記事公開日 2021年01月20日

最終更新日 2022年4月22日

 

一般的に、再建築不可物件の担保価値は非常に低いといわれています。そのため、所有している物件を持て余してしまう方も多いようです。

 

しかし、担保価値が低いといわれる再建築不可物件も、対応次第で有利な活用や売却が可能なことも。この記事では再建築不可物件の担保価値と、価値の低さを補う方法を紹介します。

 

■再建築不可物件は担保価値が低い？

 

再建築不可物件の担保価値が低いといわれますが、それはなぜでしょうか。そもそも担保価値とは何か、という面から解説していきます。

 

◇そもそも担保価値とは？

不動産取引における担保価値とは“担保になっている物件を売却した際いくらになるか”という価値のことです。住宅ローンの契約では、ローンで購入する不動産を担保にすることが一般的であるため、金融機関にとっての対象物件の価値ともいえます。

 

不動産の担保価値が重要になるのは、金融機関は借り入れたローンなどの債務不履行に陥った際、担保を売却して残債を回収するためです。担保を売却すればローンを完済できるかどうかは、ローンの契約可否の基準の一つになります。

 

◇再建築不可物件の担保価値は低い

再建築不可物件の担保価値は非常に低いといわれています。“建物の建て直しができない”という点は住宅用の土地として大きなデメリットであり、不動産市場における需要が見込めないためです。

 

さらに、再建築不可物件は古く傷んだ建物が建っていることが一般的です。建物自体の価値も低く、場合によっては土地の残置物としてマイナス評価の要因になることも。リフォーム済みの建物であれば別ですが、建物の存在による担保価値の底上げは通常あまり期待できません。

 

■担保価値が低いメリットとデメリット

 

担保価値が低い再建築不可物件は一見デメリットの多い物件ですが、実は所有することにメリットも存在します。再建築不可物件の持つメリットとデメリットを整理してみましょう。

 

◇メリット

再建築不可物件の大きなメリットの一つが、土地の課税評価額が低く、支払う税金が安く済むことです。

 

まず、土地を所有している限りかかる固定資産税が似た条件の通常物件と比べて安い傾向にあります。一般的に固定資産税の評価額は、土地の場合時価の70％といわれています。担保価値が低く価格も安い再建築不可物件は結果的に税額が低くなるのです。

 

また、相続発生時の相続税評価額も低くなります。通常、不動産の相続税評価額は購入価格より安いです。再建築不可物件の場合も同様で、現金のまま相続させるよりも不動産に変えて相続させたほうが節税になります。

 

◇デメリット

再建築不可物件を所有するデメリットは、担保価値が低く住宅ローンの審査に通りづらいことです。多くの場合、再建築不可物件を購入の際は現金での一括払いが必要になり、売却時も購入者がローンを利用できないため買い手が見つかりづらくなります。また、住み替えを検討する際など、現在居住中の再建築不可物件を担保にローンを借り入れて新たに家を購入することも難しいでしょう。

 

■担保価値が低い再建築不可物件を活用するには？

担保価値が低いといわれる再建築不可物件を活用・売却することはできないのでしょうか。実は、価値が低くそのままでは活用の難しい物件も、いくつかのコツを実行することで価値を向上できます。

 

◇再建築可能にする

再建築不可物件は、建て直しができないことから資産価値が低くなっています。すなわち、建物の建て直しの制限を解除できれば資産価値も向上します。

 

再建築不可物件と呼ばれる不動産は、建築基準法に規定される“接道義務”に違反しているため建て直しを規制されるケースが多いです。都市計画区域・準都市計画区域内の住宅地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接道している必要があり、このルールに違反していると増築と建て直しが制限されます。

 

この問題を解決する方法は大きく2つ存在します。

 

・隣地の購入

隣の土地を購入して接道距離を満たせる場合、買い取って1つの土地にすることで、再建築不可の状態を解消できます。

 

・セットバック

前面道路が4メートルに満たない場合、道路の中心から2メートルまでの敷地を私道として提供することで再建築が可能になる場合があります。

 

いずれの方法も購入や工事に費用が発生するため、ある程度の資金が必要です。

 

◇リフォームをして賃貸物件にする

建物が建っている物件なら、リフォームして賃貸物件にできます。賃貸の入居者は物件の資産価値より建物の状態や内装を重視するため、新築同様にリフォームできれば家賃収入を得られるケースも存在します。

 

リフォームの際は、工事にどの程度費用がかかるかに注意してください。建物の状態によっては中古住宅が購入できるほどの工事費がかかることもあり、こういった場合は賃貸化しても割に合わないかもしれません。エリアの家賃相場とも比較しながら、賃貸住宅化がプラスになるかどうか検討してみてください。

 

■担保価値が低い再建築不可物件でも売れる？

担保価値が低く、一般的には売却しづらいといわれる再建築不可物件。しかし、売却先を選ぶことによって現金化できることもあります。再建築不可物件の売却時に注意したいポイントを見てみましょう。

 

◇隣人に売る

再建築不可物件の売却先候補の一つが、隣地の所有者です。隣も再建築不可物件で、2つの土地を合わせることで接道義務を満たせるのであれば買い取ってくれる可能性があります。

 

隣地の所有者に売る場合に問題となるのが、希望通りの価格で買い取ってくれるかどうかです。再建築不可物件の価値を専門知識のない一般人が正しく評価するのは難しく、価格面で折り合いがつかない可能性があります。また、交渉の進め方や隣地所有者の経済状況によっても価格が左右される点に注意が必要です。

 

◇再建築不可物件の売買に強い業者に依頼する

売却先のもう1つの候補となるのが不動産会社です。特に、再建築不可物件の売買実績が多い業者なら物件の価値を適正に評価できます。

 

買取業者を選ぶ際は、再建築不可物件の専門家が在籍しており、かつ過去の買取実績が豊富な業者を選ぶのがポイントです。なかでも、査定から買い取りまでを全て社内で行なう業者は査定や現金化の対応が早いため急ぎの売却ではおすすめできます。

 

業者選びの際は“実績は豊富か”“社内でワンストップに依頼できるか”を基準に見積もりを依頼するとスムーズに売却を進めることが可能です。

 

■まとめ

再建築不可物件は担保価値が低く、一般的には敬遠されがちな物件です。税金の評価額が低く税額が安く済むなど利点もありますが、一般の不動産売買での売却は難しいでしょう。再建築可能にする、リフォームにより賃貸住宅化するなど活用方法もありますので、収入源として運用することも視野に入れてみてください。

 

しかし、再建築不可物件の活用は、セットバックの工事や建物のリフォームなど、少なからず費用がかかることは否めません。活用も売却も難しい、とお悩みであれば、業者への売却も検討してみてはいかがでしょうか。

 

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