記事公開日 2020年11月15日

最終更新日 2022年4月22日

 
土地の入手や売却など、さまざまなタイミングで「この土地は再建築不可物件ではないのか？」という疑いが浮上する場合があります。再建築できる土地かどうかは、土地の価格や建物の修繕などに大きく影響をおよぼす要素のため、一度確認が必要です。
 
この記事では、再建築不可物件の具体的な調査方法を紹介していきます。所有している土地が再建築不可物件なのか調査したいという方は、ぜひ本記事を参考にしてください。
 

■再建築不可物件の基本を押さえよう

 
具体的な調査方法を紹介する前に、再建築不可物件とはそもそも何か、という点をあらためて確認しておきましょう。
 
再建築不可物件とは、建築基準法の規定により、建物の増築や建て直しを認められていない物件のことです。一般的には、建築確認申請の要件の一つである、接道義務を満たしていない物件を指します。
 
接道義務は、建築基準法43条に規定されているルールの一つで、幅4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接していない土地には建物を建築する許可が下りません。
 
再建築不可物件は、現行の建築基準法の制定前に建てられ、現在まで残っているものがほとんどです。法令違反の建築物が存在する理由も同様です。
 
建築基準法に違反しているからといって、特に罰則があるわけではありません。ただし、増築や大規模修繕を行なうためには現行法の基準を満たす必要があり、そのままでは工事を行なうことができないのです。
 
このように、再建築不可物件は建て直しが制限されるため、不動産の評価が低くなり売却時の価格が安くなる傾向があります。増築などができるように現行法の基準を満たせば、評価が高くなる可能性があるので、基準を満たすことを検討してみるとよいでしょう。
 

■再建築不可の調べ方は役所へ足を運ぶのが基本

 
対象の物件が再建築不可かどうか調べる方法がいくつか存在しますが、最も確実かつ早いのは、直接市役所に行って窓口で確認してもらう方法です。
市役所で確認してもらう方法を詳しく見てみましょう。
 

◇役所に行くと再建築不可の要件がすぐにわかる

 
再建築不可かどうかの確認は、対象の物件の所在地を管轄する市町村役所で行ないます。担当となるのは、各自治体の道路関連部署や建築関係の窓口です。建築士など、事情を知る建築関係の知り合いがいれば同行してもらうのがおすすめですが、個人で窓口を訪れても対応してもらえます。
 
役所に訪問するのが難しいときは、各自治体のホームページで調べることもできます。“指定道路図”などの公開データを確認できれば、物件が接道している土地が接道義務を果たせる道路法上の道路かわかりますので、物件が再建築不可かどうかを推定可能です。
 
なお、ホームページのデータは最新でない場合もあり、また接道距離の計測は一般の方では誤差が出る可能性もあります。確実な結果を知りたい場合は役所への問い合わせがおすすめです。
 

◇確認するべき内容

 
再建築不可かどうかは、市役所に行って担当者に判断してもらうこともできます。ですが、以下の3つのポイントを押さえておけば、何が理由で再建築できないのかを自分でも知ることができます。
 

・前面道路が建築基準法上の道路かどうか

 
土地の前面の道路が、建築基準法上の道路かどうかの確認を行ないましょう。
道路の定義は建築基準法42条に詳しく記載されており、幅員の指定や各種都市開発関連法令により指定されています。建築基準法上の道路ではない道も存在するため、まずはこの点を明らかにしましょう。
 

・物件の土地が接道義務を満たしているか

 
前面道路が建築基準法上の道路である場合、次に接道義務を満たしているかどうかを確認しましょう。
 
間口が2メートル接道していれば接道義務は果たしていることになりますが、一般の方では正しく測量できないことも少なくありません。そのため、後述の資料を持参のうえ、窓口で確認してもらうのが確実です。
 

・建築可能な地域かどうか

 
土地自体は再建築不可物件でなくとも、物件が位置しているエリアそのものが建築の制限を受けている場合もあります。代表的なのは、エリアが開発を抑制される市街化調整区域に指定されている場合や、用途地域に指定され建物の種類を制限されているケースです。
 
土地自体は再建築可能でも、エリアの性質上建築を制限されることもあるため、こちらも忘れずに確認しておいてください。
 

■再建築不可物件の調べ方で大事なのは書類の持参

 
役所で再建築不可かどうか調べる際は資料の提出が必要です。窓口で住所だけを伝えても、確認はできませんので注意してください。
具体的には、管轄エリアの法務局で以下の4種類の書類を取得することになります。
 

・登記事項証明書

 
土地の所有者や住所・建物の面積など、登記されている不動産の概要が記載されている書類です。窓口で請求する場合は600円、オンラインで請求する場合は受け取り方法に応じて480円から500円の手数料がかかります。
 

・公図

 
公図は、土地の位置や形状を簡易的に表した図面です。明治時代から利用されている法的な資料で、現在は徐々に地図へと置き換えられています。
 
すでに置き換えが完了しているエリアであれば、公図の代わりに地図を請求・持参してください。オンライン・窓口で請求可能で、手数料は請求方法に応じて430円から450円かかります。
 

・建物図面

 
建物の形状と、敷地のどこに位置しているかを表した図面です。取得には、法務局で直接請求する方法とオンラインで請求する方法があり、450円の手数料がかかります。
 

・地積測量図

 
道路および隣接地との測量結果を図面にしたものです。土地の面積がどの程度なのか、隣地との境界はどこなのかなどがわかります。こちらも建物図面と同様の取得方法となり、取得方法に応じて400円前後の手数料が必要になります。
 
なお、法務局で土地関連の資料を請求する場合は、地番の指定が必要です。
地番とは、土地に対して振られた番号のことで、どのエリアの何番目の土地かということを表しています。
 
地番は一般的に用いる住所表示とは異なることが多いため、各種資料の請求を行なうには先に地番を調べなければなりません。エリアを管轄する法務局に電話で問い合わせれば教えてくれますので、確認してみてください。
 

■再建築不可の調べ方で迷ったら業者に依頼するのもおすすめ

 
再建築不可物件かどうかは自分で調査することもできます。しかし、「手続きが煩雑でよくわからない」「調査する時間がとれない」という方もいるかもしれません。
 
再建築不可物件を専門的に取り扱う業者のなかには、土地の査定前に再建築不可かどうかを調べてくれる業者が存在します。売却を検討したなかでの調査であれば、こういった業者に調査を依頼するのも一つの方法です。
 
「調査結果が再建築不可だったら買い取りを断られるのでは？」と不安に思う方もいるかもしれませんが、訳あり物件をおもに取り扱う業者は、再建築不可物件を買い取ったあとも売却する販路を持っています。再建築不可でも現金化できる可能性は高いため、一度売却することを検討してみてはいかがでしょうか。
 

■まとめ

 
所有している土地が再建築不可かどうかを調べるには、役所の建築関連・道路関連窓口で確認してもらうのが最も確実です。調査には、登記事項証明書や地積測量図など、対象の土地に関する資料が必要なため、事前に法務局で取得してから役所に提出するようにしてください。
 
再建築不可かどうかを自分で調査することが難しい場合、業者に調査してもらうことも可能です。当社でも、買い取りを希望される場合は査定前に再建築不可かどうかを調査しています。売却を前提に調査を希望されるのであれば、お気軽にご相談ください。

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