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 無道路地とは?評価方法や手順を詳しく解説!



無道路地は、通常の宅地とは評価額の算出方法が異なります。道路につながっていないという性質から、価値を下げて評価するのが適切であると判断されるためです。

では、無道路地はどのような方法で評価するのでしょうか。詳しい計算の手順を紹介します。

■そもそも無道路地とは?

そもそも、どのような土地が無道路地に分類されるのでしょうか。無道路地の特徴と該当例を紹介します。

◇無道路地=道路に接していない土地のこと

無道路地とは、土地のいずれの部分も道路に接していない土地のことです。例えば、周囲を他の土地に囲まれ、道路と隔てられている土地などが該当します。

無道路地は、建築基準法上の“接道義務”を満たしていないため、「新しく建物が建てられない土地」「建て直しができない土地」です。接道している土地と比較すると利用価値に大きな差があり、資産価値や税制上の評価額も低くなる特徴があります。

◇接道していても無道路地に含まれる場合がある
先ほど、無道路地は道路に接していない土地である、と説明しました。しかし、なかには道路に接していても、無道路地に含まれる土地も存在します。

例えば、接道している土地が、建築基準法上の“道路”ではない場合が挙げられます。また、接道している距離が、接道義務の基準である2メートルに満たない場合も、無道路地とされます。

■無道路地の評価について

無道路地の税制上の評価額の算出方法は、通常の宅地と比べて複雑です。手順は以下のように進みます。

【無道路地の評価手順】
1. 奥行価格補正後の価額を算出する
2. 無道路地に仮想の通路を設置する
3. 不整形地補正後の価額を算出する
4. 仮想通路分の控除額を計算する
5. 不整形地補正後の価額から控除額を引く

各手順でどのように計算を行なうのか、詳細を見てみましょう。

※以降の数値および図表は国税庁のWebページの記載を参考にしています。

◇手順1奥行価格補正後の価額を算出する

まず、土地に対する奥行価格補正を以下の順に計算します。

1. 接道している隣地と無道路地を1つの土地として仮定する
2. 奥行価格補正率を乗じて全体の価額を計算する
3. 全体の価格から隣地の価額を引いて、奥行価格補正後の無道路地の価額を算出する

100E:路線価と借地権割合の表記。100=1平方メートルあたりの路線価が100千円(10万円)、E=借地権割合が50%を表す

図の土地の場合、以下の計算になります。なお、地区区分は「普通住宅地」とし、奥行価格補正率は奥行価格補正率表をもとに算出しています。

 無道路地と隣地の奥行価格補正後の合計価額を算出
10万円(路線価)×0.91(奥行価格補正率※)×800平方メートル(無道路地と隣地の合計面積)=7,280万円(合計の価額)

 隣地のみの価額を算出
10万円(路線価)×1.00(奥行価格補正率)×400平方メートル(隣地の面積)=4,000万円(隣地の価額)

 合計の価額から隣地の価額を引く
7,280万円-4,000万円=3,280万円(奥行価格補正後の無道路地の価額)

参考:無道路地の評価|国税庁

◇手順2無道路地に仮想の通路を設置する

次に、無道路地が建築基準法上の接道義務を満たすよう、最低限の幅で仮想の通路を設置します。必要な間口の広さは奥行によって異なりますが、今回は接道距離2メートルで計算します。

◇手順3不整形地補正後の価額を算出する

無道路地を、仮想通路付きの不整形地として評価するため、不整形地補正を行ないます。不整形地補正後の価額は、以下の順で計算します。

1. 間口狭小補正率・奥行長大補正率・不整形地補正率を調べる
2. 各種補正率から最終的な補正率を算出
3. 奥行価格補正後の価額に補正率をかける

間口狭小補正率
地区区分と間口の距離に応じて決まった補正率表を参照する。
間口狭小補正率表|国税庁

奥行長大補正率
奥行÷間口の数値と地区区分で決まった補正率表を参照する。
奥行長大補正率表|国税庁

不整形地補正率
地区区分と地積区分、かげ地割合をもとに補正率表を参照。
かげ地割合は
(想定整形地の地積-不整形地の地積)÷合計面積で求める。
不整形地補正率表|国税庁

● 間口狭小補正率・奥行長大補正率・不整形地補正率を調べる
今回の例では、各種補正率は以下のとおりです。
間口狭小補正率:0.90
奥行長大補正率:0.90
不整形地補正率:0.79

● 各種補正率から最終的な補正率を算出
奥行価格補正後の価額に乗ずる補正率には、「不整形地補正率と間口狭小補正率」および「間口狭小補正率と奥行長大補正率」を乗じ、値の小さいほうを使用します。

0.79(不整形地補正率)×0.90(間口狭小補正率)=0.71
0.90(間口狭小補正率)×0.90(奥行長大補正率)=0.81

以上の計算結果から、この場合の補正率は0.71です。

● 奥行価格補正後の価額に補正率をかける
3,280万円(奥行価格補正後の無道路地の価額)×0.71(補正率)=2,328万8,000円

よって、不整形地補正後の価額は2,328万8,000円です。

◇手順4仮想通路の分の控除額を算出する

手順2で設置した仮想通路分の価額を、不整形地補正後の価額から控除します。控除額は「不整形地補正後の価額の40%」と上限が定められているため、上限をオーバーした場合の控除額は40%です。計算は以下のようになります。

10万円(路線価)×40平方メートル(通路の面積)=400万円(通路部分の価額)

控除額の上限は、以下のとおりです。
2,328万8,000円×40%=931万5,200円

この場合、通路部分の価額が上限を下回っているため、控除額は400万円となります。

◇手順5不整形地補正後の価額から控除額を引く

手順3の不整形地補正後の価額から、手順4の控除額を引き、最終的な無道路地の評価額を算出します。

2,328万8,000円―400万円=1,928万8,000円

よって、今回の無道路地の評価額は1,928万8,000円です。

※今回の計算に使用した数値・例は国税庁の以下のページを参考にしています。
無道路地の評価|国税庁

■適切な接道距離を確保できていない場合の評価

土地が道路に接していても、適切な接道距離を満たしていない場合は“接道している”とはいえません。そのため、無道路地と同じく、新しい建物を建築できないなどの問題があります。

接道義務を満たすには、隣地を購入して接道距離を拡張するか、隣地の一部に借地権を設定し、土地の一部として使用できるようにしなければなりません。

接道距離不足の土地は、通常の土地と比べて著しく活用が制限される点では無道路地と同じです。そのため税制上の評価は無道路地と同様とみなされます。評価額の算出方法も無道路地と相違ありません。

■まとめ

無道路地は、敷地が道路に接道していないため、そのままでは新たな建物の建築や、建て直しができない土地です。そのため、税制上の評価は通常の土地より低くなります。

無道路地の評価額を算出する際は、いくつかの補正率が必要なため、計算過程が複雑です。まずは図面を手元に用意し、計算の手順と流れをしっかり確認しておきましょう。

一般的に無道路地は、資産価値が低いとされることが多く、個人間での売買でも買い手が付きにくい不動産です。「活用していない無道路地に税金が発生してしまう……」「急ぎでお金に換えたい」などお悩みの場合は、業者への売却も検討してみましょう。

当社第一土地建物は、無道路地の買取にも力を入れている不動産会社です。相談だけのお客様や、他社で断られた土地も歓迎いたします。無道路地でお悩みのことがあれば、ぜひご相談ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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  2. STEP02 物件の調査
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  3. STEP03 査定
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  4. STEP04 契約
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  5. STEP05 お引き渡し
    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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