再建築は認められません。つまり、使い道のない荒れた土地だけが残るということです。
 
このような理由から買い手にとってリスクが高いので、売却も難しい傾向にあります。
 
関連記事：再建築不可となる理由とは？再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介！
  

住宅ローンを利用できないため

 
未接道物件は再建築不可という大きなデメリットを抱えているので、金融機関から担保価値が低いと見なされています。そのため、買い主が購入するにあたり、住宅ローンを利用できない可能性も高いのです。
 
住宅ローンの契約を結べなかった場合、現金一括払いで購入するか、あるいは消費者金融などから借り入れることになります。しかし、前者は資金に余裕がないと難しく、後者は金融機関より金利が高く設定 されているため、どちらにせよ未接道物件は一筋縄で購入できません。
 
実際、ほとんどの方は不動産取引において住宅ローンを利用しているので、それが使えない未接道物件はどうしても売れ残りやすい傾向にあります。
 
関連記事：再建築不可物件に利用できる住宅ローンについて

未接道物件は安くても売却すべき？

 
先述したように未接道物件はデメリットが大きいため、買い手がいても売却価格は安くなりがちです。立地条件・地域事情・建物の築年数などによって変動するものの、一般的な物件の50～70％程度が相場となっています。
 
しかし、未接道物件も人が住んでいるかどうかを問わず、所有しているだけで固定資産税を毎年納めなければなりません。また、周囲から見えにくく犯罪の温床になりやすい、処分の際に相続問題が起こりやすいといったリスクもあります。
 
そもそも未接道物件は売却自体が難しいため、買い手が見つかったら早めに売却したほうが無難です。
  

【未接道物件】おすすめの売却方法5選

 

 
未接道物件を売却する場合、以下のような方法がおすすめです。
 

• 再建築可能物件に変えて売却する
• 隣地所有者に売却する
• 隣地と一緒に売却する
• 収益物件として売り出す
• 不動産会社に売却する

 
売却の流れや注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。
  

再建築可能物件に変えて売却する

 
未接道物件は再建築不可という制限を受けているので、需要が低くなっています。しかし、再建築可能物件になるように対処すれば、スムーズに売却できる可能性も高まります。
 
再建築可能物件に変えるための方法をまとめたので、以下も併せてご覧ください。
  

参考：建築基準法 | e-Gov法令検索

関連記事：再建築不可物件を再建築可能にする抜け道・裏ワザとは？
  

隣地所有者に売却する

 
一般的な観点から見ると扱いにくい未接道物件でも、隣地所有者にとっては価値が高いかもしれません。特に隣地も同じ未接道物件に当てはまる場合、土地の一体化によって接道義務を満たせる可能性があります。
 
隣地がすでに接道義務を満たしていても、敷地面積が増えると物件の価値は上がるため、前向きに交渉してみましょう。
 
ただし、隣地所有者を取り巻く状況や売り主との関係によっては、交渉に応じてくれない可能性もあります。
  

隣地と一緒に売却する

 
自分の土地と隣地を一体化したら接道義務を満たせる場合、隣地所有者に一緒のタイミングで売却を提案してみるのも一案です。隣地を売買する手間を省いたり、測量の資金をカットしたりできます。
 
ただし、この方法も隣地所有者が交渉に応じてくれることが大前提です。
  

収益物件として売り出す

 
劣化・老朽化が進んでいなければ、未接道物件でも既存の建物は問題なく使用できます。外壁・壁紙・水回りなどのリフォームはできるので、建物の価値を高めてから賃貸用の収益物件として売却すれば、一定の需要が見込めるでしょう。
 
また、自分で収益物件を運用すれば、家賃収入を得られます。
  

不動産会社に売却する

 
不動産会社によっては、未接道物件を含む「訳あり物件」でも買い取ってくれます。不動産取引のノウハウや人脈を持っているため、スムーズに売却しやすい点が魅力です。
 
また、買い手や隣地所有者との交渉を任せられるので、トラブルも起こりにくいでしょう。
  

再建築不可の未接道物件を売却したい方は第一土地建物にご相談を！

 
未接道物件の売却を考えている場合、まずは第一土地建物 までご相談ください。
 
第一土地建物は再建築不可物件を専門に取り扱っており、年間数十～百件近くの訳あり物件を買い取ってきた実績があります。未接道物件はもちろん、シロアリ被害に遭った家や雨漏りが発生している家 でも問題ありません。
 
また、物件調査から買い取りまですべて自社内で完結しているので、即日査定・高価買取を実現できます。
 
「できるだけ早く家を手放したい」「どの会社に相談しても買い取ってくれない」とお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
 
再建築不可物件の買取実績
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まとめ

 
未接道物件は建築基準法で定められた接道義務を満たしていないので、一般的な物件より安全性や市場価値が低いとされています。
 
建て替えや増改築ができないうえ、住宅ローンも利用できないため、売却が難しいことは否めません。
 
しかし、セットバックの実施や隣地所有者との調整、専門の不動産会社による買い取りなど、売却の可能性を高める方法はあります。
 
自分の資産やライフプランを踏まえつつ、リスクの低い方法を選択しましょう。

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