記事公開日 2022年02月15日

最終更新日 2024年3月18日

  
所有する再建築不可物件を、どのように活用すれば良いのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。実は、再建築不可物件であっても再建築が可能になる方法はあります。
 
ただし、事前に関係者の同意や、膨大な書類の準備が必要です。スムーズに進めるためにも再建築不可物件の専門業者に相談してみることをおすすめします。
 
この記事では、再建築不可物件を再建築可能にする抜け道や裏ワザを詳しく解説。活用や申請にあたっての注意点も紹介します。

そもそもなぜ、再建築不可となってしまうのか？

 
再建築不可物件とは、一度取り壊すと建物の再建築ができない物件のことをいいます。
 
法的根拠として、建築基準法と都市計画法に違反していることが挙げられます。建築基準法は1950年、都市計画法は1968年にできたため、それ以前に建築された建物のなかには、現行法の基準を満たしていないものが多くあるのです。
 
再建築不可物件となってしまう具体的な理由を、詳しく見ていきましょう。

建築基準法を満たしていない

 
再建築不可物件となってしまう理由として最も多いのが、建築基準法を満たしていないというものです。具体的には以下3点が挙げられます。
 

• ・接している道路が建築基準法を満たしていない（幅員4m未満）
• ・道路に接している間口が2m未満
• ・そもそも道路に接していない

 
まず、建築基準法第42条では道路の定義を「原則幅員4m以上の道路」としています。そして、建築基準法第43条では、「42条で定める幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと建築物を建てられない」と決められています。43条のこの内容は「接道義務」と呼ばれ、接道義務を満たしていない土地では建て替えが原則認められません。
 
したがって、上記の建築基準法第42条・43条の内容を満たしていない場合、もしくはそもそも道路に面していない建物は再建築不可物件に該当します。
  

都市計画法の市街化調整区域に建っている

 
市街化調整区域にある敷地も原則再建築不可です。 市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、自然を多く残すために新しい開発が制限された区域を指します。
 
再建築不可物件や接道義務の詳細は以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。
 
再建築不可となる理由とは？再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介！
接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
再建築不可でも建て替えできる？上手な活用法なども解説
 

再建築不可物件を再建築可能にするための抜け道・裏ワザ

 

 
再建築不可物件でも再建築を可能にする方法はあります。有効な抜け道や裏ワザを5つ紹介します。
  

隣の土地を一部購入・借りることで接道義務を満たす

 
道路に接する間口が2m未満であるために再建築不可となっているケースでは、隣地を購入するか借りることで再建築できるようになる可能性があります。隣地の間口と合わせて2m以上となれば、接道義務を満たすと考えられるからです。
 
ただし、隣地を購入する・借りる際には所有者の承諾を得なければなりません。また、承諾を得られた場合でも、建物を解体する場合は費用負担が生じることがある点に注意してください。
 
隣地を借りる場合は原則賃料が発生しますが、購入するよりは費用を抑えられる可能性もあります。
  

セットバックし接道義務を満たすことで再建築可能に

 
再建築不可物件とみなされるおもな原因である接道義務には例外があります。
 
前述のとおり、建築基準法における「道路」は幅員が原則4m以上なければなりません。しかし、敷地が接している道路の幅員が4m未満でも、建築基準法第42条2項で規定されている道路（「2項道路」）に該当する場合、土地をセットバックすることで再建築が可能になるケースがある のです。ただし、セットバックした部分は私的に利用できなくなるため、後退した分だけ土地が狭くなるのはデメリットです。
 
所有する土地が接道義務違反で再建築不可物件となっている場合は、接する道路が2項道路に該当しないかどうか確認してみましょう。
 
2項道路についての詳細およびセットバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。
 
接道義務の例外となる2項道路とは？2項道路に欠かせないセットバックについても解説
  

再建築不可物件の救済措置「建築基準法第43条」

 
再建築不可物件であっても、建築基準法第43条但し書き（43条2項）の条件に該当すれば、43条但し書き道路として例外的に再建築を認められることがあります。
 
具体的に該当するのは、次の2つのケースです。
  

• 幅員4m以上の道（建築基準法上の道路ではないもの）に2m以上接していて、特定行政庁である地方自治体が交通面・安全面・防火面・衛生面から支障がないと認めるもの
•  周囲に広い空地があるなど国土交通省令で定められた基準に適合し、かつ特定行政庁である地方自治体が交通面・安全面・防火面・衛生面から支障がないと認め、建築審査会の同意のもとで許可したもの

  
上記のとおり、定められた規定に該当するかどうかを個人で判断することはできません。必ず各自治体の建築確認審査会から許可を得る必要があります。申請にあたっては事前に各自治体の建築担当部署へ相談するのがおすすめです。申請が通る見込みの有無、手続きの流れや必要な書類、手続きのスケジュールなどを確認しておきましょう。
 
以下の記事では、再建築不可物件の救済措置となる「建築基準法第43条」の許可申請を行なう流れ、必要な書類などについて詳しく解説しています。
 
再建築不可物件の救済措置とは？おすすめの活用法などを紹介
  

土地を等価交換し再建築可能にする

 
旗竿地の場合に限り、土地を等価交換することによって再建築が可能になるケースもあります。
 
旗竿地とは、道路に接する間口から細長い路地が伸びており、その先にまとまった面積の土地がある形状の敷地のこと です。旗竿地では道路に接する部分がどうしても狭くなるため、間口が2m以上取れずに再建築不可となる物件が見られます。
 
そこで、隣地のうち間口を広げるのに必要な分の土地と、同じ面積の所有地を交換するという方法を取るのです。こうすれば所有地の間口を2m以上確保して再建築が可能になるとともに、隣地所有者も敷地面積を減らさずに済みます。
 
ただ、この方法においても隣地所有者の承諾が不可欠です。
  

位置指定道路の申請をする

 
前面道路が建築基準法の規定に該当しないために再建築不可となっている場合、接する道路の位置指定道路申請を行なえば再建築できるようになる可能性もあります。
 
位置指定道路とは、特定行政庁である地方自治体から法律上の道路として認められた私道のことです。建築基準法第42条1項5号で規定されています。位置指定道路の申請が通れば、私道であっても建築基準法上の道路扱いとなり、敷地が2m以上接していれば再建築ができるようになるのです。
 
私道は申請すれば必ず位置指定道路になるわけではなく、次のような条件を満たしていなければなりません。
  

• 幅員が4m以上あること
• 両端が道路に接していて通り抜けができるか、長さが35m以下など一定の要件に該当する行き止まり道路であること
• 原則既存の道路と指定道路の接続部分に隅切りを設けること
• 原則アスファルト塗装（ぬかるみにならない構造）であること
• 勾配が12％以下で階段状ではないこと
• 道や接する土地の排水機能を果たす排水施設を設けること
• 側溝、縁石、杭などにより道路の境界が明確になっていること

  
さらに、道路となる土地に関する権利者全員の承諾を得ていなければ申請できません。これらを踏まえると申請のハードルは高めといえます。
  

市街化調整区域内でも新たに建物を建てられる可能性も

  
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」として設けられるものであり、原則として区域内では建物を新築できません。しかし、自治体からの開発許可を得れば、市街化調整区域でも新たに建物を建てられます。
 
開発許可を得るには申請書のほか、資金計画書・公共施設管理者の同意書・工事実施に影響する権利者の同意書など、膨大な書類の準備が必要です。すべての書類を自分で準備するのは容易ではなく、自治体から開発許可を得るのはハードルが高いといえます。また、申請したとしても必ず許可されるとは限りません。
 
なお、市街化調整区域であっても、開発行為に該当しない内容であれば申請は不要です。ここでいう開発行為とは「開発許可制度において建築物や特定工作物の建築のため、土地の区画形質（区画・形状・性質）を変更すること」を指します。
 
裏を返せば、建築物や特定工作物の建築を目的としない区画形質の変更や、そもそも区画形質を行なっていない場合は開発許可が不要ということです。例えば更地を利用した太陽光発電設備の設置、青空駐車場の運営などが挙げられます。
 
ただ、太陽光発電は一定の初期費用がかかるうえ、日当たりの良い敷地でないと十分な発電量が期待できません。市街化調整区域は商店や住宅の密度が高くないため、駐車場のニーズが見込めるかも不透明です。
 
いずれの裏ワザもハードルは高いため、まずは再建築不可物件の専門業者へ相談・依頼するのが得策でしょう。

■抜け道が難しいときは専門業者への相談がおすすめ

 

 
前項で紹介した、「接道義務の例外」および「再建築不可物件の救済措置」など「抜け道」とも呼べる方法は、当然のことながらすべての再建築不可物件に活用できるわけではありません。
 
再建築不可物件のリスクを回避できず、運用していくのが難しいと感じる場合には、専門業者への相談がおすすめです。再建築不可物件を専門に扱う不動産会社であれば、適切な活用方法のアドバイスや、一般的に売却が難しい物件についても買取可能な場合があるでしょう。
 
再建築不可物件を専門に扱う第一土地建物株式会社では、他社で断られた再建築不可物件でも積極的に買い取ります。
 
また、物件が再建築不可物件に該当するかどうか、再建築不可物件を再建築可能にできるかどうかなどの調査も可能です。多くの物件を扱ってきた専門家ならではの視点で、状況に合わせた最適なアドバイスが可能ですので、ぜひご相談ください。
  

■まとめ

 
原則建て替えができない再建築不可物件ですが、隣地の購入やセットバック、建築基準法第43条但し書きなどを活用して再建築を可能にする方法はあります。また、建物の新築が基本的に認められない市街化調整区域内の土地であっても、自治体から開発許可を得れば新築が可能です。
 
しかし、紹介した方法はいずれもハードルが高いため、再建築不可物件の専門業者に相談することをおすすめします。
 
第一土地建物は、年間百件近くの再建築不可物件などを取り扱ってきた再建築不可物件のプロです。豊富な経験と実績をベースに適切な活用方法や高価買取を実現します。所有する再建築不可物件をどうすべきか悩んでいる方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。

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