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無道路地を売却する方法とは?売却価格の相場や活用方法も紹介

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 無道路地を売却する方法とは?売却価格の相場や活用方法も紹介



 

無道路地とは、建築基準法の道路に接道していない土地を指します。住宅の建て替えに制限が設けられていることや、前面道路が狭小であるなどの問題があり、買い手が見つかりづらい土地です。

 

無道路地の売却では、通常の住宅地と同じように売却活動をしても、期間が長引くケースが多いでしょう。そのため、売れやすくするための対策を練り、さまざまな売却方法を検討する必要があります。

 

この記事では、無道路地の売却方法を紹介しますので、無道路地の売却に悩んでいる方は参考にしてください。

 

■無道路地の売却は難しいの?

無道路地は、さまざまな問題を抱えた土地です。そのため、通常の住宅地と比べて売れにくいデメリットがあります。

 

なぜ無道路地の売却が難しいのか、その理由を見てみましょう。

 

◇建物の再建築ができないため

無道路地は、建築基準法に定められている「接道義務」を満たしていない土地です。そのため、住宅の新築・建て直しに必要な建築確認の申請が通りません。

 

接道義務とは、都市計画区域・準都市計画区域に定められている、土地に関するルールの一つです。土地は「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない(例外あり)」と定められています。

 

このことから、無道路地では住宅の新築や建て替え、増築などの工事が制限されます。

 

◇住宅ローンが組みにくいため

前述したように、無道路地は住宅の工事が大幅に制限されており、宅地としては非常に扱いづらい土地です。そのため、土地そのものの価値が低く、住宅ローンの担保に設定しにくいデメリットがあります。

 

購入希望者が住宅ローンを利用できないとなると、購入できるのは現金一括で購入可能な買い手のみということになります。この点も、売却を難しくしているポイントの一つといえるでしょう。

 

◇日当たりや風通しが悪いため

無道路地は、住宅が密集したエリアに位置していることが多いものです。前面道路も接道義務の基準以下の細い道であることが多いため、すぐ向かいに住宅が建っていることも珍しくありません。

 

これらの特徴から、日当たりと風通しは良くないことが考えられるでしょう。この2点は土地選びでも重視されることが多いため、無道路地が敬遠される要因の一つです。

 

■無道路地の売却価格の相場と査定基準

前述のように、接道義務を満たしていない無道路地には、新しく建物を建てることができません。そのため、宅地としての価値は低いといえます。

 

一般的に無道路地の売却価格は、似た条件を持つ通常の宅地の7割程度とされています。ただし、無道路地は一概に相場を出すことが難しいため、通常の宅地の5割以下というケースも珍しくありません。

 

土地の査定では、坪単価に坪数をかけた金額を基準として価格を算出します。この価格に、利便性や立地、日当たりなどの各種条件を加味し、最終調整した価格が査定価格となります。

 

■無道路地の4つの売却方法

 

 

なかなか買い手の付きにくい無道路地であっても、売却方法や売却先を工夫することで、現金化できることがあります。具体的な方法を4つ見てみましょう。

 

◇隣地所有者に売却する

無道路地を高く買ってくれる可能性が高いのが、隣地所有者です。というのも、隣地も接道義務違反の土地の場合、買い取ることで自分の土地の価値を大幅に上げることができるからです。

 

隣地所有者にとっては、多少高めの価格で買い取っても将来的に得をする可能性が高いため、交渉次第では高値で売れることがあります。

 

◇リフォームやリノベーションをしてから売却する

リフォームやリノベーションにより、住宅需要を底上げして売却する方法もあります。建物の状態が良ければ、無道路地であっても購入希望者の目に留まる可能性は高くなるでしょう。

 

先ほど「無道路地は工事が規制される」と説明しましたが、無道路地に建つ住宅は、建築確認の手続きを大幅に省略できる「4号建築物(※)」に該当するケースが多くあります。そのため、増改築を伴わないリフォームやリノベーションは可能です。

 

※2階建て以下、延床面積500平方メートル以下、高さ13メートル以下、軒の高さ9メートル以下の木造建築物

 

◇接道義務の条件をクリアしてから売却する

資金に余裕があるなら、接道義務をクリアして、通常の宅地として売却することも検討するとよいでしょう。

 

例えば、前面道路の幅員は十分でも接道距離(通常2メートル)が不足している場合を考えてみましょう。このケースでは、隣地の一部を接道距離が2メートルになるよう買い取ることで接道義務を満たせます。

 

接道義務を満たせれば通常の宅地と同じ相場で売却が可能なため、大幅な売却価格の上昇が見込めます。

 

◇不動産の買取業者に売却する

売却準備のための資金が捻出できない場合や売却を急ぐときは、不動産の買取業者に売却することも可能です。

 

ただし、通常の不動産買取業者では、無道路地の買い取りを断られるおそれがあります。業者への売却を検討するときは、無道路地をはじめとした、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。

 

■無道路地を売却する際の注意点

無道路地の売買で隣地の購入を検討する際は、いくつかの注意点が存在します。

 

◇事前に無道路地の査定をしてもらう

隣地や私道を購入し、接道義務違反の状態を解消してから売却するときは、事前に査定を受けることをおすすめします。

 

事前に査定を受けておくと、隣地や私道の価格もある程度予測できるので、相場より大幅に高い金額での購入を避けられるでしょう。

 

◇隣地購入後のシミュレーションをしておく

隣地を購入する場合は、売却の際に購入費用以上のリターンがあるかを事前に考えておきましょう。将来的な売却を見込んで隣地を購入するのであれば、売却時の価格が購入費用以上に上昇していないと意味がありません。

 

隣地の購入を決める前に、隣地を購入し売却した際の価格をシミュレーションしておくと安全です。

 

■売却できない無道路地の活用方法

 

 

無道路地を持て余してはいても、すぐには売却が難しい場合、無道路地の活用も検討するとよいでしょう。

 

◇バイク置き場にする

無道路地をバイク置き場として運用できることがあります。前面道路が狭く、駐車場として活用することが難しい場合も、バイクなら問題なく出入りできるでしょう。

 

都心部など、狭い宅地の多いエリアでは、バイクを所有していても置き場を確保できない人が少なくありません。こういった傾向のある土地であれば、収入源にできる可能性があります。

 

◇トランクルームとして活用する

トランクルームは、土地の形状に使い勝手が左右されにくいという特徴があります。そのため、「無道路地かつ不整形地」のように悪条件のそろった土地でも、十分に活用できるでしょう。

 

場所を取るものや、特定のシーズンしか利用しないものを保管しておきたいという需要は、どのエリアでも一定に存在します。こちらも併せて検討してみてください。

 

◇賃貸物件として活用する

土地に住宅が残っているのであれば、リフォームし賃貸物件として活用する方法もあります。特に、都会は車を持たない方も多いため、車を入れにくい無道路地でも住居としての需要が見込めるでしょう。

 

ただし、賃貸物件でどの程度の家賃が入るかは、事前にシミュレーションをしておく必要があります。リフォームなどの工事費の回収に長期間かかるようであれば、別の方法を検討したほうが良いかもしれません。

 

■まとめ

無道路地は、そのままでは売却価格が安く、売却自体も難航する可能性の高い土地です。ただし、工夫次第で売れやすくしたり、売却価格を上げたりすることはできます。自分の状況に合わせて、適した方法を選んでみてください。

 

現金化を急ぐ場合や売却準備の手間を取れない場合、不動産会社の買取サービスを利用するのがおすすめです。

 

第一土地建物では、無道路地をはじめとした「訳あり」物件を数多く扱っています。隣地との境界が不明、残置物があるなど、問題を抱えた物件も積極的に査定します。売却をご検討の際は、ぜひ査定依頼先の一つとしてご検討ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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