2020年11月05日

 
遺贈や相続などを機に“再建築不可物件”の持ち主になることがあります。せっかく取得した不動産ですので、住居や運用資産として活用したいところです。
 
しかし、再建築不可物件は建て替えや建て増しが法律で規制されており、運用や売買が難しい物件でもあります。では、再建築不可物件を建て替えるにはどのような方法があるのでしょうか？建て替えのほか、資産として有利に活用・処分する方法も合わせて解説します。
 

■「再建築不可」の物件は建て替えできない？

 
再建築不可物件とは、建築基準法で再建築が規制されている物件を指します。再建築の規制にはいくつか要件があり、代表的なのは以下の4種類です。
 
 現行の建築基準法の基準を満たしていない
 17万ボルト以上の高圧線が敷地の水平離隔距離3メートル以内にある
 市街化調整区域内に位置しておりエリア自体が建築を制限されている
 建築基準法上の接道義務に違反している
 
このなかでも数が多いものが、接道義務違反の土地です。建築基準法では、都市計画区域内の土地は、原則幅4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接している必要があります。このルールを接道義務と呼んでおり、違反していると一部の例外を除き建物の再建築が規制されます。
 

■再建築不可物件を建て替えるには？

 
再建築不可物件を、建て替えを認めてもらえる土地にするには“セットバックする”“隣接した土地を購入する”という2種類の方法が考えられます。それぞれ具体的な方法を確認してみましょう。
 

◇セットバックをする

まず考えられるのが、敷地のセットバックです。セットバックとは、建物を後退させ敷地の一部を私道として利用できるようにすることで、接道義務をクリアする方法です。具体的には、道路の中心線から2メートルの範囲を利用可能な状態にします。
 
セットバックのメリットは、土地が接道義務を満たし再建築不可物件ではなくなるため、物件の売却価格の上昇が見込める点です。
 
一方、土地のセットバックにはデメリットも存在します。まず挙げられるのが、利用できる敷地が狭くなることです。セットバックした分の敷地は公道として利用できる状態にする必要があり、建物の建築や塀・垣根の設置、花壇や畑を作るなど、私的に利用することは認められません。
 
また、セットバックの費用は、すべて所有者の負担となる点も注意が必要です。土地の評価が上昇する利点がある一方、負担も大きいことを覚えておきましょう。
 

◇隣接する土地を購入する

 
隣地と合筆（一つの土地として登記）すれば接道義務を満たせる場合、隣地の一部、またはすべてを買い取るのも選択肢の一つとなります。隣地と合筆して再建築できるようにする際、問題となるのが隣地の買い取りです。
 
土地を購入するにはまとまった資金が必要なうえ、隣地の所有者との人間関係が良好でないと買い取りを断られることも考えられます。場合によっては、所有者が相場より高い価格を強気に提示してくることも珍しくありません。
 
隣地の購入を検討するのであれば、これらすべての条件をクリアすることが必要です。
 

■再建築不可物件の建て替え以外の方法は？

 
接道義務違反で再建築できない土地は、隣地の購入やセットバックで接道義務を満たせる場合があります。しかし、どちらも資金や手間が必要なため気軽には実行できないことも多いでしょう。
 
そのような場合に考えたいのが、建て替え以外での土地の活用法です。代表的な“リフォーム”と“駐車場経営”という2種類について、それぞれ具体的な特徴を見てみましょう。
 

◇リフォームをする

 
再建築不可とされている物件でも、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームやリノベーションが可能です。
再建築不可物件の多くが該当する4号建築物（※）の場合、耐震性・耐熱性を高める工事や、構造上可能な範囲での間取り変更などは認められています。
 
※4号建築物：以下の条件をすべて満たす木造建築物
2階建て以下
延床面積500平方メートル以下
高さ13メートル以下
軒の高さ9メートル以下
 
ただし、増改築をともなう大規模なリフォームは制限されているので注意してください。
 
また、4号建築物に該当しない建物の場合でも、以下のリフォームは建築申請が必要になるため実現できない可能性があります。
 屋根の葺き替え
 外壁の修繕（塗装など軽微な修繕は除く）
 物置などの設置
 そのほか大規模修繕や増改築など
 
対象の物件の構造や周辺状況にもよりますが、再建築不可物件であっても新築同様にリフォームできる場合もあります。
 
ただ、リフォームしても再建築不可の物件であることは変わりません。そのため、資産としての価値の向上はあまり期待できないでしょう。物件に自分で住むのであればリフォームするのも選択肢の一つですが、売却前提のリフォームであれば、売却価格の上昇分よりも費用のほうが高くなる可能性もあるので注意してください。
 

◇解体して駐車場経営

 
住宅用地として活用することはやめて、駐車場にしてしまうのも一つの方法です。駐車場の需要が高い立地であれば、毎月安定した収入が見込めるでしょう。
 
一方、再建築不可の土地を駐車場にするには問題もあります。まず、住宅用地で利用できるさまざまな固定資産税の減税措置が、駐車場単体では適用されません。そのため、同じ面積の住宅用地と比較すると約6倍の固定資産税が課税されます。
 
また、そもそも駐車場として活用できる土地か、という点も確認しなければなりません。もともと再建築不可物件は“接している道路が狭い”“道路に接している距離が短い”など、車両が進入しにくい条件を持っています。駐車場として活用できるのはレアケースだと考えておいたほうが良いかもしれません。
 

■再建築不可物件は建て替えよりも売却がおすすめ！

再建築不可物件を活用するには、建て替えるにせよ別の方法を模索するにせよ、一筋縄ではいきません。場合によっては、土地を自分で利用するよりも、売却してしまったほうが得になるケースもあります。
 
では、再建築不可物件を売却する際、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
 

◇再建築不可物件は個人間の売買が難しい

 
土地の売却というと、仲介業者を介した個人間取引が一般的ですが、再建築不可物件の場合は個人間の売買は難しいといえます。建て替えができず活用も難しいという性質上、資産としての価値が低く買い手がつきづらいからです。
 
再建築不可物件の売却では、個人間の売買より買い取り業者への売却がおすすめです。宅地としても駐車場としても活用しにくい、ボロボロの空き家があるなど、個人間の取引では敬遠されやすい土地も買い取ってくれます。売却完了までも早く、引き渡しまで一週間以内に完了できることもあります。
 

◇買取り業者を選ぶポイント

 
買い取り業者を選ぶ際のポイントはいくつかありますが、なかでも重要なのは以下です。
 
 他社と比較して査定価格が高いか
 残置物などがあっても現状のまま買い取ってくれるか
 丁寧に対応してくれるか
 急ぎの買い取りに対応可能かつ連絡・行動はスムーズか
 
買い取り業者を選ぶ際は、何を一番重視したいかを整理しておくと良いでしょう。早期に現金化したい、残置物の撤去も任せたい、土地の境界が不明でも買い取って欲しいなど、業者に求めることは人によって異なります。
 
まずは買い取りで重視するポイントを考え、要望をかなえてくれる買い取り業者を選んでみてください。
 

■まとめ

 
再建築不可物件は、増築やリフォームに制限が設けられており、そのままでは活用が難しいことも多々あります。隣地の購入やセットバックを行なえば接道義務違反の状態を解消できる場合もありますが、相応の手間や資金が必要です。
 
お持ちの再建築不可物件の活用が難しい場合は、業者の買い取りを利用して現金化することも検討してみてはいかがでしょうか。当社では、他社に断られた“訳あり物件”も積極的に買い取りを行なっています。査定だけのご利用も大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

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