2021年06月15日

再建築不可物件は、仲介会社を通した売買では売却しにくく、買い手が付きづらい不動産です。再建築不可物件を所有しているけれど、なかなか売れない。このような悩みを持っている方も多いでしょう。

再建築不可物件は、一般的な不動産と同じように売却を進めると売れにくい傾向にありますが、ポイントを押さえることで売却の可能性を上げることは可能です。売却で後悔しないよう、再建築不可物件を売る際の注意点や、工夫するポイントを見ていきましょう。

■再建築不可とは？

そもそも再建築不可物件とは、どのような物件なのでしょうか？再建築不可物件の概要と、その成り立ちを説明します。

◇再建築不可の物件とは？

再建築不可物件を一言で説明すると、一度建物を取り壊すと建て替えのできない物件のことです。建て替えのできないおもな理由の一つに、接道義務違反が挙げられます。

接道義務は、“都市計画区域”“準都市計画区域”に設けられている、建築基準法のルールの一つ。土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接道していなければなりません（例外あり）。この規定は、救急車両が迅速に到着し、救助活動を円滑に行なうために定められました。

接道義務に違反していると、建物を建てる際に必要な建築申請が通らないため、再建築ができないのです。

◇再建築不可物件がある理由

建築基準法は1950年、そして都市計画法は1968年にできました。つまり、これら以前に建てられた物件のなかには、現在の規定に則っていないものが多くあるのです。
しかし、現在の建築基準法に違反しているからといって、取り壊すわけにはいかないので、「再建築不可物件」として存在が認められています。

■再建築不可物件のメリット

再建築不可物件は、その特殊な事情から買い手に敬遠されやすい物件です。ただし、購入者側にとってのメリットも多く、うまくアピールすることで売却につながる場合もあります。再建築不可物件のメリットを見てみましょう。

◇物件の価格が安い

再建築不可物件は、通常の中古住宅と比較して、安く購入できます。一度更地にすると新たな建物を建てられないという性質上、一般的な物件よりも需要が少ないためです。

住宅購入の予算が少ない人にとっては、価格の安さは大きなメリットでしょう。都心や主要駅近くなど、高額になりやすい好立地でも、再建築不可物件であれば思いのほか安価で購入できる可能性もあります。

また、購入費用を抑えられることから、ローンの組みにくい高齢者の住まいやセカンドハウスとしての需要も見込めます。

◇土地に課される税金が安い

再建築不可物件は、税金の観点からも資産価値が低く設定されています。通常の中古住宅と比べて固定資産税評価額も低いため、毎年の固定資産税・都市計画税を安く抑えることができます。贈与税や相続税も割安なため、税金を抑えたい人にもおすすめです。

◇不動産投資の利回りが高くなりやすい

投資用物件として通常の中古物件と比較した場合、購入価格に対して家賃収入が大きくなる傾向にあります。そのため投資額の回収が早く、利回りが高くなりやすいことが特徴です。

一般的に、賃貸の入居者は “再建築できるかどうか”という観点で家を評価しません。そのため購入価格の安い物件でも、周辺相場と同じ家賃を得られることが多いのです。

■再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件には、メリットだけでなくデメリットもあります。どのような点から買い手に敬遠されるのか、売却の際に後悔しないよう、再建築不可物件のデメリットも把握しておきましょう。

◇住宅ローンが利用できない場合がある

再建築不可物件の購入時には、金融機関の住宅ローンを利用できないことがあります。再建築不可物件はあまり需要が見込めず、市場での流動性が低い物件です。万が一返済が滞った際に、物件を売却して貸付金を回収できない可能性があるため、金融機関が難色を示すことが多いのです。

再建築不可物件に対する貸し付けの可否は、金融機関によって方針が異なります。また、貸し付けを受けられる場合でも、金利が割高になることがあるため注意が必要です。

◇建物の建て直しができない

先述のとおり、再建築不可物件は建て直しができません。たとえ災害などで倒壊した場合であっても、同じ土地に家を建築することはできない点は、購入時の大きなハードルでしょう。柱など主要構造部が無事であれば修理できる場合もありますが、倒壊してしまうと再度住宅としては利用できません。

家を建て直したい場合は、接道義務違反の状態を解消する必要があるため、家の建築費用とは別に工事費がかかることも多くあります。

◇売却するのが難しい

“建て直しができない”“資産価値が低い”などの理由から、再建築不可物件は需要が少なく、売却が難しい物件です。また融資を受けにくいため、現金一括での購入が可能な買い手に限定されるのも、売れにくい原因の一つといえます。

■再建築不可物件はどれくらいの価格で売れるのか

再建築不可物件の市場価格は、立地や建物の状況によってさまざまです。一般的には、通常の中古物件の5割から7割が相場といわれています。

ただし、立地が悪くエリアの相場そのものが低い場合や、建物の老朽化が酷く、建て替えが必要になる（実質的に住宅として利用できない）場合などは、5割以下の価格になる可能性もあります。

■再建築不可物件を売却しやすくするポイント

再建築不可物件を売れやすくするには、どうすれば良いのでしょうか。売却の可能性を上げるポイントを紹介します。

◇再建築を可能にする

再建築不可とされている土地も、一定の条件をクリアすることで再建築可能な土地にできる場合があります。

例えば、土地の一部を後退させ幅員が4メートル以上になれば、接道義務をクリアし、再建築できるようになります。これはセットバックと呼ばれる方法です。

また、接道距離が足りない場合、隣地の一部を買い取ることで接道義務を満たせることもあります。

いずれの方法も、不動産会社や隣人に相談が必要ですが、再建築可能になれば不動産としての価値は大きく向上するでしょう。

◇リノベーションまたはリフォームする

建物をリフォームすることで、買い手にとって魅力的な物件として生まれ変わらせることができます。

再建築不可物件の多くは、増改築以外の工事の建築確認を省略できる“4号建築物（※）”に該当するため、骨組みだけを残したリフォームや耐火・耐震性能の向上も可能です。

建物を再生できれば、相場より安く魅力のある物件として、購入希望者の目に留まる可能性も上がるでしょう。予算に余裕がある場合は検討してみてください。

※4号建築物：「2階建て以下」「延床面積500平方メートル」「高さ13メートル・軒の高さ9メートル以下」を満たす木造建築物のこと

◇再建築不可物件の買取を行なっている不動産会社を探す

家に手間や予算をかけられない方には、不動産会社の買取サービスをおすすめします。仲介を利用した個人間売買と比べ、売却価格は安くなりがちですが、以下のようなメリットがあります。

【不動産会社の買取サービスのメリット（一例）】
● 残置物がある場合もそのまま売却できる
 査定依頼から買取までが早い

不動産会社へ買取を依頼する場合、再建築不可物件の買取実績が多いかどうかを、会社選びの基準にしてください。ノウハウがない会社の場合、買取を断られる場合や、価値を正しく評価できないことも多くあります。

当社、第一土地建物は、査定から買取までを自社で完結している“ワケあり”物件に特化した買取会社です。年間100件以上の物件を扱っており、再建築不可物件も適正価格にて、最短翌日に買取させていただきます。「とりあえず価格だけ知りたい」というお客様も歓迎いたします。

■まとめ

再建築不可物件は、メリット・デメリットがともに多い特殊な物件です。通常の中古物件と同じ感覚で売りに出すと、なかなか売れないことも珍しくありません。後悔しないよう、あらかじめ戦略を立てて売却に臨みましょう。

売却を急ぐ場合や売却に不安がある場合は、再建築不可物件の買取をしている不動産会社に依頼するのも手です。
第一土地建物では、「残置物あり」「土地の境界が不明」など、どうすれば良いか悩みがちな物件も、査定から買取までスムーズに行ないます。ぜひ、お気軽にご相談ください。

再建築不可物件の買取なら 第一土地建物

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