記事公開日 2024年11月10日

最終更新日 2024年11月24日

現存する建物を取り壊してしまうと新たに建物を建築できない土地を「再建築不可物件」と呼びます。しかし、建て替えはできないまでも、不動産会社から「柱一本残せば大規模なリフォームが可能」という話を聞いてリフォームがしたいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
 
結論から申し上げると、再建築不可物件の大規模なリフォームはできません。再建築不可物件のリフォームには一定の制限があるからです。もし、制限を超えたリフォームを行なうと法律に違反してしまうため、注意が必要です。
 
この記事では、再建築不可物件で大規模リフォームができない理由やリフォーム可能な範囲、リフォームが難しい場合の対処法を解説します。
  

再建築不可物件は柱一本残すと大規模リフォームが可能？

再建築不可物件をリフォームしたいと不動産会社に相談すると、「再建築不可物件でも柱一本残せば建て替えレベルのリフォームができる」と伝えられるケースがあります。
 
しかし、実際は柱一本残すかどうかに関係なく、大規模リフォームはできません。なぜ、再建築不可物件では大規模なリフォームができないのでしょうか。まずはその理由を解説していきます。
  

大規模リフォームができない理由

 
再建築不可物件は「建築確認申請が不要」な範囲内でのリフォームが認められています。
  
大規模リフォームは「建物の主要構造部の一種以上について行なう1/2以上の修繕・模様替え」と定義されています。建物の主要構造部に該当するのは、柱・壁・床・梁・屋根・階段などです。例えば柱が6本ある場合、3本以上修繕するケースは大規模リフォームにあたります。
 
大規模リフォームを行なう際には、建て替えるときと同様に自治体による建築確認が必要です。しかし現行の建築基準法に適合していない再建築不可物件では建築確認申請が通らないため、原則として大規模リフォームはできません。
  

建築確認を通さない大規模リフォームは違法

 
建築確認申請を行なわずに再建築不可物件の大規模リフォームを実施する行為は違法です。黙っていたらバレないのではないかと思うかもしれませんが、近隣住民が大がかりなリフォーム工事の様子を見て行政に通報することで、違法行為が発覚するケースもあります。
 
違法行為が発覚した場合、工事の中止を命じる「赤紙」を建物に貼られます。赤紙を貼られると工事はできないので、リフォームを中止せざるを得ません。
  

再建築不可物件のリフォームが認められる条件

再建築不可物件のリフォームが認められるには、以下4つの条件のいずれかを満たす必要があります。
 
 4号建築物に該当する
 小規模リフォームを行なう
 10平方メートル未満のリフォームを行なう
 接道義務を満たす
 
条件について、それぞれ見ていきましょう。
  

4号建築物に該当する

 
建築物の種類や規模などによって建築確認の要否は変わります。建築基準法第6条第1項では、建築物を第1号～第4号の4種類に区分しており、このうち4号に該当する建築物では例外的に建築確認はいりません。これを「4号特例」と呼びます。
  
建築基準法第6条第1項第1号～第4号の概要
区域 建築物の種類・規模 建築確認の要否
全国 【第1号】特殊建築物で用途に供する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるもの 建築確認が必要
【第2号】木造建築物で、以下いずれかの要件を満たすもの
・3階以上
・延べ床面積500平方メートル超
・高さ13メートル超
・軒の高さ9メートル超 ・新築、増改築・移転、大規模修繕・模様替えの場合は建築確認が必要
・用途変更の場合は建築確認不要

【第3号】木造以外の建築物で、以下いずれかの要件を満たすもの
・2階以上
・延べ床面積200平方メートル超

都市計画区域・
準都市計画区域等 【第4号】
上記以外の一般の建築物 ・新築、増改築・移転の場合は建築確認が必要
・大規模修繕・模様替え、用途変更の場合は建築確認不要

  
再建築不可物件であっても、4号建築物に該当するなら大規模リフォームが認められます。そのため再建築不可物件の大規模リフォームを考えているのなら、まずは4号建築物に該当するかどうかを確認してみましょう。
 
なお、法改正により2025年4月以降は4号特例が変更され、再建築不可物件の大規模リフォームが制限される見込みです。改正後のリフォームを検討している方は、制度の変更点をよく確認しておきましょう。
  

小規模リフォームを行なう

 
リフォームの範囲が主要構造部の1/2に満たない小規模な工事であれば、建築確認は不要です。例えば、以下のようなリフォームでは建築確認はいりません。
 
・キッチンの交換
・壁紙の貼り替え
・コンセントの増設
・バリアフリー改修
・外壁塗装
  

10平方メートル未満の増築を行なう

 
防火地域・準防火地域以外かつ10平方メートル未満の増築であれば、建築確認なしでリフォームできます。子ども部屋の増築やカーポート・物置の設置など、増築範囲が10平方メートル未満に収まれば建築確認は不要です。
  

接道義務を果たす

 
現在再建築不可となっている土地でも、何らかの方法で接道義務を満たすようにすればリフォームや増築の自由度が上がるだけでなく、建て替えも可能です。
 
接道義務は「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に敷地が2メートル以上接していなければならない」という建物を建てるときのルールです。接道義務を満たすためのおもな方法には、セットバック、隣接地の購入・借用、建築基準法43条2項の適用の3つがあります。それぞれの内容は以下のとおりです。
  
対策 概要
セットバック 幅が4メートル未満の道路に接しており、接道義務を満たせない場合は、道路の中心線から2メートルの位置にまで土地の境界線を後退（セットバック）させることで接道義務を満たせます。
セットバックした範囲には建物を建てられなくなる点に注意が必要です。

隣接地の購入・借用 隣接地を購入・借用することで接道義務を満たす方法です。
ただし、土地の購入費や賃料がかかります。

建築基準法43条2項の適用 建築基準法第43条第2項の規程を利用することで、接道義務のルールを免れる方法です。
幅が4メートル以上ある道路に敷地が2メートル以上接していても、その道路が建築基準法上のものではないときがあります。この場合、道路の利用者が少数であり、用途や規模が国土交通省令で定める基準に適合していて特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めたときには接道義務を満たしていると扱われます（1号認定）。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物や、そのほかの国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものには、接道義務は適用されません（2号許可）。

【再建築不可物件】リフォームが難しいなら売却も検討しよう

ここまで解説してきたように、再建築不可物件でもリフォームできる場合があります。しかし仮にリフォームできたとしても、一般的な物件よりも制限がかかってしまうのが実情です。リフォームにより自分の理想のマイホームを実現することが難しければ、訳アリ物件の買取業者への売却も検討してみましょう。
 
再建築不可物件の買い取りを専門に行なっている「第一土地建物株式会社」では、一般的な不動産会社が取り扱いを敬遠しがちな物件でも好条件で買い取ることが可能です。建物がボロボロの状態だったり、室内に物が残っていたりする物件でも問題ありません。また、売り主様の契約不適合責任を免責にしたうえで買い取らせていただきますので、雨漏りやシロアリ被害のある物件でも安心してお任せください。
 
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再建築不可物件の買取実績
  

まとめ

 
再建築不可物件のリフォームには一定の制限があります。リフォームを検討する場合は規模や内容に注意し、法律の定める範囲内で行なうようにしましょう。
 
再建築不可物件の取り扱いにお困りの方は、物件の売却も検討してみてください。第一土地建物株式会社では再建築不可物件の買い取りを専門的に行なっており、これまでの買取実績で得られたノウハウをもとに、素早い査定と高価買取を実現しています。

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