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既存不適格物件とは?特徴とポイントを押さえて賢く売買しよう!

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 既存不適格物件とは?特徴とポイントを押さえて賢く売買しよう!



既存不適格物件と聞くと、「違法な建築物なのではないか」と思う人もいるかもしれません。現行法の規定に適合していないという意味で、既存不適格物件と違法建築物には共通点がありますが、この2つには明確な違いがあります。また、既存不適格物件は売買が難しいといわれていますが、実際にどのようなポイントを押さえれば売買がスムーズにできるのでしょうか。

 

この記事では、既存不適格物件の特徴と、売買の注意点について詳しく解説します。

 

■既存不適格物件とは?

そもそも、既存不適格物件とはどのような不動産を指すのでしょうか。既存不適格物件の概要と、違法建築物との違いを見てみましょう。

 

◇事実上は建築基準法に違反している建物

既存不適格物件とは、建築基準法など各種法令に違反している建築物のことです。違反しているにも関わらず存在が許されているのは、“現行のルールができる前に建築された”という事情があるためです。

 

建築された当時の法令には適合していたものの、のちの法改正でルールが厳格化され適合しなくなったものが“既存不適格物件”と呼ばれます。法律違反が理由で取り壊しの対象にはなることはありません。

 

ただし、建て直しや増改築の際の建築確認申請では、現行法を基準に可否を判断されるため、制約を受けることがあります。

 

 

◇既存不適格物件と違法建築物との違い

既存不適格物件と違法建築物との違いは、違法行為をしているかどうかです。

 

既存不適格物件は、建築当時の法律の規定に則って建築されていたものの、法改正によって規定から外れてしまった建築物なので、所有者の違法行為によって規定に適合しなくなったわけではありません。

 

一方、違法建築物は、建築時点での法律の規定に適合せずに建てられた建築物を指します。もとは適法の建築物であっても、増改築により現行法の基準に満たない構造になった場合も、違法建築物と見なされます。

 

既存不適格物件と違法建築物は、根本的に性質がまったく異なるため覚えておきましょう。

 

 

■既存不適格物件の例

建物が既存不適格になるのはどのようなケースでしょうか。具体例を見てみましょう。

 

◇建築基準法の改正

建築基準法の改正により、建物が新しい規定に適合できなくなった場合、その物件は既存不適格物件になります。

 

例えば、1976年(昭和51年)の改正では、建物の日影規制が定められました。これにより、周囲の建物が長時間、日影に入ってしまう高さの建物は、規定に適合できなくなっています。

 

また、現行の建築基準法において、敷地には幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する義務(接道義務)が定められています。現行法より前から存在している接道義務違反の土地も、既存不適格物件の一つです。

 

 

◇耐震基準の改正

国内の地震被害の増加を受け、建物の耐震基準も改正されました。旧耐震基準に則った建物のなかには、新耐震基準に適合していないものが多く存在します。

 

1981年(昭和56年)6月以降に建築確認を受けた建物は、現行の新耐震基準が適用されていますが、これより前に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に適合していないため、既存不適格物件の可能性があります。

 

 

◇都市計画法の改正

都市計画法も過去に数回改正されており、改正内容によって建物が既存不適格物件となることがあります。

 

例えば、建物の高さや容積率(※1)、建ぺい率(※2)の上限は、都市計画法に基づいた用途地域ごとに指定されています。容積率などの規制値が変更されると、以前から存在する“基準をオーバーしている建物”は既存不適格物件になります。

 

※1 敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合
※2 敷地面積に対する建物面積の割合

 

■既存不適格物件を購入する際の注意点

法改正にともない、既存不適格物件となった物件は少なくありません。では、不動産市場に出ている既存不適格物件を購入したい場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。留意しておくべきポイントをご紹介します。

 

◇ローン審査が通りにくい

既存不適格物件を購入するうえでの注意点として、住宅ローンの審査に通りにくいことが挙げられます。既存不適格物件は現行法に適合していないため、金融機関にとって担保価値が低く、審査が厳しくなる可能性が高いのです。

 

ただし、立地や物件の状態から、一定の資産価値ありと評価された場合は、借入れの相談に乗ってもらえることもあります。まずは、ローンの利用が可能かどうか、物件に目星をつけた段階で金融機関に相談してみましょう。

 

◇リフォームの際は現行基準に適合させる必要がある

既存不適格物件は建物が古いことが多いため、リフォームを前提に購入を検討する方もいるかもしれません。リフォームの際は、現行法の規定に合わせることが必要です。

 

容積率をオーバーしている物件であれば、リフォーム後の住宅はリフォーム工事前より狭くなる可能性が高いでしょう。

 

 

■既存不適格物件を売却する際の注意点

既存不適格物件を相続などで所有している方や、投資用物件として検討されている方は、将来的な売却を見越していることもあるでしょう。既存不適格物件は売却時にも注意点が存在するため、以下を確認したうえで適した売却方法を検討しましょう。

 

◇購入者が現れにくい

既存不適格物件を、不動産会社の仲介によって売却しようとすると、なかなか購入者が現れない場合があります。

 

まず、前述のように既存不適格物件は住宅ローン審査に通りにくい物件です。そのため、購入希望者は現金一括での購入を検討しなければなりません。この時点で購入者の候補がある程度絞り込まれてしまいます。

 

リフォームや建て替えの自由度が低い点も、敬遠されやすいポイントです。例えば、接道義務違反の土地に建っている物件や、建ぺい率の上限が超過している物件などは、増築工事ができない可能性があります。リフォーム前提で検討している購入希望者の場合、難色を示すことも多いでしょう。

 

運よく購入者が現れた場合でも、既存不適格物件であることを理由に、希望売却価格より安い価格を提示されることもあります。

 

このように、さまざまな理由から既存不適格物件の売却は難しい傾向にあるのです。

 

 

◇高く売るには買取業者への依頼も検討

既存不適格物件の売却を考える場合、不動産会社の仲介のほかに、買取業者の利用も検討してみましょう。

 

立地が良い場合や、土地自体には問題がない場合など、条件が良ければ高額で売却できる可能性があります。不動産会社の仲介とは異なり、購入希望者を募る必要もないため、素早い買い取りが可能です。

 

また、買取業者のなかでも“訳あり物件”に特化した会社を利用すると、以下のようなメリットを得られるでしょう。

 

【訳あり物件専門会社に売るメリット】
 評価の難しい既存不適格物件の価値を正しく査定してもらえる
 隣地との境界確定や残置物の撤去などが不要
 建物の傾きやシロアリ被害などがあっても買い取り可能

買取業者への売却を検討する際は、訳あり物件の買取実績があるかを基準に業者を選んでみましょう。

 

 

■まとめ

既存不適格物件は、建築当時は適法だったものの、各種法令の改正により規定に適合できなくなった建築物です。所有していても処罰を受けるわけではありませんが、工事を行なう際は現行法に適合させる必要があります。

 

購入や売却を考える際は、ローンを組みにくいことや、リフォーム・建て替えが難しいこと、買い手が付きにくいことなど、デメリットを把握しておきましょう。

 

現在所有している既存不適格物件を売却する際は、不動産会社の仲介と並行して、買取業者への売却も検討してみてはいかがでしょうか。現金化が早く、現状のままでも売却可能というメリットがあります。

 

当社は、訳あり物件を専門に買い取りを行なう会社です。年間100件以上の物件を取り扱うノウハウがあり、お客様の物件の価値を適切に査定いたします。査定額だけ知りたいというお客様も大歓迎ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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