記事公開日 2021年09月05日

最終更新日 2024年3月18日

 

再建築不可物件の多くは、法律で指定される道路に対して、十分に接道していない「接道義務違反」の物件です。実は、道路は「建築基準法」「道路法」など、複数の法律で定義されており、どのようなものを道路と呼ぶかは、それぞれ異なります。

 

再建築不可物件に対する規制で注意すべきは、建築物に対するルールを定めた「建築基準法」です。ただし、道路法も再建築不可物件と無関係ではありません。

 

この記事では、道路法と建築基準法、それぞれの法律と再建築不可物件の関係を紹介します。

 

■道路法と道路の種類について

まずは、道路法とはどのような法律なのか解説していきます。また、道路法の既定の対象となる4種類の道路についても解説します。

 

◇道路法とは？

道路法は、道路の整備や管理に関する事項などを定めた法律で、1952年に制定されました。道路の管理や整備は誰が行なうのか、費用は誰が負担するのかなど、維持管理やその責任の所在に関してルールを定めています。

 

道路法には道路の定義も規定されており、あてはまるものだけが道路法の規定の対象となります。

 

◇道路法による道路の種類

道路法では、規定の対象となる道路に以下の4種を挙げています。

 

【道路法上の道路の種類】
 高速自動車国道
 一般国道
 都道府県道
 市町村道

 

参照：道路法第三条|e-GOV法令検索

 

この他には、トンネルや橋など、道路に付属する施設や設備も、道路の一部として扱います。

 

■建築基準法の道路と再建築不可物件の関係

 

 

道路は、道路法のほかにも複数の法律で定義されています。そのなかで、再建築不可物件などの建築物と直接関わるのが「建築基準法」です。それでは、建築基準法上の道路と、再建築不可物件にはどのような関わりがあるのでしょうか。

 

◇建築基準法には接道義務が規定されている

建築基準法では「建物の敷地は建築基準法上の道路と間口が2メートル以上接していなければならない」というルールが設けられており、この規定を接道義務と呼んでいます。土地の接道距離を確保することで、救急車両の出入りをしやすくするために規定されました。

 

再建築不可物件の多くは、この接道義務に違反していることから、工事の制限を受けています。そのため、再建築不可かどうかを判断するには「建築基準法上の道路」に「規定された距離（通常2メートル）が接道」しているかが重要となります。

 

◇再建築不可物件の活用で関係のある建築基準法

前述のとおり、再建築不可物件の多くは「道路に接道していない」「接道距離が足りない」ことで、建物の工事を制限されています。ここでいう「道路」とは建築基準法上の道路を指し、同法42条で以下のように定義されます。

 

【建築基準法上の道路の定義】
第1項一号 道路法上の道路
第1項二号 以下のいずれかの法令を根拠に築造された道路
・都市計画法
・土地区画整理法
・旧住宅地造成事業に関する法律
・都市再開発法
・新都市基盤整備法
・大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法
・密集市街地整備法（第6章に限定）
第1項三号 建築基準法の施行時点ですでに存在する道路
第1項四号 道路法・都市計画法などを根拠に新設・変更が予定されており、2年以内に執行見込みとして特定行政庁が指定した道路
第1項五号 個人・法人など私人が築造し、かつ政令の基準に適合しており、特定行政庁から位置の指定を受けたもの
第2項（みなし道路） 建築基準法施行時点ですでに建物が立ち並んでいた幅4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
参照：建築基準法四十二条｜e-GOV法令検索

 

■道路法上の道路に接している土地は再建築できる？

 

 

道路法上の道路は、建築基準法42条1項一号の「道路」の定義に含まれます。そのため、この道路に適切に接道している土地は、建物の建て直しや増改築が可能です。

 

一方、建築基準法が定める各種法令の基準や、建築基準法そのものが設ける条件に該当しない場合、その道は法令の基準に適合する「道路」とはいえません。たとえ接道距離を2メートル以上確保できていても、接道義務を満たしているとはいえないため、再建築不可となります。

 

再建築不可物件かどうか知りたい場合、接している道がどの道路に該当するのかを確認しましょう。自分では判断できない場合、自治体の土木関連・建築関連の窓口に問い合わせると教えてくれます。

 

■違反すると再建築不可となる接道義務の例外について

建築基準法で規定される接道義務を満たすには、幅4メートル以上の「建築基準法上の道路」に2メートル以上接道していなければなりません。ただし、これには一部例外が存在します。

 

◇幅員4メートル未満でも道路に指定される2項道路

建築基準法42条2項に規定される、いわゆる2項道路は、幅員4メートル未満でも建築基準法上の「道路」として扱われます。

 

2項道路は、建築基準法の施行時点ですでに多くの住宅が立ち並び、生活用の道として機能していた道です。安全面から考えると幅員が十分とはいえませんが、例外的に道路として認められています。

 

ただし、建て替えや増築工事を行なうには、前面道路の幅員が4メートルになるよう、敷地うち道路側の一部を私道として提供しなければなりません。この敷地の後退を「セットバック」といいます。

 

セットバックが将来的に必要な物件や、セットバック済みの物件は「私道負担あり」とされます。不動産広告などで明示される事項ですので、見たことがある方もいるかもしれません。

 

◇但し書き道路に接している土地は接道義務に違反しない

建築基準法43条但し書き（現在は43条2項の2）の規定も、接道義務の例外の一つです。43条但し書きの条件を満たした道路に接することで、建物の再建築が可能になります。

 

この条項に記載されている条件は、以下のとおりです。以下の条件を満たす場合は、建築許可が下りることがあります。

 

【但し書き道路の条件】
 敷地の周囲に広い空地を有する
 国土交通省令で定める基準に適合する
 特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めている
 建築審査会の同意を得ている

 

参照：建築基準法第43条2項の2|e-GOV法令検索

 

なお、2番目の「国土交通省例で定める基準」は、建築基準法施行規則第10条の3で詳しく指定されています。

 

【施行規則第10条の3の規定】
 敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地を有すること
 農道など公共の用に供する幅4メートル以上の道に2メートル以上接していること
 敷地が建物の用途や規模などに対し安全を確保できる十分な幅があり、道路に通じる通路に接していること

 

参照：建築基準法施行規則第10条の3第4項|e-GOV法令検索

 

これらの条件を満たしている場合、建築審査会へ申請を行なうことで、再建築をできる可能性があります。

 

■まとめ

物件が再建築可能かどうかを考えるとき、直接関係してくるのは「建築基準法上の道路」に接道しているか否かです。道路法にも独自の道路の基準が存在しますが、こちらも建築基準法における道路の定義に含まれています。

 

通常、建築基準法上の道路は「同法42条の定義にあてはまる幅4メートル以上のもの」です。しかし、例外規定もいくつか存在し、建築基準法施行以前からの既存道路への救済措置も用意されています。

 

このように、例外や細かいルールが多いことから、専門的な知識がなければ「結局再建築できるのかどうかわからない」と行き詰まってしまうこともあるでしょう。こういった場合の選択肢の一つとして、再建築不可物件に詳しい専門業者に相談してみることをおすすめします。

 

当社は、再建築不可物件をはじめとした訳あり物件を、広く取り扱う専門業者です。「とりあえず相談だけしたい」という方も大歓迎です。多くのお客様のお悩みに対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。