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 再建築 不可物件は売れない?売却が難しい理由や相場、売却方法を紹介



記事公開日

最終更新日 2024年4月11日

  

「再建築不可物件を所有しているけれど、なかなか売れない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。再建築不可物件は、住宅ローンが組みにくいことなどから、一般的な不動産会社の仲介による売却が難しい不動産です。
 
しかし、ポイントを押さえれば、再建築不可物件でも売却の可能性を上げることは可能です。本記事では、再建築不可物件とはどのようなものなのか、売却が難しい理由や相場、売却方法、売却しやすくするポイントなどを紹介します。
  

再建築不可とは?

 
そもそも再建築不可物件とは、どのような物件なのでしょうか?再建築不可物件の概要と、その成り立ちを説明します。
 

一度建物を取り壊すと建て替えのできない物件のこと

再建築不可物件を一言で説明すると、一度建物を取り壊すと建て替えのできない物件のことです。建て替えのできないおもな理由の一つに、接道義務違反が挙げられます。
 
接道義務は、“都市計画区域”“準都市計画区域”に設けられている、建築基準法のルールの一つ。土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接道していなければなりません(例外あり)。この規定は、救急車両が迅速に到着し、救助活動を円滑に行なうために定められました。
 
接道義務に違反していると、建物を建てる際に必要な建築申請が通らないため、再建築ができないのです。
 
接道義務については以下の記事で詳しく説明しています。こちらも参考にしてください。
 
接道義務とセットバックとは?必要な費用や計算方法・注意点も紹介
 
接道義務とは?不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
  

再建築不可物件がある理由

 
建築基準法は1950年、そして都市計画法は1968年にできました。つまり、これら以前に建てられた物件のなかには、現在の規定に則っていないものが多くあるのです。
 
しかし、現在の建築基準法に違反しているからといって、取り壊すわけにはいかないので、「再建築不可物件」として存在が認められています。
 

再建築不可物件の売却が難しいといわれる理由

 

 
一般的に再建築不可物件は売却が難しいといわれています。その理由はおもに以下の3点です。
  

買い主が住宅ローンを組みにくい

 
1点目は買い主が住宅ローンを組みにくいためです。住宅ローンを融資する金融機関は、物件の担保価値も評価して融資するかどうかを決めます。これは、万が一借り主がローンを返済できなくなったときは、物件を売却して損失を補う必要があるからです。
 
しかし、自由に建て替えができない再建築不可物件は、自由に建て替えができる物件と比べて評価が低くなります 。また、建物自体が古いケースが多い点も評価を下げる要因です。そのため、再建築不可物件では住宅ローンが組みにくくなるでしょう。
 
住宅ローンが組みにくいとなると、現金で物件を購入するか、住宅ローンよりも金利の高い借り入れ方法を利用するしかありません。しかし、そこまでして再建築不可物件の購入を希望する買い主は限られるため、売却が難しくなります。
  

通常の土地と比べ有効活用しにくい

 
2点目は通常の土地と比べて有効活用しにくいためです。不動産の価値は土地の利用価値で決まるといわれています。
 
通常の土地であれば、立地や需要に応じて一戸建て住宅やアパート、マンションなどを建てて運用ができます。 しかし、再建築不可物件は現在の建物を取り壊して新たな建物を建てられないため、現在の建物をリフォーム・修繕して利用せざるを得ません。
 
建物が建てられないのであれば駐車場にすれば良いのでは?と思うかもしれませんが、接道義務違反になる土地ではそもそも車の出入りも難しいケースが多いでしょう。以上のように、再建築不可物件では土地の利用価値が限定されるため、売却しにくくなります。
  

リフォーム費用の負担が大きい

 
3点目はリフォーム費用の負担が大きい点です。再建築不可物件は築年数が経過している建物が多く、購入して居住しようとしてもリフォーム費用が高くなりがちです 。
 
また、接道義務違反で再建築不可物件になっている不動産は、工事のための重機が入りにくいことも多いでしょう。そうした物件ではリフォーム費用がさらにかさむ可能性があります。
  

再建築不可物件の売却相場はどれくらい?

 
再建築不可物件の市場価格は、立地や建物の状況によってさまざまです。一般的には、通常の中古物件の5割から7割が相場といわれています。
 
ただし、立地が悪くエリアの相場そのものが低い場合や、建物の老朽化が酷く、建て替えが必要になる(実質的に住宅として利用できない)場合などは、5割以下の価格になる可能性もあります。
 
再建築不可物件の売却相場は、以下の記事で詳しく説明しています。気になる方はこちらの記事もご確認ください。
 
再建築不可物件(土地)の相場はどれくらい?価格をアップさせる方法を知り土地活用
  

再建築不可物件を売却する3つの方法

 

 
再建築不可物件を売却するには「不動産会社の仲介で買い主を探して売却」「不動産会社へ直接売却」「隣地の所有者に売却」の3つがおもな方法です。それぞれを詳しく説明します。
  

不動産会社に仲介を依頼し売却

 
不動産会社が仲介して買い主を探す方法は、3つのなかでは最も一般的なものでしょう。後述の不動産会社に直接売却するよりも高値で売却できる点がメリットです。
 
しかし、前述したように再建築不可物件は住宅ローンが組みにくい点などから一般の個人へ売ることは難しく、不動産投資用として売却される傾向があります 。一方で、不動産仲介で扱われる物件の買い主は一般の個人が多いため、買い主は見つかりにくいでしょう。
 
不動産会社の仲介により売却する場合は、物件を再建築可能にすれば売却できる可能性が上がります。再建築可能にする方法はのちほど説明します。
  

不動産会社に買い取りを依頼し売却

 
物件を早く売却したい場合や、仲介での売却では買い主が見つからない場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法が適しています。不動産会社への直接売却は、仲介よりも売却価格が下がる傾向です。これは、買い取った不動産会社がリフォームなどを行なって再度売却するため、利益を出すためには買取価格を下げなければならないからです。
 
不動産会社に買い取りを依頼する場合は、一般的な不動産仲介会社よりも、再建築不可物件を専門に扱っている不動産会社の利用をおすすめします。なぜなら、専門の不動産会社は再建築不可物件で収益化するノウハウがあり、その分買取価格を高くできるからです。
 
第一土地建物は、再建築不可物件の専門家として年間100件近くの物件を取り扱っています。物件の調査から査定・買い取り・販売までを自社で一貫して行なっているため、最短で即日査定が可能です。
 
また、隣地との境界確定なども必要ありませんし、不要な家具なども残置できるため、手間やコストを削減できます。さらに、建物の傾きや雨漏り、シロアリ被害などの契約不適合責任を免責で買い取っていることも弊社の強みです。
 
第一土地建物が買い取った再建築不可物件の実績は、以下のリンクから確認できますのでこちらも参考にしてください。
 
再建築不可物件の買取実績
  

隣地の所有者に売却

 
再建築不可物件は、隣地の所有者に売却できる可能性があります。接道義務違反で再建築できないケースでは、隣の土地と一体になることで接道義務を満たせることがあるからです。
 
隣地の所有者が建て替えなどを考えていれば、ほかの方法よりもスムーズに売却できるでしょう 。一方で、隣地の所有者が建て替えなどを考えていない場合や、資金がない場合は実現が困難です。また、関係性が悪いと提案自体ができないケースもあります。
  

再建築不可物件の売却しやすくするためのポイント

 

 
再建築不可物件を売れやすくするには、どうすれば良いのでしょうか。売却の可能性を上げるポイントを紹介します。
  

再建築を可能にする

 
再建築不可とされている土地も、一定の条件をクリアすれば再建築可能な土地にできるケースがあります。再建築を可能にするには、以下の方法が挙げられます。
 

  • セットバックする
  • 隣地を借りる
  • 隣地と合わせて売却する
  • 43条但し書き許可を得る

 
セットバックとは土地の一部を後退させることです。例えば、道路幅が足りない場合に土地の一部を後退させて、道路の幅が4メートル以上になれば、接道義務をクリアして再建築できるようになります。ただし、道路として提供した部分は宅地として利用できないため注意が必要です。
 
セットバックについては、以下の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
 
接道義務とセットバックとは?必要な費用や計算方法・注意点も紹介
 
接道義務は道路幅だけでなく、道路に面する間口が2メートル以上必要です。間口が足りない場合は、隣地の一部を借りたり買い取ったりすることで接道義務を満たせるケースがあります。
 
隣地と合わせれば売却しやすくなるだけでなく、面積が増えるため不動産としての価値が上がることも期待できます。
 
43条但し書き許可とは、再建築不可物件でも建築審査会の許可が得られれば、例外的に再建築などが行なえる規定です。ただし、申請を出したからといって許可を受けられるとは限らないうえに、建築のたびに許可が必要になる点などに注意が必要です。
 
43条但し書きについては、以下の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
 
再建築不可物件の所有者必見!43条但し書きの概要や注意点など解説
 
いずれの方法も、不動産会社や隣人に相談が必要ですが、再建築可能になれば不動産としての価値は大きく向上するでしょう。
 
再建築を可能にする方法や再建築不可物件の活用方法は以下の記事でも紹介していますので、こちらも参考にしてください。
 
再建築不可物件の活用術!担保価値の低さをカバーするには?
  

リノベーションまたはリフォームする

 
建物をリフォームすることで、買い手にとって魅力的な物件として生まれ変わらせることができます。
 
再建築不可物件の多くは、増改築以外の工事の建築確認を省略できる“4号建築物(※)”に該当するため、骨組みだけを残したリフォームや耐火・耐震性能の向上も可能です。
 
建物を再生できれば、相場より安く魅力のある物件として、購入希望者の目に留まる可能性も上がるでしょう。予算に余裕がある場合は検討してみてください。
 
※4号建築物:「2階建て以下」「延床面積500平方メートル」「高さ13メートル・軒の高さ9メートル以下」を満たす木造建築物のこと
  

まとめ

 
再建築不可物件は、接道義務違反などにより建物の建て替えができない物件です。建て替えができないため、通常の土地と比べて有効活用しにくく、住宅ローンも組みにくいため売却が容易ではありません。
 
売却しやすくするためには、セットバックや43条但し書き許可などにより再建築可能にするほか、リフォームにより魅力のある物件にする必要があります。
 
再建築可能にできないケースでは、一般的な不動産会社の仲介による売却は買い手がつきにくいため、再建築不可物件専門の不動産会社へ売却するとよいでしょう。第一土地建物は再建築不可物件を数多く取り扱っており、迅速な買い取りが可能です。再建築不可物件の取り扱いに困っているのであれば、ぜひ一度第一土地建物へご相談ください。
 
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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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