訳アリ物件は専門業者で売却がおすすめ!メリットや選び方も解説 | 再建築不可物件の買取なら第一土地建物株式会社
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訳アリ物件は専門業者で売却がおすすめ!メリットや選び方も解説



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 訳アリ物件は専門業者で売却がおすすめ!メリットや選び方も解説



 
訳アリ物件は一般的な物件よりも不動産価値が低く、売却が難しいケースも多々あります。「適正価格での売却は諦めようかな」「いつまでたっても買い手が決まらない」と悩む方もいるでしょう。しかし、適切な売却方法や売却先を選択できれば、物件に合った正当な価格で売却することも可能です。
  
この記事では、訳アリ物件をより良い条件で売却する方法や、おすすめの売却先について解説します。ぜひ参考にしてください。
  

訳アリ物件の種類と売却方法

「訳アリ物件」とは何らかの問題やトラブルなどの発生により、不動産価値が低く評価される物件です。まずは、訳アリ物件の種類と売却方法を説明します。
 

訳アリ物件の種類

訳アリ物件は「物件自体」か「周辺環境」、もしくはその両方に問題を抱えています。
 
例えば心理的瑕疵物件は、過去に人が亡くなったことがある物件です。自殺や殺人事件、孤独死などさまざまなケースが含まれますが、死に至る過程を問わず入居を避ける方は少なくありません。
 
また、再建築不可物件や境界未確定地 、旧耐震基準で建てられていたり、災害によってダメージを受けたりした物件なども訳アリ物件に該当します。これらは、扱いづらく、買い手側にかかる負担も大きいため売却が難しくなるでしょう。
 
周辺環境の問題としては、近隣にごみ処理場や下水処理場、宗教施設、暴力団の事務所などがあるといった例が挙げられます。海や増水時に氾濫の恐れがある河川の近くなど、災害のリスクが高い地域にあることも不動産価値が下がる要因の一つです。
 
その他、騒音やごみ問題などトラブルに発展しやすい近隣住民がいる場合も訳アリ物件とされます。
 

訳アリ物件の売却方法

訳アリ物件を売却する方法は、「仲介売買」もしくは「不動産会社へ売却」の2種類があります。
 
通常の物件と同じように仲介売買を行なう場合は、値引きをしたり、問題のある建物を解体し更地にしたりするなどの工夫が必要です。しかしそれでも、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。
 
訳アリ物件の価格は、問題の内容にもよりますが相場に比べて3割程度 の値引きが一般的です。その状態でも買い手が見つからない、早く買い手を見つけたいなどの場合には、より大幅な値引きも検討しなければなりません。
 
また、事件や事故があった物件なら、時間が経過して周辺住民の記憶から薄れるのを待って売却することも選択肢に入れておくとよいでしょう。
 
一方、不動産会社に売却する場合は、買い手を見つける必要がないため早めの売却が可能です。仲介売買で必要な仲介手数料がなく、周囲に知られたくない情報が伝わる心配もありません。

  

訳アリ物件専門の不動産会社に売却するメリット

 

 
訳アリ物件を売却するなら、不動産会社のなかでも訳アリ物件を専門に扱う会社を選ぶのがおすすめです。ここでは、訳アリ物件専門の不動産会社に依頼する3つのメリットを説明します。
 

売却できる可能性が高い

訳アリ物件はさまざまな問題を抱えているため、「仲介売買で買い手が見つからない」「買い取れないと断られる」などのケースも珍しくありません。
 
しかし、訳アリ物件を専門に扱う不動産会社なら、一般的な不動産会社では手に負えず買取不可とされた物件でも売却が見込めます。
 
というのも、専門会社の多くは訳アリ物件の売却に特化した豊富なノウハウを持っているためです。時代に合わせた物件の再利用方法を熟知していたり、弁護士や住宅の専門家と提携したりすることで、訳アリ物件の問題に向き合う万全の体制を整えています。
 
時間をかけずに売却先を見つけたいなら、初めから訳アリ物件専門の不動産会社を選ぶのがおすすめです。
 

現状のまま売却できる

訳アリ物件専門の不動産会社なら、売るために物件を清掃したりリフォームしたりする必要なく、そのままの状態で売却ができます。
 
例えば、住人が死亡して発見が遅れた部屋の場合、遺体による損傷や汚れ、残ったままの家具や日用品などの問題を解決するため、特殊清掃や遺品整理、供養などが必要です。
 
訳アリ物件専門の会社なら、特殊清掃から遺品整理、不用品の処分、お祓いや供養まで依頼できます。
 
司法書士や税理士と連携して、相続に関わるサポートを受けられる場合もあり、売却に必要な作業を一貫して任せられる安心感は専門会社ならではのメリットです。
  

売却価格が下がりにくい

専門会社なら訳アリ物件の扱いに慣れており、買い取ったあとの活用ノウハウも豊富なため、売却価格の低下を防げるでしょう。
 
一般の不動産会社では訳アリ物件を買い取っても活用が難しく、価格を極端に下げられる可能性があります。また、仲介売買で買い手が見つからなければ、周辺相場より大幅に価格を下げることも検討しなければなりません。
 
一方、訳アリ物件の専門会社では、適正価格での買い取りが期待できます。なぜなら、訳アリ物件をリフォームして不動産価値を回復させ、再販売や賃貸経営を行なう技術があるからです。
 
専門会社の多くは訳アリ物件の問題を解決するべく、弁護士やリフォーム業者、清掃業者と提携しています。自社で一貫して対応できればそれだけ利益を上げることができるため、高価買取が可能になるでしょう。

  

訳アリ物件の買い取りをしてくれる不動産会社の選び方

 

 
訳アリ物件を適正な価格で売却するには、不動産会社の選び方が大切です。ここでは不動産会社を選ぶ際のポイントを3つ解説します。
 

訳アリ物件のなかでも得意な分野があるか

まずは、訳アリ物件を扱う不動産会社の得意分野に注目しましょう。前述したとおり、訳アリ物件の種類はさまざまです。そのため訳アリ物件全般を扱う不動産会社であっても、苦手な分野があるかもしれません。
 
例えば、自殺や孤独死などがあった心理的瑕疵物件なら、口コミや実績から同じような物件がないか確認してみてください。「訳アリ物件なら何でも買取可能」という会社でも、似ている物件を豊富に扱っているなら、対応に慣れており得意な分野と考えられるでしょう。
 
また、「再生建築不可買取専門」のように、得意分野を明らかにしている会社もあります。
 
トラブルを未然に防ぎ、納得のいく価格で買い取ってもらうためにも、売却したい物件の抱える問題を得意とする不動産会社を選びましょう。
  

過去の実績が豊富か

これまでの実績が豊富にあるか否かも重要です。実績が多ければ経験豊富で適切な対応が期待できます。先にも触れましたが、売却したい物件に近い条件の買取実績に注目してみてください。
 
一般的な不動産会社の場合、訳アリ物件の買取実績はあっても内容を公開していないこともあります。全体の実績数が多ければ、訳アリ物件も扱っている可能性があるため問い合わせてみましょう。
 
また、空き家の活用や任意売却の実績もポイントです。これらの実績数が豊富な会社であれば、状態の良くない物件を扱うノウハウがあると判断してよいでしょう。
  

過去の行政処分歴があるか

信頼できる会社かを判断するために、行政処分歴は重要な基準です。行政処分歴がある不動産会社は、過去に宅地建物取引業法に違反して処分を受けています。
 
行政処分歴の有無は国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」から誰でも確認でき、処分を受けた年月日から具体的な違反内容まで閲覧可能です。
 
なかには訳アリ物件の相場が低いことにつけ入り、不当な価格で買い取るような悪質な不動産会社もあります。行政処分を受けている会社は顧客とのトラブルが多い傾向にあるため、必ずチェックしてください。

  

まとめ

訳アリ物件とは、建物や周辺環境などに何かしらの問題を抱えている物件です。仲介売買や一般的な不動産会社への売却では、買取価格が大幅に低くなる可能性があります。そこでおすすめしたいのが、訳アリ物件専門の不動産会社です。
 
訳アリ物件に特化している会社には問題のある物件を活用するノウハウがあり、適正価格での買い取りが期待できます。
 
不動産会社を選ぶ際は得意分野や実績数、行政処分歴などを確認して信頼できる会社かどうかを見極めましょう。
 
もしも再建築不可物件の売却に悩んでいるなら、第一土地建物株式会社への相談を検討してみてください。第一土地建物株式会社は年間数十~100件近く の再建築不可・既存不適格物件を扱う専門会社です。以下のお問い合わせフォームから、一度相談してみてはいかがでしょうか。
 

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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