記事公開日 2023年10月16日

最終更新日 2024年3月18日

  
物件選びの際、「再建築不可物件の購入はやめたほうがいい」と言われた経験のある方もいるのではないでしょうか。再建築不可物件は、その名のとおり建て替えや増築ができないほか、資金調達や売却が難しいケースもあることから、購入すべきでないという意見も聞かれます。
 
一方で、再建築不可物件には物件価格や税金の安さなどのメリットもあり、メリット・デメリットの両面を比較検討して判断したほうがよいでしょう。
 
この記事では「再建築不可物件の購入をやめたほうがいい」と言われる5つの理由、再建築不可物件ならではのメリットを紹介します。

再建築不可物件とはどのような物件か？

 
再建築不可物件とは、文字どおり将来的にその建物を一度壊してしまうと、「再度建物を建てることのできない敷地」のことを指します。再建築不可物件の多くが、接道義務違反を理由に再建築を禁止されています。
 
接道義務とは「建物の敷地は建築基準法上の道路に対して2m以上間口が接していなければならない」という決まりのことです。次のケースに該当する場合は、接道義務違反となります。
 

• – 敷地の面する通路が建築基準法に定める道路でないケース
• – 敷地の道路に面する部分の間口が2mに満たないケース
• – そもそも敷地自体が道路に面していないケース

 
接道義務を規定する建築基準法や都市計画法は、戦後に制定されたものです。制定前に建てられた築古物件は、現行法における接道義務を満たしていなくても法律違反とは見なされません。これを「既存不適格」といいます。
 
既存不適格の物件は現状違反と見なされないものの、建て替えや改築で再度建築確認を受ける際には現行法が適用されます。このことから建築確認をともなう建て替えや改築が難しく、再建築不可物件となるのです。
 
再建築不可物件の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
 
再建築不可とは？知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント

再建築不可物件の購入をやめたほうがいいと言われる5つの理由

なぜ「再建築不可物件は購入しないほうがいい」と言われるのでしょうか。こうした意見の背景には次の5つの理由があります。
 

• 1. 建て替えや増築ができないから
• 2. 住宅ローンを組めないことが多いから
• 3. リフォームやメンテナンスに費用がかかるから
• 4. 地震や火事で倒壊しても建て直せないから
• 5. 売却が難しくなる可能性があるから

 
それぞれの内容を詳しく解説しましょう。
 

（1）建て替えや増築ができないから

 
購入をやめたほうがいいと言われる最大の理由は、再建築不可物件は建て替えや増築ができないからです。先述のとおり再建築不可物件は既存不適格のため、建築確認申請が必要な建て替えや一定以上の増築は行なえません。建物が老朽化しても建て替えられないため、特に築古物件の購入は注意が必要です。
 
なお、大規模なリノベーションや改修は可能であるケースが多いと考えられます。なぜなら、建築基準法により「4号建築物」における大規模修繕は建築確認申請が不要とされているからです。次のいずれかに該当する住宅は「4号建築物」となります。
 
 木造2階建てもしくは平屋で延床面積500平方メートル以下、高さ13mもしくは軒の高さが9mを超えないもの
 木造以外（鉄骨造やRC造など）の平屋で延床面積200平方メートル以下のもの
 
再建築不可物件は4号建築物に該当するケースが多く、リノベーションや改修であれば可能です。ただし、一定以上の増築は4号建築物でも確認申請が必要なので実施できません。
 

（2）住宅ローンを組めないことが多いから

 
購入時に住宅ローンが組めないケースが多いことも再建築不可物件が避けられる要因の一つです。
 
通常住宅ローンは対象物件を担保に融資が行なわれるため、物件の担保価値が低いと融資を受けられないか、受けられても融資額は少なくなります。
 
再建築不可物件は既存不適格なうえに築古物件が大半を占めるので、担保価値は総じて低い傾向にあります。担保として十分でないことから、金融機関によってはローン契約を断られるケースも少なくありません。
 
再建築不可物件であっても好立地な物件や建物状態が良好な物件なら融資を受けられることもあります。ただレアケースのため、再建築不可物件は住宅ローンなしの現金のみでの購入も視野に入れたほうがよいでしょう。
 

（3）リフォームやメンテナンスに費用がかかるから

 
再建築不可物件は周辺相場に比べて安く購入できるのが魅力です。しかし、基本的に築古物件のため、建物の躯体や設備が老朽化しているケースも多く見られます。
 
不具合箇所を修繕したり、内外装をリフォームしたりするとなればまとまった費用がかかるでしょう。現状はひとまず使える状態であっても近いうちに修繕が必要になることも考えられ、結果的にメンテナンス費用がかさんでしまいます。また、新築や築浅に比べて住宅や設備の性能は劣るケースが多く、初期費用は安くてもランニングコストは高くなる可能性があります。
 
こうした費用を抑えるには、状態の良い物件や大規模リノベーション済みの物件などを選ぶのが有効です。
 

（4）地震や火事で倒壊しても建て直せないから

 
再建築不可物件は地震や火事などで倒壊した場合も建て直しが認められない点も、購入をやめたほうがいいと言われる原因の一つです。
 
被害が一部だけであれば修復して住み続けられますが、全壊してしまうと住み続けるのが困難になりかねません。また、再建築不可物件は築古物件が大半であり、火災や地震による倒壊リスクが高まるため、注意が必要です。
 

（5）売却が難しくなる可能性があるから

 
再建築不可物件は、通常の物件に比べて将来の売却が難しくなる可能性があります。先述したように再建築ができないこと、住宅ローンを組みづらいことのほか、駐車スペースが設けにくいことなどから買い手が付きづらくなるのです。都心部の駅近をはじめ好立地の物件であれば買い手がつく可能性もありますが、立地の悪い物件は厳しいでしょう。
 
再建築不可物件の売買には専門的な知識や経験も必要になるため、将来売却を検討する場面があれば、再建築不可物件の専門買取業者に相談するのがおすすめです。
 
第一土地建物は再建築不可物件の専門家として、物件の調査・査定から買取・販売まで一貫して行なっているため、最短即日での査定と高価買取の実現が可能です。第一土地建物の買取の特長は、以下をご覧ください。
 
第一土地建物の買取の特長

再建築不可物件の購入にはメリットもある！

 

 
再建築不可物件はやめたほうがいいと言われることもある一方、購入するメリットもあります。メリット・デメリット両面を比較して、購入をやめるべきか、検討する価値があるのか判断するとよいでしょう。
 
再建築不可物件のメリット・デメリットは以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご覧ください。
 
再建築不可物件のメリット・デメリットを徹底解説！購入と売却でどう変わる？
 

周辺中古相場よりも1～5割程度安く購入できる

先述のとおり、再建築不可物件は通常の物件に比べて割安で購入できるのがメリットです。具体的には周辺中古相場に比べて1～5割程度安く購入できます。「建て替えや増築ができない」「ローンが組みづらい」といったデメリットにより買い手が付きにくく、売却の可能性を高めるために価格が抑えられる傾向にあります。
 
リノベーション前提の購入であれば、物件価格を安く抑えられるのでリノベーションにコストをかけられます。売り主側に売却のタイムリミットがあるケースでは、相場よりもさらに価格が安くなることもあるでしょう。
 

物件にかかる固定資産税・都市計画税が安くて済む

 
再建築不可物件は一般的に資産価値が低いため、税金算定のベースとなる課税評価額も低くなる傾向にあります。そのため、土地・建物に対して毎年かかる固定資産税や都市計画税が安くなるのもメリットです。
 
加えて、資産価値の低さは相続税評価額(相続税や贈与税を計算する際の基準となる課税価格)にも影響します。特に再建築不可物件では土地の相続税評価額に対する補正が大きくかかるため、通常よりも評価額が大幅に下がるでしょう。
 
もともと不動産は購入価格（実勢価格）に対して相続税評価額が低く、不動産の所有は相続税の節税に繋がるといわれます。評価額がより低くなる再建築不可物件は、一段と大きな節税効果が期待できます。
 

高利回りな投資用物件として運用できる場合がある

 
投資用物件を探している場合、再建築不可物件が有力な選択肢になるケースもあります。再建築不可物件は物件購入価格が安い一方、実は立地による借主側の不都合はあまりありません。駅や生活利便施設に近い、都心部にあるなどの好立地であれば、家賃は十分に得られるでしょう。
 
購入価格が低い物件で、家賃を相場と同等の金額に設定すれば、高い利回りが期待できるため、投資回収までの期間を短くできる可能性があります。
 
ただし、リフォーム費用がかかることや購入にあたってローンが使えない可能性があることも考慮して、資金計画を検討しましょう。

再建築不可物件売買のご相談は第一土地建物へ！

 
上記のようなメリットがある再建築不可物件ですが、将来の売却のしにくさから購入を躊躇する方もいるかもしれません。その場合、再建築不可物件買い取りの専門業者に依頼することで、再建築不可物件でも売却可能性が高まります。
 
第一土地建物は、再建築不可物件の専門家として年間数十～百件近い再建築不可物件などを取り扱っています。これまでも多くの再建築不可物件を買い取ってきた実績があります。
 
第一土地建物の「再建築不可物件の買取実績」
 
取り扱いの難しい再建築不可物件の売却を検討したい方は、こちらからお気軽にご相談ください。
 
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まとめ

 
再建築不可物件の購入はやめたほうがいいと言われるのには、「建て替えや増築が難しいから」「住宅ローンを組みづらいから」など5つの理由があります。一方、再建築不可物件は通常の物件に比べて安く購入できるうえ、固定資産税・都市計画税を低く抑えられるのが大きなメリットです。
 
再建築不可物件のデメリットだけを見るのではなく、メリットも踏まえたうえで購入を検討するとよいでしょう。

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