記事公開日 2020年09月10日

最終更新日 2020年11月26日

 
再建築不可物件は基本的に建て替えができないため、売却できないと諦めている方も多いのではないでしょうか？しかし、実際はポイントさえ押さえれば売却は可能です。条件によっては、再建築不可物件を再建築可能な物件にして資産価値を高めることもできます。
 
本記事では、再建築不可の物件の法律による縛りや購入者側のメリット、高く売るためのポイントをご紹介します。再建築不可の物件を抱えて悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
 

■再建築不可の物件とは？厳しい法令の縛り

 
そもそも再建築不可の物件とは、今現在建っている建物を取り壊したあとに、新たな建築が不可能な物件のこと。都市計画区域と準都市計画区域内にのみ存在し、建築基準法第43条で定められている「接道義務」が順守されていない物件のことを再建築不可物件といいます。
 
再建築不可になる要因の大半を占める「接道義務」とは、「建築基準法上の道路に2m以上接していない土地には建物を建ててはならない」というものです。有事の際に消防車や救急車などの緊急車両が入れない、という事態を避けるために定められています。
 
現在の建物の多くは建築基準法が制定された1950年以降に建てられた物件のため、接道義務を順守していますが、それよりも前に建てられた物件には順守されていないものがあるのです。
 

■再建築不可の物件は需要がある？購入する側のメリット

 
冒頭にて、「再建築不可の物件でも売却できる」と述べましたが、なぜそう言い切れるのか疑問に感じる方も多いでしょう。それは、再建築不可の物件を購入する側にもメリットがあり、また運用次第では売却しやすくなるためです。ここからはそのメリットとはどのようなものなのかを解説します。
 

◇資産価値が低いため税金が安い

 
再建築不可物件は、通常の物件に比べると税金が安くなります。これは、資産価値が低いとみなされているのが原因。相続税評価や固定資産税や、固定資産税評価で決定する不動産取得税も安くなります。
物件の大きさなどによって税金は異なりますが、毎年支払うことを考えると大きな差といって良いでしょう。
 

◇安く購入できるためリフォームにお金をかけやすい

 
再建築不可物件は再建築可能な物件に比較すると、安価で購入できます。そのため、その分リフォームにお金をかけることが可能。
 
再建築不可物件は、躯体部分のみ残してフルリフォームすることもできるので、「新築を購入する余裕はないけれど、自分の理想の家を建てたい」という人の希望を叶えることができます。
 

◇不動産投資物件として使える

 
安価で購入してからリフォームなどをして販売・賃借すれば高い利回りが期待できます。さらに、上述したように再建築不可物件は税金も安くなるため、再建築可能な物件よりも毎年かかるコストが抑えられるのも高い利回りを期待できる要因です。
 
「築○年」という部分は変わらないため、借り手や買い手から敬遠されてしまう可能性もありますが、高い利回りは大きな魅力。多少のリスクがあったとしても不動産投資物件として再建築不可物件をあえて選ぶ、という人もいるほどです。
 
以上の理由から、再建築不可の物件でも購入する側にとっては一定のメリットがあるため、購入物件としての需要があるといえます。しかし、再建築不可物件は住宅ローンを使用できない可能性があるので、そのために購入する側がためらいを感じ売りづらくなる側面もあることも覚えておきましょう。
 

■再建築不可の物件を高く売る3つのポイント

 
再建築不可物件であっても、売却するのであればなるべく高く売りたいですよね。そこでおすすめなのが、再建築不可の物件を再建築可能な物件にして資産価値を高めること。ここでは、再建築不可の物件を再建築可能な物件にする3つのポイントをご紹介します。
 

◇セットバック

上述したように、再建築可能な物件にするためには、決められた幅以上の道路に土地が面していることが必要です。しかし、古くからの住宅街など、接道義務の規定ができた時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道に接している土地の場合は、「セットバック」をすれば再建築が認められます。
 
セットバックとは、敷地の一部を後ろに下げることで道路の中心線から2mの距離を作り出し、接する道路の幅を広げたとみなすこと。建物が建てられる面積は減ってしまいますが、再建築可能な物件になる場合があるため、買取価格は上昇する可能性があります。
 

◇隣地から土地を購入または賃借する

 
隣地の土地を購入・賃借することで、道路に接している間口を2.0ｍ以上に広げ、接道義務を果たして再建築可能な物件にします。隣地の土地所有者と交渉して、接道義務を果たせるだけの土地だけ売却してもらうのも良いでしょう。
 
もしも個人で隣地を購入したり賃借したりするのが難しい場合は、不動産業者に相談し、掛け合ってもらえるよう交渉してもらうのもおすすめです。
 

◇「但し書き道路」の申請をする

 
厳しい規定がある建築基準法第43条（接道義務）ですが、緩和措置として「但し書き道路」というものが存在します。これは、以下の3つの条件を満たしていれば再建築が可能になるというもの。
 

• 土地の周囲に広い公園や広場、空地がある
• 特定行政庁（地方自治体）に交通上・安全上・防火および衛生上支障がないと認められる
• 建築審査会の同意と許可が得られる

 
自治体の都市計画窓口への相談や書類提出などが必要になるため、手間と労力はかかりますが、買い取りを拒否されてしまったり破格での買取価格になってしまったりする可能性を考えれば、しておいて損はないでしょう。
 

■再建築不可物件の査定で見られるポイントは？

 
再建築不可の物件を売却しようとしても、査定の時点で低い評価を付けられてしまうと売却価格が下がってしまいます。ここでは、再建築不可物件の査定で見られるポイントを2つご紹介します。より高価格で売却するためにチェックしておきましょう。
 

◇物件の状態

 
シロアリ被害がないか、建物が傾いていないかなど、建物の状態は査定に大きく影響します。業者は躯体部分をそのままにリフォームして販売することを前提に再建築不可物件を購入しているので、シロアリなどの躯体部分のダメージは致命的です。
 
再建築不可物件は工事車両が通れる幅の道路に面していないことが多いので、傾きを直す工事も難しいことから査定価格が下がったり、そもそも買い取りを拒否されてしまうケースもあります。
 
また、再建築可能になる可能性があるかどうかも大きなポイント。セットバックや但し書きの申請によって再建築が可能になる物件の場合は、より高い査定を期待できます。
 

◇物件の場所

 
「物件がどこにあるか」というのも査定に大きく影響するポイントです。東京都内および近隣県は査定価格が上がりやすい傾向にありますが、人口が少ない郊外になるほど査定は低くなり、「東京都内以外の買い取りは難しい」と最初から断る業者もいるほど。
 
しかし地方や郊外であっても、大規模なショッピングモールや病院、駅が近くにあれば査定が上がることもあります。業者のホームページを確認したり、電話で問い合わせるなどして、高く査定してくれる業者を探しましょう。
 
なかにはネガティブになる条件があっても、即日査定で高価買取をしてくれる業者もありますし、複数の業者に見積もりをして、より高い査定をしてくれる業者を探すのも有効です。
 

■まとめ

 
「売れない」ということをよく耳にするのが再建築不可物件ですが、実際に売却は可能です。今回ご紹介した高値で売却するポイントや査定でチェックされるポイントを参考にして、より良い条件で売却しましょう。
 
しかし、業者選びを間違ってしまうと破格での買い取りなど、いわゆる「買い叩かれる」事態に陥ってしまう可能性もあります。正しい査定や買い取りを求めるのであれば、再建築不可物件の知識や経験が豊富な業者に査定を依頼するのがおすすめです。
 
当社は再建築不可物件の買い取りを専門に行なっておりますので、好条件での査定が可能。査定から買い取りまで一貫してサポートさせていただくので、余計な手間がかかることもありません。再建築不可物件の売却で悩んでいる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
 
 
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