2021年01月15日



土地を取得した際、誰もがすぐに思いつくのが土地を現金化することでしょう。しかし、土地が“再建築不可物件”の場合、相場がわからず売却に踏み切れない方も多いようです。

 

そこで本記事では、再建築不可物件の相場と査定ポイント、買取業者を選ぶ際のポイントを紹介していきます。査定前に相場感をつかむことで、損をしないよう対策しておきましょう。

 

■そもそも再建築不可物件は売却できる？

再建築不可物件は、建築基準法で建物の増築や建て直しが規制されているため、そもそも需要がなく売却できないのではないか？という疑問を持つ方がいます。

 

結論からいうと、再建築不可の物件でも売却は可能です。ただし、通常の中古物件と同じように、仲介業者を利用した個人間売買は難しいといえます。

 

 

まず、住宅用地として売却するのであれば、建物の建て直しができないという点が大きなデメリットになります。増築が規制されているためリフォームも限定的ですし、更地にしてから家を建てることもできません。

 

また、リフォーム前提で中古住宅つきの土地として売却する場合も、火災や地震で倒壊すれば同じ土地に建物は建てられません。

 

このような理由から、一般的な個人間売買では再建築不可物件は敬遠されることが多いです。また、売却できる場合でも、同条件の通常の住宅用地と比べて価格は安くなります。

 

例外的に、好立地の土地や都内の利便性の高い土地であれば一定の需要が見込めることもありますが、特例として考えたほうがよいでしょう。

 

■高い？安い？再建築不可物件の相場

では、実際に再建築不可物件を売却したと仮定して、価格の相場はどの程度なのでしょうか。査定のポイントと併せて見ていきましょう。

 

◇高くても中古相場の7割

再建築不可物件は、査定する不動産会社や土地の形状・建物の状態によって大きく価格が変化するため、一概に相場を出すのが難しい物件です。ただし、通常の中古物件と比べて土地の価値が低いため、高くても中古相場の7割程度になることが多いです。

 

なお、7割というのはあくまで“高い場合”ですので、相場の3割から5割にしかならない場合や、ほとんど値段がつかないというケースもあります。

 

しかし「どうせ大した値段がつかないなら……」と、一社のみに査定を任せるのは得策とはいえません。再建築できないことを理由に、不当に安い査定価格を提示する業者もいるからです。相場の低い土地だからこそ、価値を適正に評価してくれる業者を利用するようにしましょう。

 

◇再建築不可物件の査定ポイント

再建築不可物件の査定ポイントはいくつか存在しますが、なかでも査定結果を大きく左右するのは“土地の立地”“土地の形状”“建物の状態”の三点です。

 

・土地の立地

再建築不可物件でも、通常の中古物件と同じように立地によって価格が変わります。商業施設や駅の近くなど、利便性が高い場合はその分査定価格も上がります。また、土地の位置するエリアが地方か首都圏かも、査定価格を左右するポイントです。

 

・土地の形状

同じ再建築不可物件でも、土地の形状によって活用のしやすさに差があります。接道距離を満たしていない場合でも、四角形の整形地であれば比較的利用しやすく、査定価格も高くなる場合があります。一方、三角形などの不整形地や縦に細長い土地などは、工事や活用が難しいため、査定価格が低くなる可能性があります。

 

・建物の状態

建物の状態も重要な査定ポイントです。リフォームや手入れをされており、人が住める状態の家であればそれなりの価格で評価されます。一方、シロアリによるダメージがあるなど状態の悪い建物であれば、その分査定価格が下がることは避けられません。

 

■相場よりも安い再建築不可物件は活用できる？

 

通常の住宅用地であれば、資産として活用することも視野に入ります。では、再建築不可物件の場合、どのような活用方法が選択肢になるでしょうか。

 

◇リフォームをして賃貸物件にする

まず考えられるのは、リフォームして賃貸物件として貸し出すことです。再建築不可物件でも、建築申請の必要ない範囲の工事であれば可能ですので、増築を伴わなければフルリフォームも検討できます。地域の需要に合わせて家をデザインすることで、収入源として期待できます。

 

ただし、再建築不可物件のリフォームは工事の費用が高くなることが一般的です。建物が古く老朽化していることが多いため、手を入れる部分が大きくなるからです。場合によっては、中古住宅を購入できるほどの高額な工事費用が必要になることもあります。

 

このような問題から、賃貸物件として活用が可能なのは、もとの建物の状態が良く、リフォーム費用が抑えられるケースに限定されます。

 

◇再建築可能物件にして売却する

再建築不可物件を、再建築可能な通常の住宅用地として売却する方法もあります。その際の手段として選択肢に入るのが“敷地の拡張”“敷地のセットバック”“43条但し書き道路の申請”です。

 

・敷地の拡張

接道距離が足りず再建築不可とされている場合、隣地の一部を買い取って自分の土地の一部にし、接道義務を満たせば再建築できるようになります。土地購入のための資金が必要なため、予算に余裕があるときに検討できる方法です。

 

・敷地のセットバック

道路の中心線から2mまでの部分を私道として提供することで再建築可能にできます。私道部分は建物の建築や庭としての活用などが一切できないため、実質的に敷地が狭くなるという点がデメリットです。

 

・43条但し書き道路の申請

再建築不可の土地でも、近隣に空地や大きな通路があるなどの一定要件を満たし、建築審査会の同意を得れば、特定行政庁から建築許可が出ることがあります。ただ、必ず許可が出るとは限らず、審査にも時間がかかる方法です。

 

以上はいずれも土地の価値が高まる方法ではありますが、手間や費用がかかるため採用できるケースは限定的といえるでしょう。

 

■再建築不可物件の売却！業者選び3つのポイント

再建築不可物件は、仲介業者を利用した売却にも、接道義務を満たしてからの売却にも難がある物件です。しかし、第三の選択肢である業者への売却を検討することもできます。

 

再建築不可物件を業者に売却するとき、何を基準に買取業者を選べばよいのでしょうか。

 

◇対応スピードが速い

業者選びでは、買い取りの対応スピードが速いかどうかが1つの基準となります。不動産の相場は一日単位で変動するため、査定が遅いとそれだけ買取価格に影響が出るためです。

 

対応スピードを相談前に判断するのは難しいのですが、判断するポイントはあります。それは、“調査・査定から買い取りまで自社で一貫して行なっているかどうか”です。

 

調査などを他社に外注している場合と比べ、社内の連絡・調整がスムーズなので素早い対応が期待できます。

 

◇現状のまま買い取ってくれる

物件を現状のまま買い取ってくれるかどうかも重要なポイントの1つです。

 

再建築不可物件は古いものが多く、ボロボロの空き家が建っている、隣地との境界が明確でないなど問題を抱えていることが多いです。これらを解決してから売却するのは相応の手間や費用がかかり、オーナー様の負担となります。そのため、現状のまま売却できる業者に絞って見積もりを行なうのがおすすめです。

 

◇ノウハウと実績が豊富

再建築不可物件取り扱いのノウハウや実績が多いかも基準の1つです。取り扱いノウハウの有無は、物件の買い取りの可否に直結します。経験の浅い業者に依頼すると「うちでは買い取りできません」という回答になることも。

 

実績の豊富な業者の場合、積極的にWebサイトで買取実績を公開していることが多いです。売却を依頼する前に、Webサイトを訪問して確認してみましょう。

 

■まとめ

再建築不可物件は、通常の住宅用地と比較して処分・売却に難がある物件です。活用が難しく持て余してしまっているのであれば、買取業者への売却を検討してみてはいかがでしょうか。

当社は、訳あり物件の専門業者として、多くのお客様のお悩みに対応して参りました。建物の状態が悪い物件や、隣地との境界が不明な土地など、他社では対応できない難しい土地も積極的に買い取りを行なっています。

とりあえず価格だけ知りたい、というお客様も大歓迎です。訳あり不動産でお悩みであれば、お気軽にご相談ください。