2020年09月30日

「再建築不可の物件を購入したのは良いけれど、老朽化してきて困っている」「再建築不可の物件を自分好みに変えたい」という悩みがある方は多いのではないでしょうか？これらの悩みを解決するための手段としてリフォームがありますが、再建築不可物件はリフォームをする際に注意が必要です。再建築不可物件のリフォームの実現にはさまざまな条件があるため、どの物件でもリフォームできるわけではないのです。
 
本記事では、再建築不可物件のリフォームについて解説。リフォームが可能な範囲や申請が必要になるケース、注意点などを詳しくご説明します。再建築不可物件のリフォームにはトラブルが多いので、事前に基礎知識を身につけておくことが大切です。再建築不可物件のリフォームを考えている方は、ぜひ参考にしてください。
 

■再建築不可物件をリフォームするのに必要な条件

再建築不可物件は、通常の物件のように自由に取り壊して家を建て直すことは難しいですが、条件付きでリフォームすることは可能です。
 

◇再建築不可物件の概要と建築確認申請

 
そもそも再建築不可物件は、現行の建築基準法の規定前に建てられた物件で、「接道義務（※）」が満たされていない物件のことです。そのため、再建築不可物件をリフォームしたい場合は、後述する「建築確認申請」が必要になります。
※建物を建てる場合は、建築基準法上の道路に2ｍ以上接した土地である必要があると定められています
 
建築確認申請とは、新築や増改築などを行なう前に、その工事計画が建築基準法を順守できているのかの確認を受けること。建築確認申請が不要な場合はそのまま工事に進むことができますが、必要である場合には、おもに都道府県や市町村の担当部署、または指定検査機関が確認申請を受け付け、工事が可能か否かを判断し、許可がおりればリフォームが実行できるようになっています。
 
ただし、すべての再建築不可物件で建築確認申請が必要というわけではありません。戸建ての場合とマンション・アパートの場合をそれぞれ見ていきましょう。
 

◇再建築不可物件が戸建ての場合は条件付きで建築確認申請が不要

 
再建築不可物件の戸建は、条件次第で「大規模な修繕や大規模な模様替え」の建築確認申請が不要となっています。
 
その条件とは、戸建のなかでも「4号建築物」に該当する建物であることです。4号建築物であれば建築確認申請が不要（申請をせずリフォーム可能）、それ以外の戸建は基本的に確認申請が必要となります。
 
4号建築物とは、「木造2階以下で500平方メートル以下」「木造以外で平屋、なおかつ200平方メートル以下」等の建築物を指し、だいたいの戸建はこの4号建築物に該当します。
 
また、ここでいう「大規模な修繕や模様替え」にも細かい定義があります。詳細は次章にて解説します。
 
上記のように、戸建てでは条件付きながら建築確認申請が不要であると解説しました。しかし、アパートやマンションの場合は建築確認申請が必要となります。
 

◇当該物件がアパート・マンションの場合は再建築不可物件か否かに関わらず建築確認申請が必要

 
アパートやマンションは、「特殊建築物」に該当します。不特定な人々が多数利用する特殊建築物は、利用者の安全を担保するため建物が老朽化してきたときなどに、壁や床の張り替えなどの大規模修繕を行ないます。
 
こういった大規模修繕を行なう際には、当該のアパートやマンションが再建築不可物件か否かに限らず建築確認申請を必要とします。
 

■戸建ての再建築不可物件のリフォームで建築確認申請が必要になるケース

 
一般的に、再建築不可物件でも戸建て（4号建築物）であれば建築確認申請が不要でリフォームが可能、と上述しましたが、リフォームの内容によっては認められないことがあります。建築確認申請が必要になってしまうケースは、以下の5つ。リフォーム前には必ずチェックしておきましょう。
 
ただし「以下の範囲に入っていないから建築確認申請は必要ない」と自分で思っていても、実は必要だった、というケースは数多くあります。自己判断で行なうのではなく、リフォーム業者や再建築不可物件を取り扱っている専門業者などのプロに相談するのもおすすめです。
 

◇増築

 
床面積を増加させたり、敷地内で新たに建築したりする場合は、建築確認申請が必要になります。例えば、平屋だった物件の部屋数を増やしたり、2階建てにする、2階建てを3階建てにしたりするなどです。
 
ただし、防火地域・準防火地域外の物件であれば、10㎡以下の確認申請が不要になります。再建築不可物件が防火地域・準防火地域外かどうかは、地方自治体の都市計画をチェックしましょう。
 

◇改築

 
改築とは、物件を取り壊してから、間取りや大きさを変えることなくもう一度建て直すこと。また、柱や梁、筋交いなどを組み替えることも改築と見なされます。構造躯体の老朽化やシロアリの被害が酷い場合に行なわれるリフォーム方法ですが、再建築不可物件での改築は認められていません。
 
注意しておきたいのが、災害などによってなくなった部分を、同じ用途・構造・規模で建て替える場合も建築確認申請が必要であるということです。災害に遭ってしまって「リフォームしよう」と思っても、認められないケースもあります。
 

◇移転

 
同じ敷地内で建築物を移動させる場合も新築や増築と見なされるため、一般的に建築確認申請が必要になり、再建築不可物件ではリフォームはできません。再建築不可物件は基本的に、建物の土台部分に手を加えてはいけない、と考えておくと良いでしょう。
 
ただし、こちらも防火地域・準防火地域外で10㎡以内であれば確認申請は必要ありません。
 

◇大規模修繕

 
ここでの大規模修繕とは、既存の状態と同じ位置に、同じ形状、材料などを使用し、原状回復させることです。経年劣化した建築物の主要構造部を過半数以上修繕する場合には、確認申請が必要になります。例えば、屋根の張り替えをするのであれば、屋根全体の面積の半分以上を張り替える場合は建築確認申請が必要になります。
 

◇大規模模様替え

 
修繕が現状維持や原状回復を目的とした作業だったのに対して、大規模模様替えは、原状回復ではなく、機能や性能を向上させるために行なうことです。建築物の主要構造部を過半数上模様替えする場合は、建築確認申請が必要となります。
不可となる一例として、トイレやキッチンの間取りの変更などがあります。
 

■再建築不可物件をリフォームする際の注意点

 
再建築不可物件のリフォームには、建築確認申請以外が原因のトラブルも多くあります。ここでは良くある3つのトラブルをご紹介するので、再建築不可物件をリフォームする際の注意点として参考にしてください。
 

◇新築購入と同じくらい費用がかかる

再建築不可物件は通常の物件よりも安価で購入できるため、「新築を購入する予算はないから、再建築不可物件をリフォームして理想の家にしよう」と考えて購入する方も多いでしょう。しかし、メンテナンスされていない物件であれば、耐震補強工事や追加工事で想定していたリフォーム価格よりも高額になることが多いです。
 
そのため、結果的に新築を購入した場合と同じくらいの金額がかかってしまうことも。見積もりをしっかりと出してもらい、理想の家に合わせたリフォームではなく「予算に合わせたリフォームで理想の家を作る」という考え方をするのがおすすめです。
 

◇工事ができない可能性がある

 
再建築不可物件をリフォーム前提で購入しても、立地や周囲の環境によっては掘削機の搬入ができなかったり、足場が悪くて工事できなかったりするなどの理由で、物理的にリフォームができない可能性があります。
 
特に、昔からの住宅が密集して建っている地域や裏路地などは要注意です。購入前にリフォームができるかの相談をしておくと良いでしょう。
 

◇追加・変更工事のトラブルに注意

 
再建築不可物件の場合、築40年以上を超える物件も多いため「工事を始めたら想定していた状態と違った」というケースがほとんど。リフォームをする際、事前に出してもらった見積もり通りになることはほとんどありません。
 
そこで、事前に追加工事の可能性や費用について確認しておくのがおすすめ。どんな追加工事が必要になる可能性があるのか、追加工事をした際の金額はどの程度なのかなど、詳しく確認しておくと安心してリフォームを始められます。
 

■再建築不可物件のリフォームを諦める場合はどうしたらいい？

 
再建築不可物件のリフォームにはさまざまな条件があるため、諦めて手放そうと考える人も多いでしょう。しかし手放すにしても、共有者が複数いたり、相続登記をしていなかったりと、売却手続きは複雑になりがちです。手続きが通常の物件とは異なるため、一般の不動産では取り扱えないケースもあります。
 
そのため、再建築不可物件のリフォームを諦めて売却するのであれば、専門業者に依頼するのがおすすめです。豊富な知識と経験で、正しい査定をしてくれるのはもちろん、手続きもスムーズに行なってくれます。
 

■まとめ

 
再建築不可物件は、アパートやマンションはリフォーム不可、戸建てであれば基本的にフルリフォームが可能です。ただし、条件次第ではリフォームできないケースもあるので、本記事でご説明したポイントを参考にして、物件の購入やリフォームを考えましょう。
 
再建築不可物件の取り扱いは非常に難しいもの。専門の知識がなければ、一般的な不動産業者でも判断を間違ってしまうことがありますが、再建築不可物件を専門に取り扱っている当社であれば、査定から買取まで一貫してサポート。安心してご依頼頂けます。リフォーム以外でも再建築不可物件でお悩みのことがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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