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 再建築不可物件に抜け道はある?所有するリスクと活用方法を解説



  
再建築不可物件を所有することには多くのリスクがともなうため、なんとか再建築可能にするための「抜け道」を模索する所有者の方は少なくありません。実は、現状で再建築不可物件だとされていても、条件によっては再建築が可能になる例外的な方法が存在するのです。
 
この記事では、再建築不可物件を所有するリスクを解説したうえで、再建築を可能にするための2つの「抜け道」ともいえる方法について紹介します。
 
再建築不可物件であるがゆえに、所有する物件を思うように活用できないとお悩みの方はぜひ参考にしてください。

  

■再建築不可物件を所有するリスク

 
本項では前提知識として、再建築不可物件を所有することで生じる次の5つのリスクについて解説します。
 
・売却するリスク
・更地にするリスク
・放置するリスク
・相続するリスク
・不動産投資を行なうリスク
 
再建築不可物件の所有者は、これらのリスクを十分に理解したうえで、再建築不可物件のまま活用するか、リスクを回避するための方法として次項で紹介する「抜け道」を探す必要があります。
 

◇売却するリスク

 
再建築不可物件は、一般的な物件に比べて売却が難しいというリスクがあります。
 
今後の建て替えができないことや、購入時にローン審査が通りにくいことなどが購入者のネックとなり、買い手がつきにくいことがおもな原因です。
 
また、不動産価値を低く見積もられてしまう再建築不可物件は、通常の物件よりも売却価格の相場が低い傾向にあります。低価格でしか売却できない点は、売り手である現所有者にとっては大きなリスクといえるでしょう。
 
再建築不可物件の売却については、以下の記事で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
 
→ 再建築不可物件が売れない原因とは?メリットや売れない場合の活用法も解説
 

◇更地にするリスク

 
既存の建物が残っている再建築不可物件の場合、更地にすることで新たなリスクが生まれるため注意が必要です。
 
新たな建物を建築できないことはもちろん、更地にすることで今後の活用方法が限られてしまい、売却もさらに難しくなります。また、更地にすれば固定資産税が高くなることも理解しておくべき重要なポイントです。
 
当然のことながら建物の解体費用もかかるため、更地にしたあとの活用方法や税金面などを十分に検討する必要があるでしょう。
 
再建築不可物件を更地にするメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
 
再建築不可物件は更地にするのがおすすめ?メリットとデメリットを解説
 

◇放置するリスク

 
なかなか売却できず、更地にするのも大変だからと、再建築不可物件を何もせず放置することにもリスクがともないます。
 
再建築不可物件は築年数が古いものが多く、長年放置することで建物が倒壊する危険性があります。万が一事故などが起これば、所有者には賠償責任が生じてしまうため、管理が欠かせません。
 
また、長期間誰も住んでいないような状態が続き、自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税などの金額も上がってしまいます。
 
再建築不可物件を放置するデメリットについて、さらに詳しく知りたいとう方は、以下の記事もご覧ください。
 
再建築不可物件はどうするべき?放置するデメリットと活用方法を徹底解説!
 

◇相続するリスク

 
相続した再建築不可物件にお悩みの場合は、このあと次世代が相続するリスクについてもあらかじめ理解しておくことが理想的です。
 
活用方法が見つからず売却も難しい再建築不可物件の場合、相続人による相続放棄を想定しているケースもあるでしょう。
 
しかし、相続放棄は特定の財産を指定できるものではありません。仮に再建築不可物件の相続を放棄した場合は、その他の財産すべてについても相続権が消失してしまうのです。
 
特に、次世代に残したい大切な財産がある場合は、早い段階で再建築不可物件の扱いについて話し合っておいてください。
 
また、相続放棄の手続きをした場合でも、相続財産管理人を選定するまでの間は相続人に管理義務が生じることも覚えておきたいポイントです。
 
再建築不可物件の相続手続きについては、以下の記事でも解説しています。
 
再建築不可物件の相続手続きはどうする?相続放棄や売却方法も解説
 

◇不動産投資を行なうリスク

 
安価で取得できる再建築不可物件の所有者となり、不動産投資を始めようと考える方もいるでしょう。しかし、再建築不可物件を用いた不動産投資は、物件選びやリフォーム費用とのバランスなどが難しく、初心者には難易度が高い傾向にあります。
 
また、一定期間における利益が見込めたとしても、これまでに解説してきたリスクを考えると、物件の最終的な処分方法が難しいのも事実です。物件取得時だけでなく、長期的な視点から慎重に検討する必要があるでしょう。
 
再建築不可物件を用いた不動産投資についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
 
再建築不可物件への投資はおすすめ?投資向きの物件と成功のコツをチェック!
  

■再建築を可能にするための2つの抜け道

 

 

再建築不可物件ならではのリスクを回避するためには、所有する物件を、合法的に再建築可能にするための「抜け道」ともいえる方法をとる必要があります。
 
ここからは、一般的には再建築不可物件であっても、例外的に再建築を可能にするための2つの方法について紹介します。
 

◇接道義務の例外

 
再建築不可物件とみなされてしまうおもな原因である「接道義務」には、実は例外があります。
 
敷地が接している道路が、建築基準法42条2項で規定されている道路(「2項道路」)に該当する場合、セットバックを行なうことで再建築が可能になるケースがあるのです。
 
所有する土地について、接道義務を満たしていないことで再建築不可物件となっている場合は、接する道路が2項道路に該当しないかどうか確認してみましょう。
 
2項道路についての詳細およびセットバックについては、以下の記事で詳しく解説しています。
 
接道義務の例外となる2項道路とは?2項道路に欠かせないセットバックについても解説
 

◇再建築不可物件の救済措置「建築基準法第43条」

 
再建築不可物件であっても、建築基準法第43条但し書きの条件に該当する物件に関しては、建築確認申請が許可されるケースがあります。
 
なお、定められた規定に該当するかどうかを個人で判断することはできないため、必ず各自治体の建築確認審査会から許可を得なければなりません。
 
以下の記事では、再建築不可物件の救済措置となる「建築基準法第43条」の許可申請を行なう流れ、必要な書類などについて詳しく解説しています。
 
再建築不可物件の救済措置とは?おすすめの活用法などを紹介
  

■抜け道が難しいときは専門業者への相談がおすすめ

 

 
前項で紹介した、「接道義務の例外」および「再建築不可物件の救済措置」など「抜け道」とも呼べる方法は、当然のことながらすべての再建築不可物件に活用できるわけではありません。
 
再建築不可物件のリスクを回避できず、運用していくのが難しいと感じる場合には、専門業者への相談がおすすめです。再建築不可物件を専門に扱う不動産会社であれば、適切な活用方法のアドバイスや、一般的に売却が難しい物件についても買取可能な場合があるでしょう。
 
再建築不可物件を専門に扱う第一土地建物株式会社では、他社で断られた再建築不可物件でも積極的に買い取ります。
 
また、物件が再建築不可物件に該当するかどうか、再建築不可物件を再建築可能にできるかどうかなどの調査も可能です。多くの物件を扱ってきた専門家ならではの視点で、状況に合わせた最適なアドバイスが可能ですので、ぜひご相談ください。
  

■まとめ

 
再建築不可物件は、建物の建て替えが行なえないだけでなく、さまざまなリスクを抱えています。一般的な物件よりも売却しにくいうえに、更地にすると固定資産税が上がり、何もせず放置すると特定空き家に指定されてしまう可能性もあるのです。
 
不動産投資のハードルも高く、次の世代へ相続させるのにもリスクがともなうなど、活用方法が難しく、所有者の悩みは尽きないでしょう。
 
再建築可能物件として扱えるようになるためには、接道義務の例外、再建築不可物件の救済措置など「抜け道」ともいえる回避方法も存在します。しかし、もちろんすべての物件に該当するわけではありません。
 
所有していてもリスクが多く、この先うまく活用できるか不安な再建築不可物件を所有している場合は、再建築不可物件を専門に扱う第一土地建物株式会社へぜひお問い合わせください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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  2. STEP02 物件の調査
    再建築可能か不可か調査し、再建築不可であれば、可能に出来るのかも含めて調査致します。
  3. STEP03 査定
    再建築が可能な場合と再建築不可だった場合での査定額を迅速に提示致します。
  4. STEP04 契約
    物件の査定額にご納得いただければご契約の流れになります。
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    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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