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無道路地の鑑定評価とは?評価方法や事例も紹介

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 無道路地の鑑定評価とは?評価方法や事例も紹介



 

無道路地は、道路に接しておらず住宅の工事が限定されるため、市場での需要が低い土地です。そのため、土地の鑑定評価においても、通常の住宅と比べると評価額が低くなる場合が多くあります。

 

無道路地の評価は、相続税や固定資産税など、税額を算出する際にも必要です。ただし、無道路地の税務上の評価は難度が高く、一般的には市場価格より下回ることが一般的です。そのため、不動産鑑定士による鑑定を受け、その結果を税の申告に反映させることをおすすめします。

 

この記事では、無道路地の鑑定評価について、具体的な評価方法と事例を紹介します。

 

■不動産における鑑定評価とは?

そもそも「不動産鑑定評価」とは何なのか、査定との違いも含めて解説します。

 

◇不動産の鑑定評価とは?

不動産鑑定評価は、不動産の価値を知る方法の一つです。国家資格を持つ不動産鑑定士が、現地調査や周辺環境などさまざまな要因を客観的に評価し、価格を決定します。

 

不動産鑑定士による鑑定評価には、国土交通省によって定められた規範が存在し、その規範に沿っていないと懲戒処分に至る場合もあります。そのため、鑑定結果の信頼性は非常に高く、不動産をめぐって紛争に発展した場合は、裁判の証拠としても使われているのです。

 

◇価格査定との違い

「不動産の価格を評価する」という点では、不動産会社による価格査定サービスも同様です。しかし、不動産鑑定士による評価が「不動産の客観的な価値」を示すのに対し、価格査定は「売却の見込み価格」を提示する点で違いがあります。

 

不動産会社の価格査定には、純粋な不動産の価値に加え、不動産会社の売却手腕に由来する「売れやすさ」も反映されます。その他にも外的要因が多分に含まれるため、会社ごとに査定結果が違うことも珍しくありません。

 

■無道路地の鑑定評価について

不動産の鑑定評価において、しばしば問題となるのが「無道路地の鑑定評価」です。性質が特殊なため、通常の整形地とは違い、一筋縄ではいかないケースもあります。

 

◇無道路地とは?

無道路地とは、建築基準法上の道路に十分に接道していない土地を指します。例えば、「道路にまったく接道していない土地」「接道距離が足りない土地」「接している前面道路の幅員が法令基準を満たしていない土地」などです。

 

無道路地では、新たな建物の建築や建て直しなどが制限されます。このことから、通常の宅地と比較して価値が低いとされているのです。

 

◇無道路地の鑑定評価

無道路地の鑑定評価では、対象の土地から前面道路に出るための通路を開設できるかどうかがポイントです。例えば、道路にまったく接していない土地の場合は近隣の土地の一部を買い取り、通路を開設することを考慮して評価します。

 

そもそも通路を開設できるのか、幅や距離はどの程度なのかなどを個別に加味し、無道路地の鑑定を行ないます。

 

■無道路地における鑑定評価の方法

 

 

具体的に無道路地を鑑定評価する場合、どのような方法で評価するのでしょうか。

 

無道路地の鑑定評価は、「該当の土地が接道していると仮定して算出した仮の評価額」から「接道義務を満たすための通路の開設にかかる費用」を引いて算出するのが一般的です。なお、通路の開設にかかる費用には、通路として利用する土地の購入費用などが含まれます。

 

通路を購入する場合、一般的な土地の購入よりも面積あたりの相場が高くなるのが大半です。少なくとも、1.5倍程度は考慮しておくとよいでしょう。

 

通常、前面道路に接道する無道路地の通路は、幅員2メートル以上が基準です。ただし、自治体によっては、通路の長さなど異なる基準が設けられているため、3メートル以上の確保が必要なこともあります。

 

このように、さまざまな費用が控除されることから、無道路地の鑑定評価は低くなりがちです。

 

また、「該当の土地が接道していると仮定して算出する評価額」も、通常の宅地よりも低い傾向があります。これは、仮評価額を算出する土地が、整形地から通路が飛び出した形の「旗竿地」と呼ばれる不整形地となるからです。不整形地は、整形地と比較して家を建てにくいなど使い勝手で劣るため、鑑定評価額は低めになるのが一般的です。

 

 そもそも通路開設後でも評価額が低い
 通路の開設に必要な土地が高い
 通路の整備に費用がかかる

 

まとめると、上記のような理由から、無道路地の鑑定評価額は低くなっているといえます。

 

■不動産鑑定評価の依頼を検討したほうが良いケース

 

 

固定資産税や相続税の支払いでも、おおむね不動産鑑定評価と同じ方法で無道路地の評価を行ないます。ただし、税金を算出する際の土地の評価では、無道路地の通路開設にかかる費用が、仮の評価額から40%までしか控除できません。このことから、実際の土地の価値と評価額がかけ離れているケースもあります。

 

評価額が現実に即していない場合、不動産鑑定士の評価結果をもとに税の申告をできることがあります。例えば、以下のような場合は不動産鑑定評価の依頼を検討してみるとよいでしょう。

 

・通路の開設にかかる費用が控除前の評価額の40%を大きく超える

通路開設費用の控除上限は40%ですが、費用が上限を大きく上回るケースでは、この算出基準は不適当といえます。この場合、土地の評価が現実に即しておらず、必要以上に高額な税金を支払うことになってしまいます。

 

このようなケースでは、鑑定評価をもとにした税の申告を検討してみましょう。

 

・宅地として評価することがそもそも不適当である場合

例えば、周辺がすべて農地など、そもそも一般的な宅地と同様に評価することが不適当である場合も、不動産鑑定士の評価を利用してみましょう。

 

不動産鑑定士による鑑定評価では、周辺環境の違いによる価値の上下も評価に含まれます。そのため、不動産鑑定士に依頼すると、当初よりも低い評価額となる可能性が高いといえるでしょう。

 

・税理士や税務に強い不動産鑑定士に相談する

不動産鑑定士の評価をもとに確定申告を行なっても、必ずしもその結果が認められるとは限りません。鑑定結果が否認され、税務署によって再計算された評価額で税を徴収されることもあります。

 

そのため、不動産鑑定を利用する際は税理士にも相談するか、税務に明るい不動産鑑定士を探しましょう。

 

・売却してしまうのも一つの手

そもそも「不動産のまま持っておかない」のも、無道路地の税金対策の一つです。実際の価値より高く評価され、割高な税金を徴収されることは、無道路地の大きなデメリットになります。

 

無道路地の売却は、そのままでは現金化が難しいケースもあります。以下の記事で売却のポイントを紹介していますので、ぜひこちらも参考にしてください。

 

再建築不可物件の相場はいくら?買取業者の選び方も解説

 

■まとめ

不動産鑑定士による鑑定評価は、相続や売買、税額の決定など、不動産の価値を公的に評価する場面で役立ちます。「いくらで売却できそうか」を観点に価値を計る不動産会社の査定とは異なり、客観的な視点から不動産の価値を知ることが可能です。

 

無道路地の評価は「通路を開設して不整形地として評価し、通路開設の費用を控除する」という形で計算します。ただし、税額算出の際には控除額を不整形地の40%までと制限しているため、評価額が実態を大幅に上回るケースがあります。こういったケースでは、不動産鑑定士による鑑定評価を依頼したほうがよいでしょう。

 

もし、無道路地を持て余しているのなら、不動産業者に売却して手放してしまうのも一つの方法です。第一土地建物では、流通難度の高い「訳あり」物件の買い取りに力を入れています。「とりあえず査定だけ……」という方でも大歓迎ですので、お困りの際はお気軽にご相談ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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