連棟式建物はなぜ売却が難しい?高く売るためのポイントも解説 - 再建築不可物件の買取・売却なら第一土地建物株式会社
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連棟式建物はなぜ売却が難しい?高く売るためのポイントも解説



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 連棟式建物はなぜ売却が難しい?高く売るためのポイントも解説




  
連棟式建物の売却を考えているものの、なかなか売却できず困っている方もいるのではないでしょうか。また、建て替えを検討してみたところ、実は再建築不可物件であることがわかり、手詰まりになっている方もいるかもしれません。
 
そこで本記事では、連棟式建物の売却が難しい理由や、連棟式建物を高く売るためのポイントについて解説します。この記事を読めば、連棟式建物を売却するヒントが得られるでしょう。
  

連棟式建物とは

 
連棟式建物とは、複数の建物がつながった状態で1つの建物として登記されている物件です。連棟式建物は隣家と壁を共有しており、マンションやアパートのように廊下や階段などの共有部分がなく、各戸へ直接出入りできます。
 
戸建て住宅は建物がそれぞれ独立しているため四方の壁に窓を設置できますが、連棟式建物は壁を共有している部分に窓を設置できないため、採光性が低いというデメリットがあります。
 
しかし、土地の形状などにより複数の戸建て住宅を建てられず、連棟式建物であれば建てられる場合があることから、現在でも存在しています。
 
連棟式建物は建築基準法上の「長屋」にあたりますが、細かく分けると「テラスハウス」や「タウンハウス」という種類があります。
  

【連棟式建物】テラスハウスとタウンハウスの違い

 
前述したように、連棟式建物にはテラスハウスやタウンハウスという種類があります。
 
テラスハウスとタウンハウスは建物の造り自体は同じであるため、混同してしまう方もいるでしょう。たしかに、外見だけでは区別ができませんが、土地の権利形態に違いがあります。
 

 
テラスハウスは建物が連結しているものの、敷地はそれぞれ分けられているため、各戸が土地の所有権を持ちます。一方のタウンハウスは一つの敷地を共有し、各住人が敷地権を持ちます。そのため、テラスハウスでは庭や駐車場が各戸に設けられているのに対し、タウンハウスでは庭や駐車場も共用することになります。
 
以上のことから、テラスハウスは戸建て住宅に近い形態で、タウンハウスはマンションに近い形態だといえるでしょう。
  

連棟式建物の売却が難しい理由

 

一般的に、連棟式建物は売却が難しいといわれています。ここではその理由を3つに分けて解説します。
 

単独での建て替えが難しい

 
前述したように、連棟式建物は隣家と壁を共有しているため、単独での建て替えが困難です。建て替えの際に壁を切り離すことは可能ですが、建物全体の強度に影響するおそれがあり、建て替えの実施が困難なケースも多くあります。
 
また、建物の一部を共有しているため、切り離しをする際には隣家の同意が必要です。隣家の住人が切り離しに難色を示すと、建て替えはできないでしょう。
 

接道状況によっては建物を切り離せない

 
建築基準法の定めによれば、都市計画区域内に建物を建てる際には、その敷地が同法に規定された幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これは、接道義務と呼ばれるものです。
 
しかし、連棟式建物の場合は、切り離しによって道路に接しなくなることが考えられます。接道義務を果たせなければ、建て替えはできません。また、最低敷地面積などが定められている自治体もあり、建物の切り離しで条件を満たさなくなる可能性もあります。
 
連棟式建物が再建築不可になる理由や対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
 
関連記事:連棟式建物が再建築不可になる理由とは?再建築可能にする方法を紹介
 

住宅ローンを利用できないことがある

 
前述したように、連棟式建物は建て替えが難しいといった理由などから、需要が高くありません。
 
同じ条件の連棟式建物ではない不動産と比較すると、価格が20~30%下がる傾向にあります。そのため、建物の担保価値が低いと金融機関に判断され、住宅ローンの審査に通らない場合があります。
 
また、再建築ができない物件では、融資を断られるケースがほとんどです。購入希望者がいても、住宅ローンが利用できないと売却が難しいでしょう。
  

連棟式建物を高く売却するポイント

 
連棟式建物は売却が難しいといわれますが、高く売却するポイントもあります。ここでは3つのポイントを解説します。
 

ほかの部屋をすべて買い取って自分の所有にする

 
連棟式建物は、切り離しが難しいことが売却を困難にする原因の一つでした。しかし、ほかの部屋を買い取って建物全体を所有すれば切り離しは不要になり、建て替えや解体を自由に行なえます。
 
すべてを自分の所有物件とすれば、大型物件として売却するほか、一部を自分の居住用として使い、ほかの部分は賃貸物件として貸し出すなど、さまざまな利用方法が考えられるでしょう。
 
自分が連棟式建物の建て替えや売却などを考えているときは、ほかの住人も同じことを考えている可能性があるため、建物全体の買い取りも十分実現性のある選択肢といえます。
 

隣家に購入してもらう

 
ほかの部屋をすべて自分で買い取るのではなく、自分の部屋を隣家に買い取ってもらうのも選択肢の一つです。隣家にとっては、居住スペースを2倍にできるメリットがあります。
 
また、同じ建物の住人としてその建物の良さをよく理解しているため、不特定多数に売り出すよりも、購入してくれる可能性は高いでしょう。
  

専門の不動産業者に買い取ってもらう

 
連棟式建物を、不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。
 
不動産業者によっては、相場の60~70%の価格で買い取られてしまうデメリットがありますが、売却しにくい物件でも現状のまま買い取ってもらえるケースは少なくありません。また、買い手を探す手間を省ける点もメリットでしょう。
 
なお、ここで注意したいのが、売却する不動産会社の選び方です。
 
一般的な不動産会社は連棟式建物の取り扱いに不慣れなため、上記のように安く買い取られてしまう可能性があります。その点、連棟式建物を多く取り扱っている専門の不動産業者であれば、より相場に近い価格で買い取ってもらえることが考えられます。
 
専門業者へ売却するメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
 
関連記事:訳アリ物件は専門業者で売却がおすすめ!メリットや選び方も解説

  

連棟式建物の売却なら第一土地建物へ

 
連棟式建物は再建築不可物件であることも多いため、売却が難しい傾向にあります。そのため、少し手も高く売りたいのであれば、専門の不動産業者への売却がおすすめです。
 
第一土地建物では、再建築不可物件の調査・査定から買取・販売までを一貫して行なっています。一般の不動産会社が敬遠しがちな再建築不可物件を、年間数十~百件近く取り扱っており、売却が難しい物件であっても好条件での買い取りが可能な場合もあります。
 
再建築不可物件の買取実績
 
建物が再建築不可かわからない場合でも、当社が責任を持って調査・報告しますので、ぜひご相談ください。お急ぎの方には、現場調査前に条件などをヒアリングして、概算査定を出すことも可能です。
 
連棟式建物の売却に困っているのであれば、ぜひ一度以下から第一土地建物の詳細をご確認ください。
 
https://saikenchikufuka-kaitori.com/

  

まとめ

 
連棟式建物は建築基準法上では長屋にあたり、テラスハウスやタウンハウスなどの種類があります。壁を隣家と共有していることなどから建て替えが難しく、同じ条件の物件と比較して価格は低めです。また、住宅ローンが利用しにくいことなどから、売却が難しい物件といわれています。
 
しかし、ほかの部屋を買い取って建物全体を所有するなどの工夫をすれば、連棟式建物でも高く売却できる可能性はあります。売却に困っている場合は、専門業者への依頼を検討してはいかがでしょうか。専門業者はノウハウが豊富なため、取り扱いが難しい物件でも相場により近い金額で買い取ってくれます。
 
連棟式建物の売却に困っている方は、ぜひ第一土地建物へご相談ください。
https://saikenchikufuka-kaitori.com/contact/

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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