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既存不適格物件の売却!建ぺい率や容積率がオーバーした物件の売却方法を紹介

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 既存不適格物件の売却!建ぺい率や容積率がオーバーした物件の売却方法を紹介



 

古い家の売却を検討する場合、しばしば「建物が既存不適格物件だった」と判明し、問題になることがあります。既存不適格物件を所有している方であれば、一度は売却が難しいと聞いたことがあるのではないでしょうか。

 

実際のところ、建ぺい率や容積率が規定を超過している場合、売却は難しいのか気になる方も多いでしょう。

 

そこでこの記事では、既存不適格物件とは何かを解説したうえでおすすめの売却術について紹介します。「既存不適格」のほか「建ぺい率」や「容積率」など、普段耳にすることが少ない用語についても詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

 

■既存不適格物件とはどのような建物?

既存不適格物件とは、いったいどのような建物を指すのでしょうか。似た意味の言葉として「違法建築物」が存在しますが、既存不適格物件とどのような点が異なるのか併せて解説します。

 

◇現行の建築基準法に適合しない物件

既存不適格物件とは、現行の建築基準法に適合していない物件のことです。建築した当時の法規制では適法であっても、時の流れとともに関連法規が変化したことから、現行基準を満たせなくなった物件を指します。

 

既存不適格物件は、たとえ法律が変化し基準に違反している状態でも例外として存在を認められています。そのため、法律に違反しているからといって、ただちに現行基準に合わせる必要はありません。ただし、建て替えやリフォームなどで建物に手を入れる場合は、現行基準を満たす形で工事をする必要があります。

 

◇既存不適格になる理由

既存不適格になる理由は、建物の建築後時間が経過し、建物を取り巻く関連法規の基準が変わるためです。例えば、以下のような変化が挙げられます。

【建物を取り巻く関連法規の変化(一例)】
 建築基準法改正による接道義務の策定
 建物の耐震基準や耐火基準の改正
 シックハウス対策ルールの策定

 

上記のような理由のほか、住環境を守るための建ぺい率、容積率、高さ制限の改正によって既存不適格物件になることもあります。

 

◇違法建築物との違い

違法建築物と既存不適格物件の違いは、建築当時の法規に準拠して工事されているかどうかです。違法建築物は、建築時の建築基準法に違反した状態で建築されているものや、建築確認申請など必要な手続きを行なわずに増改築を行なった建物を指します。

 

既存不適格物件は基準にのっとって建築したあとに、基準が変化して適法でなくなった建物です。違法建築物とは成り立ちが大きく異なります。

 

■既存不適格物件に多い建ぺい率と容積率オーバーについて

既存不適格物件のなかで、基準に違反しているポイントとして多いのが「建ぺい率」と「容積率」です。

 

◇建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地の面積に対する建物の面積の割合のことです。敷地の面積のうち何パーセントに建物が建っているかを数値化したもので、図に表すと以下のようになります。

 

この建物の場合、建物の建っている面積は全体の33%となるため、建ぺい率は33%です。

 

建ぺい率は、土地の位置するエリアの用途地域によって異なる制限が設けられています。例えば、「第一種低層住居専用地域」の場合、建ぺい率の制限の範囲は30%から60%です。

 

建ぺい率の上限は、敷地の空間にある程度余裕を持たせて風通しや日照を向上させることを目的として設けられています。また、空間を確保することで火災が発生した際の被害を最小限に抑えることも狙いの一つです。

 

◇容積率とは

一方の容積率とは、敷地の面積に対する延べ床面積の割合のことで、こちらも建ぺい率と同じくパーセンテージで表します。

 

この建物の場合、敷地面積150平方メートルに対し、延べ床面積は100平方メートルです。したがって容積率は67%となります。

 

容積率に上限があるのは、人口の増えすぎを抑制し、道路やインフラなどにかかる負担をコントロールするためです。一つひとつの住居の規模を制限することで間接的に人口の増加を抑制し、住み良い街作りを行なうために設けられています。

 

■既存不適格物件は売りにくい?

 

既存不適格物件の売却時は、その事実を買い主に提示する必要があるため、敬遠されることが少なくありません。具体的に、売却においてはどのような点がネックになるのでしょうか。

 

◇建物の自由度が低いため売りにくい

既存不適格物件は築数十年が経過した古い建物が多く、将来的なリフォームを見越して購入を検討する必要があるでしょう。しかし、既存不適格物件の多くは、建ぺい率や容積率をオーバーしているという不安要素を抱えています。

 

リフォーム自体は可能ですが、建築確認申請を通すには現行基準に適合させる必要があり、結果として建物が狭くなる可能性が高くなります。似た条件の通常の中古物件と比較された場合、あえて既存不適格物件が欲しいという方は少ないのが現実でしょう。

 

◇購入希望者が住宅ローンを組みにくい

既存不適格物件は通常の中古物件と比較すると資産価値が低いため、住宅ローン審査に通りにくい物件でもあります。そのため、購入希望者が見つかりにくいのがデメリットです。

 

ローンを貸し付ける金融機関は、万一借主が返済不能に陥った場合、担保としている物件を売却して残債の回収を図ります。しかし、既存不適格物件は売却による現金化が難しいため、審査で難色を示されることがあるのです。

 

■既存不適格物件を売却!おすすめ方法を紹介

一般的に売却が難しいといわれる既存不適格物件ですが、売却方法や売却先を工夫することで現金化できる場合もあります。ここからは、既存不適格物件のおすすめの売却方法を紹介します。

 

◇建物の大きさをアピールする

既存不適格物件は、現行基準に対して建ぺい率や容積率が超過していることが多くあります。裏を返すと、それだけ建物の内部が広いということです。

 

コストを抑えて広い家に住みたいという希望がある方にとって、この点は魅力的です。仲介による売却を考える際は、広さをアピールしてもらうよう仲介会社に頼んでみてもよいでしょう。

 

◇古家付き土地として売却する

中古物件ではなく「古家付き土地」として売却する方法もあります。古家付き土地とは、土地の付属物として古い家が建っている物件のことです。

 

通常、古家は取り壊しが前提となるため、土地の残置物としてマイナス要因になりますが、古家の状態が良い場合はリフォームする家を安く探している層へ、一定の需要が見込めるでしょう。

 

古家がボロボロの場合は、更地にしたほうが高く売れることもあります。ただし、解体には相応に費用がかかるため、捻出できない場合は古家が立ったまま売却することも検討しましょう。

 

◇専門業者に相談する

既存不適格物件の不動産市場での需要は限定的です。そのため、仲介会社を利用した個人間売買では、売却に年単位で時間がかかることも考えられます。事情があって現金化を急ぎたいのであれば、不動産買取会社へ相談するのも一つの方法です。

 

ただし、一般の不動産会社では既存不適格物件を買い取れない場合もあります。土地や建物自体が昔から存在するため「隣地との境界が不明」「建物がボロボロで残置物も大量にある」など、問題を抱えていることも多いからです。そのため、売却を検討する際は、現況のまま買い取ってくれる専門会社への依頼を検討するとよいでしょう。

 

当社は、年間100件以上の不動産を取り扱う「訳あり物件」の専門買取会社です。既存不適格物件も多く取り扱っており、価値を正確に評価できる経験とノウハウを有しています。買取会社の利用を検討される際は、ぜひ当社を見積もり先の一社に加えてください。

 

■まとめ

既存不適格物件は、建築後に関連法規が変更されたことにより、現行基準に適合しなくなった物件です。そのままでも是正を命令されることはありませんが、工事の際は現行基準に合わせる必要があります。

 

売却も可能ですが、住宅ローン審査に通る可能性が低いため、買い手から敬遠されがちです。確実かつ早急に現金化したいのであれば、訳あり物件専門の不動産会社の買取サービスを利用しましょう。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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