記事公開日 2020年12月05日

最終更新日 2021年2月8日

再建築不可物件の相場は、似た条件の通常物件に対して3割から7割程度といわれています。しかし、価格の低い再建築不可物件であっても、再建築可能にできれば売却価格や資産価値を向上させることが可能です。この記事では、再建築不可物件の相場と価格をアップさせる方法を解説していきます。

 

■再建築不可物件・土地の相場はどのくらいなのか

不動産の査定価格は、査定時の不動産市場の情勢や不動産会社によって異なります。そのため一概に相場を断言することはできませんが、一般的には、再建築不可物件の相場は通常物件の3割から7割といわれています。これは、後述の理由から買い手が付きにくいことが原因です。

 

なお、不動産の価格は建物の価値にも左右されるため、建物が劣化しないうちに売却することが、なるべく高く売るためのポイントとなります。

 

■再建築不可物件の相場が安くなってしまうのは何故？

 

再建築不可物件の価格が安い理由は何なのでしょうか？買い手が付きづらい理由を見てみましょう。

 

◇建て替えや増築ができないため

再建築不可物件は、建築基準法で更地にしてからの建て替えや、建物の面積が変わる増改築が規制されています。たとえ自然災害や火災などで家を失っても、同じ土地に再び家を建てることができません。そのため、一般的な中古住宅や住宅用地と比べて需要が低く相場も安くなります。

 

◇金融機関の住宅ローンを借りることが難しいため

再建築不可物件を購入する際は、金融機関の住宅ローンを利用できないケースが多くあります。再建築不可物件は、ローン審査においては「家を建てられない土地」と判断され、担保価値が低く評価されることが理由です。

 

住宅ローンが利用できない場合は一括で決済しなければならないため、買い手に敬遠され、相場は低くなります。

 

◇築年数が古い物件が多いため

再建築不可物件の多くは、築40年以上の古い建物です。傷んだ建物は中古住宅としての価値が低く、状態によっては土地の残置物としてマイナス評価の要因になることもあります。このことからも買い手が現れにくく相場が低くなりやすいのです。

 

◇リフォームなどに費用がかかる

再建築不可物件は建て直しができないため、住宅用地として利用する場合、現状建っている建物をリフォームするのが一般的です。しかし、前述のとおり再建築不可物件は古い建物が多く、傷みが進行しているとリフォーム費用が高額になりやすい特徴があります。

場合によっては中古住宅を新たに購入できるほどの費用がかかることもあるため、よほど良い立地でなければ買い手が付きづらいのです。この点も、相場が低くなる理由の一つです。

 

■相場より高い？安い？再建築不可物件の査定ポイント

不動産の売却を検討する際は、まずは不動産会社の査定を受け、いくらで売却できるか見込みを知る必要があります。不動産会社が再建築不可物件を査定する際、どのような点を判断材料としているのでしょうか。

 

◇築年数や立地条件はどうか

再建築不可物件に関わらず、不動産を売却する際は“買い手にとって魅力のある物件かどうか”が査定ポイントの一つです。再建築不可物件であっても、利便性の高い立地や築年数が比較的浅い物件の場合は一定の需要が見込めます。

好条件は査定価格にも反映されるため、場合によっては相場より高い価格での売却も期待できるでしょう。

 

◇リフォームの際の費用はどれくらいになるのか

リフォーム自体にかかる費用はもちろん、土地の形状などが影響し、リフォームの資材を搬入出しづらいと、リフォーム費用はさらに割高になってしまいます。これらの費用も、再建築不可物件の査定価格に影響するポイントです。
リフォームに多額の費用がかかる物件は、買い手に敬遠される可能性が高いため、査定価格も相応に安くなります。一方、傷みも少なく状態の良い建物が建っていれば需要が増加するため、その分高い査定価格が期待できるでしょう。

 

■再建築不可物件（土地）を相場よりも高く売りたい！

再建築不可物件を相場より高く売却したい場合、どのような対策を取れるでしょうか。査定前に抑えておきたいポイントを紹介します。

 

◇一括査定をすることで価格の比較が可能

インターネットなどで一括査定を利用すると、複数の会社の査定価格を一度に調べることができます。査定価格は不動産会社によって数十万円の違いが出ることもあるため、必ず複数社の結果を比較したうえで売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

 

不動産の査定方法は、土地の立地や書類上の情報をもとに行なう“机上査定（簡易査定）”と、実際に現地に赴いて査定を行なう“訪問査定”の2種類があります。インターネットの一括査定は机上査定に当たるため、査定結果はあくまで概算です。必ずその価格で売却できるわけではないため注意してください。

 

おすすめは、一括査定の査定結果をもとに訪問査定を依頼する会社を絞り込むことです。特に再建築不可物件は、一般の不動産会社では正しく価値を評価できないこともあるため、高い査定結果を出した数社に限定して訪問査定を頼むとよいでしょう。

 

◇再建築不可を可能にする

建て直しが規制される原因を解消することで、再建築不可の土地を再建築できるようにすることも可能です。

 

再建築不可物件の多くは、建築基準法に規定されている“接道義務”に違反していることが理由で建て直しを制限されています。都市計画区域・準都市計画区域内の土地は、ほとんどの場合“4メートル以上の幅の道路に2メートル以上”接道していることが求められるからです。

 

上記の接道義務を満たすにはいくつか方法があり、代表的なものが「セットバック」「隣地の土地を借用・購入する」の2つです。

 

【セットバック】

建築基準法の接道義務に則るよう、前面道路の中心線から2メートルの位置まで後退し、幅員を4メートル以上にすること。
セットバックを行なうと物件は再建築できるようになりますが、敷地を後退させた部分は道路になるため私的利用ができなくなります。

 

【隣の土地の借用・購入】

接道距離が4メートルに満たない場合でも、隣地の一部を自分の土地として利用できるようにすれば再建築可能になります。なお、隣地との交渉は弁護士に依頼するとスムーズです。

 

再建築不可物件を再建築できるようにすれば、通常の住宅地と同じ相場で売却できるようになります。ただし、工事が必要な場合は費用が発生するため、資金にある程度余裕がある場合に検討できる方法です。
費用がどの程度かかるのか、売却価格に見合う工事費かなどを確認してから決定することをおすすめします。

 

■まとめ

再建築不可物件の相場は、一般的な住宅の3割から7割程度と決して高くありません。建物の建て直しができない、住宅ローンの利用が難しいなど、住宅地として不利な条件が多いためです。

 

ただし、再建築不可物件であっても“立地が良い”“建物の状態が良い”など好条件がそろっていれば、相応の価格で売却できることもあります。また、再建築できるように工事を行なう、査定結果を比較して売却先を選ぶなど、工夫することで相場より高く売却できる可能性は高まります。まずは、不動産会社の査定を利用してみましょう。

 

ただし、再建築不可物件の価値を正しく評価するには、相応の知識と経験が必要で一般の不動産会社では手に余ることも考えられます。
当社第一土地建物は、訳あり物件を年間100件以上買い取りしている専門業者です。再建築不可物件の取り扱い実績が豊富で、多くのお客様からご好評をいただいています。売却先を検討される際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。