記事公開日 2022年04月15日

最終更新日 2024年3月18日

  
土地が私道に接していることで、「新たな建物を建てられない、再建築不可物件に該当してしまうのではないか」と不安に感じる土地所有者の方は少なくないでしょう。しかし、私道に接している土地でも、要件を満たすことで再建築工事は可能です。
 
この記事では、私道に接する土地の再建築について、必要となる要件や私道に接する土地ならではの注意点を解説します。
 
私道に接する土地の所有者の方、またはこれから取得予定の土地が私道に接している可能性があるという方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも私道とはどのようなものか？

 
私道に接する物件について考える前に、そもそも「私道」とはどのようなものを指すのか、また私道かどうかを判断するための方法について解説します。
 

私道とは

 
「私道」は、個人や特定の企業・団体などが所有する土地の一部で、道路として利用しているものを指す言葉です。国や自治体が所有する「公道」とは異なり、所有者によって交通を制限したり、所有権を第三者に譲渡したりできます。
 
場合によっては、所有者と管理者が異なるケースもあるでしょう。
 

私道かどうか調べる方法

 
土地に接している道路について、私道かどうかわからない場合には、以下のどちらかの方法によって調べられます。
 
・役所の窓口で確認する
 
道路管理を担当する部署の窓口では、私道かどうかがわかる道路台帳を見ることができます。担当部署の名称は「道路管理課」「道路所管課」「建築指導課」など、自治体によって異なるため個別に確認してください。自治体によっては、インターネット上で閲覧できることもあります。
 
・公図を確認する
 
法務局で取得できる公図という図面には、地番と呼ばれる登記上の番号が割り振られています。国などが所有する公道には原則地番が振られていないため、地番がある道＝私道だと判断して大丈夫です。
 
また、地番をもとに登記簿を取得すれば、私道の所有者も調べられます。

私道に接する土地は再建築不可なのか？

所有する土地に接している道路が私道だと、何か制限がかかるのではないかと不安になる方もいるでしょう。特に再建築不可物件に該当してしまうと、資産価値にも大きな影響があるため、心配するのも無理はありません。
 
ここからは、私道に接する土地の再建築について解説します。
 

私道に接する土地＝再建築不可物件ではない

 
土地に接している道路が私道であること自体は、再建築不可の直接的な原因にはなりません。
 
再建築工事を行なうには、公道か私道かに関わらず、接している道路が「建築基準法上で認められた道路」に該当するかどうかを確認する必要があります。
 
建築基準法上で認められた道路の種別は、以下のとおりです。
 
● 法第42条1項1号道路
国道・都道・区道など、道路法によって造られた、幅員が4m以上ある道路。
 
● 法第42条1項2号道路
都市計画法・土地区画整理法・旧住宅地造成事業などに関する法律に基づき、認可を受けてつくられた道路で、幅員が4m以上あるもの。開発道路と呼ばれます。
 
● 法第42条1項3号道路
建築基準法が施行された1950年、または都市計画区域に指定される以前からある、幅員4m以上の道路。「既存道路」とも呼ばれます。
 
● 法第42条1項4号道路
道路法、都市計画法、土地区画整理法などの法律による、新設または変更予定のある道路。2年以内に事業執行予定であるとして特定行政庁が指定したもので、「計画道路」とも呼ばれます。
 
● 法第42条1項5号道路
建築敷地として利用するために新設された私道で、申請を受けた特定行政庁によってその位置が指定されたもの。「位置指定道路」とも呼ばれます。
 
● 法第42条2項道路
建築基準法が施行された1950年、または都市計画区域の指定される以前から存在する幅員4m未満の道路で、一定の条件をもとに特定行政庁が指定したもの。「みなし道路」とも呼ばれます。
 
● 法附則5項
 
市街地建築物法第7条但し書きによって指定された建築線で、建築線間の距離が4m以上のものは、法第42条1項5号による位置指定道路とみなされます。
 
上記のなかで、私道でありながら建築基準法上の道路として認められるのは、「位置指定道路」と呼ばれる「法42条1項5号道路」です。土地が接する私道が位置指定道路に該当すれば、再建築できる可能性が高いでしょう。
 

私道に接する土地が再建築可能となる要件「位置指定道路」

 
位置指定道路は、私道でありながら法的な道路として扱われるため、隣接する土地が再建築の条件である接道義務を満たす可能性があります。
 
ただし、位置指定道路として認定されても、不完全位置指定道路とされる場合や、現況と道路の位置が異なる場合などは、再建築不可となることもあるので注意しましょう。
 
位置指定道路については、以下の記事内で詳しく解説しています。認定されるための条件や、再建築不可物件となるケース、また再建築を可能にするための方法にも触れているので、併せて参考にしてください。
 
再建築不可になる位置指定道路とは？再建築を可能にするための方法もご紹介
  

私道に接する土地で再建築を行なう際の注意点

ここまで解説したように、私道に接する土地であっても、再建築工事が可能なケースは存在します。しかし、私道に接する土地ならではの注意点もあるため、事前に確認しておく必要があるでしょう。
 
具体的な注意点は、以下のとおりです。
 

私道所有者の許可が必要

 
私道に接する土地で再建築工事を行なうには、私道所有者からの許可が必要です。
 
私道は複数名が所有者となる共有私道であることも多く、その場合には所有者全員からの許可を得ることが求められます。
 
なお、再建築工事に限らず、接道義務を満たすために行なうセットバック工事や、電気・水道・ガスなどのライフライン工事を行なう際にも、同様に所有者の許可が必要です。
 
たとえ接道状況に問題がなくても、私道所有者の許可が得られない場合には工事を進められないため、事前に確認しておきましょう。
 

個人での交渉は限界がある

 
私道所有者から再建築工事の許可を得るためには、交渉を行なわなければなりません。しかし、交渉を個人で行なうのは難しく、場合によってはトラブルの原因にもなるため、注意が必要です。
 
工事についての詳細な説明を求められたり、工事に反対する所有者がいたりする場合などは特に、専門知識を持たない素人には対応が困難でしょう。
 
また、確実に許可を得たことを示すには同意書の作成が望ましいものの、個人で作成した書類では、万が一の際に有効な書式であるのか不安が残るものです。
 
このように、個人同士の交渉には限界があるため、不動産業者など専門家に仲介してもらうのが理想的だといえるでしょう。
  

私道に接する土地の再建築は専門家への相談がおすすめ

 
これまで解説してきたように、私道に接する土地で再建築工事を行なうには、さまざまな条件があります。
 
私道の状況や所有者の確認などは専門的な内容を含むため、再建築不可物件専門の不動産業者などに相談するのがおすすめです。私道所有者との交渉も、個人で行なうよりも、専門家に仲介を依頼することでスムーズな進行が期待できます。
 
また、最終的に再建築が叶わなかったとしても、専門業者であればその他の活用方法や売却の提案もしてくれるでしょう。

まとめ

 
国や自治体が所有する公道とは異なり、私道は所有者が交通の制限を設けることもできる個人の所有物です。
 
私道に接する土地で再建築工事を行なうには、私道が建築基準法上で認められた道路の条件を満たしていることに加え、私道所有者からの許可を得る必要があります。
 
場合によっては交渉が難航することも考えられるため、再建築工事の許可を得る際には、不動産業者などの専門家へ仲介を依頼するとよいでしょう。
 
第一土地建物株式会社は、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者です。接道状況の確認から、再建築不可物件に該当してしまった際の改善策の提案、また売却をご希望の際には積極的に買い取りいたします。
 
私道に接している物件の状況について詳しい調査をご希望の方は、お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。

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