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建築基準法の道路斜線とは?適用範囲の計算や緩和のルールを解説

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 建築基準法の道路斜線とは?適用範囲の計算や緩和のルールを解説



 

家を新築・増築する場合、面積や高さなどに対してさまざまな決まりがあります。これは自分の土地でも同様で、制限を超えると建てられません。

こうした決まりや基準を定めたものが建築基準法で、今回取り上げる「道路斜線制限」もそのうちの一つです。新築・増築するにあたっては、道路斜線制限は避けて通れません。

 

この記事では、建築基準法における道路斜線の概要や適用距離を解説します。新築や増築をお考えの方は参考にしてください。

 

■建築基準法における道路斜線とは

 

道路斜線は、道路や隣接する土地の採光・通風を確保し、圧迫感を和らげるために設けられた建物の高さの基準です。建物の高さは、この道路斜線を超えないようにしなければならず、この規定を「道路斜線制限」といいます。

 

道路斜線を引くには、次の3つが必要です。この3点で三角形を作り、そのまま建物のある土地のほうへ延ばした線が道路斜線となります。

・ 土地が面している道路(前面道路)の反対側の境界線【A】
・ 道路(前面道路)の中心線【B】
・ 道路(前面道路)の中心線とAが交わる高さ【C】

 

なお、勾配はそれぞれ用途地域によって決められています。用途地域とは、「その建物がどのような目的で使われるか」を示す区分のことで、大きく分けて住居系、工業系、商業系の3つがあります。住居系地域の場合、勾配は辺AB:辺BC=1:1.25です。

 

辺ACを延長した線が道路斜線で、建物はこれを超えないようにしなければなりません。ただし、道路斜線制限には適用距離があるため、この高さ制限を守る必要があるのは【A】から一定の距離までです。

 

次に、適用距離の具体的な算出方法を見ていきましょう。

 

■道路斜線の適用距離について

 

ここでは、用途地域別の道路斜線の適用距離と、道路斜線の計算方法を解説します。

◇住居系地域の適用距離は20~35m

 

住居系地域や、その他の用途地域における適用距離を以下の表にまとめました。

 

用途地域 指定容積率 適用距離
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
※第1種中高層住居専用地域
※第2種中高層住居専用地域
※第1種住居地域
※第2種住居地域
※準住居地域
田園住居地域

 

※…特定行政庁指定区域。()内の距離が適用される 200%以下 20m
200%超~300%以下 25m(20m)
300%超~400%以下 30m(25m)
400%超 35m(30m)

 

近隣商業地域
商業地域 400%以下 20m
400%超~600%以下 25m
600%超~800%以下 30m
800%超~1000%以下 35m
1000%超~1100%以下 40m
1100%超~1200%以下 45m
1200%超 50m

 

工業専用地域
工業地域
準工業地域 200%以下 20m
200%超~300%以下 25m
300%超~400%以下 30m
400%超 35m

用途地域の指定なし 200%以下 20m
200%超~300%以下 25m
300%超 30m

 

建物の高さは道路斜線を超えてはいけませんが、前述のとおり、【A】からある一定の距離を超える部分は制限の適用外です。距離は上表のように、用途・指定容積率により異なります。

 

容積率とは、敷地面積に対する建物各階の延床面積の割合を指し、行政が地域ごとに決めた容積率の限度を「指定容積率」といいます。

 

◇道路斜線の計算方法

 

続いて、道路斜線の計算方法を確認します。計算に必要な値は、道路の幅員(前面道路の道幅)です。

 

道路斜線の計算方法は道路と土地の状況によっていくつかありますが、基本の道路斜線の計算方法は以下です。

 

・ 道路の幅員×斜線勾配(住居系地域1.25)≧ 建築可能な高さ

 

適用距離内では、上記の計算式で求められた高さまで建築可能です。前面道路の幅員が広ければ建設可能な高さはより高く、狭ければより低くなります。

しかし、すべてがこの計算式で求められるわけではありません。他にもさまざまな条件の考慮が必要なケースもあるため、以下では、それぞれの場合における計算方法を紹介します。

 

・道路幅員が一定でない場合

 

少しずつ道が細くなるなど、前面道路の幅員が一定ではない場合でも、計算式は同じです。

・ 道路の幅員×斜線勾配(住居系地域1.25)≧ 建築可能な高さ

これは、道路幅員が前面道路の反対側の境界線から垂直に算定するためです。

 

・道路と土地に高低差がある場合
 

土地と前面道路に高低差があり、前面道路が低い位置にあると、建設可能な高さもその分低くなります。この場合、計算式は以下のとおりです。
 
・ 道路の幅員×斜線勾配(住居系地域1.25)-高低差≧ 建築可能な高さ
 
ただし、土地と前面道路に1m以上の高低差がある場合は高低差緩和が適用され、「高低差から1mを引いて2分の1にした数値」の分、道路の反対側境界線の位置が高いと見なされます。
 
・建物が前面道路との境界線から後退する場合
 
前面道路と土地との境界線から、建物を後退(セットバック)させて建築する場合は、後退している距離の分だけ反対側の境界線を外側に延長して計算します。この場合の計算式は以下のとおりです。
 
・ (道路の幅員+後退距離)×斜線勾配(住居系地域1.25)≧ 建築可能な高さ
 
このように、一定以上、道路が敷地よりも低い場合やセットバックさせる場合などは、道路斜線制限が緩和されます。

 

■道路斜線制限を緩和するルール


 

先ほども簡単に触れましたが、道路斜線制限にはいくつか緩和ルールがあります。
どういった場合に緩和されるのか、それぞれ見てみましょう。

 

◇道路と敷地に高低差がある場合

 

先にも挙げたように、前面道路が敷地よりも1m以上低い場合、道路斜線制限が緩和されます。緩和されるのは、「高低差から1mを引いて2分の1にした数値」です。この数値の分、本来の位置よりも前面道路が高い位置にあると見なされ、道路斜線が高くなります。これにより、建設可能な高さも高くなるという仕組みです。

 

例えば、前面道路が敷地よりも1.8m低かった場合の緩和分を求めてみましょう。

 

・ (1.8m-1m)÷2=0.4m

 

したがって、前面道路が実際よりも0.4m高い位置にあるとされます。これを高低差がある場合の道路斜線の計算式に当てはめると、以下のようになります。

 

・ 道路の幅員×斜線勾配(住居系地域1.25)-(1.8-0.4)≧ 建築可能な高さ

 

0.4mが緩和され、1.4mの位置に起点があると仮定しての計算となります。

 

◇セットバックさせて建てる場合

 

前面道路との境界線からセットバック(後退)させて建物を建てる場合も、道路斜線制限の緩和が適用されます。

前面道路と土地の境界線からセットバックさせた距離の分、反対側の境界線を外側に延長が可能です。本来の位置よりも起点が遠くなるため、建設可能な高さが高くなります。

なお、屋根の軒やひさし、バルコニーなどが建物から出っ張っている場合、外壁ではなくせり出した部分までの距離がセットバックの距離となります。また、物置・車庫、玄関ポーチ、門、塀など規定の条件を満たしているものは、セットバックの緩和に影響しません。

 

◇公園・広場・川などがある場合

 

前面道路を挟んだ反対側に公園、広場、川などがある場合は、これらに道路の採光や通風の確保に効果があるため、道路斜線制限が緩和されます。

この場合、前面道路の反対側の境界線は、公園などのさらに向こう側となります。

 

◇複数の道路に隣接する場合

 

複数の道路に隣接する場合も道路斜線制限が緩和されます。このケースにおける適用距離の条件は次のとおりです。

 

1、 最大幅の前面道路の境界線からの水平距離が、その道路幅の2倍かつ35m以内の範囲
2、 他の前面道路の中心線からの水平距離が、10m超の範囲

 

この条件を満たす範囲は、最大幅の前面道路で算出した道路斜線が適用されることとなります。

もう少し理解を深めるために、それぞれの条件を詳しく見てみましょう。

 

まず条件1について、例えば、最も幅員の広い前面道路の幅が10mだとすると、20m<35mとなります。そのため、この前面道路との境界線から水平方向に20mの範囲が、条件1の適用距離です(例1)。

もし、この前面道路の幅が20mだとすると、幅員の2倍は40mとなります。したがって、この場合の適用距離は、前面道路との境界線から水平方向に35mの範囲ということです(例2)。

続いて、2の条件を見てみると、狭いほうの前面道路の中心線から10mを超えるところが適用距離です。

 

つまり、例1では最大幅の前面道路から水平方向へ20m、例2では35m超の部分で、幅の狭いほうの前面道路から10m以内は適用距離内となります。狭いほうの前面道路から、水平方向に10m超のところは適用距離外です。

 

■まとめ

 

家を新築・増築する際には、道路斜線制限などの難しいルールがいくつもあります。自分の土地であっても、これらのルールには必ず従わなくてはならないので、これから家の工事を考えている方は注意してください。

 

また、現在建っている住居であっても、増築できない「再建築不可物件」も存在します。再建築不可物件は、現行法に適合させてからでないと増築できないケースが少なくありません。増築せずに売却するとしても、売却時の査定が安くなったり、そもそも売却できなかったりすることもあります。

 

増築できないといわれた再建築不可物件でお困りでしたら、当社へお任せください。再建築不可物件の買い取りを専門に取り扱っているため、豊富な知識と実績があります。

再建築不可物件かどうか調査してほしい、売却したいといったお悩みに対して、査定から買い取りまでサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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