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建築基準法とは?改正の理由や家の新築・建て替えに関わる基本ルールを解説

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 建築基準法とは?改正の理由や家の新築・建て替えに関わる基本ルールを解説



 

自分の土地に家を建てる場合でも、すべてを自由に決めて建築することはできません。家の建築やリフォームなどの工事では、建築基準法という法律を順守する必要があるためです。

建築基準法は他の法律とも関連があります。そのため、家の工事にあたって、それらの法律がどういった部分に関わってくるのかを把握しておいたほうがよいでしょう。

 

この記事では、建築基準法の概要や、私たちと関連の深い規定について解説します。

 

■建築基準法とは?

まずは、建築基準法とはどのような法律なのか、どういった事項が定められているのかを見てみましょう。

 

◇建築基準法の概要

 

建築基準法は、建物および地域の安全性を確保するために作られた法律です。建築物の構造や設備、敷地などについて、最低限の基準を設けています。

なお、現行の建築基準法は1950 年に制定されたものです。そこから、時代や建築技術の変化に応じて何度か改正が行われ、現在の形に変化しました。

建築に関する法規定には、建築基準法そのもののほかに、より詳細な規定を設けた「施行規則」「施行令」などが存在します。

 

◇建築基準法の基本ルール

 

建築基準法は「何に対する規定なのか」という基準で、大きく「単体規定」「集団規定」の2種類に分けられます。

 

・単体規定とは
建築基準法の単体規定とは、建築物そのものに対するルールです。建物の耐久性や安全性を担保する目的で設けられており、日本中の建築物に対し、同じ基準が適用されます。

例えば、建物の耐震性能や耐火性能、必要な設備に関する規定などが単体規定に該当します。

 

・集団規定とは
一方の集団規定は、街の環境の整備などを目的として設けられたルールです。原則として「都市計画区域」および「準都市計画区域」内の建物に対して適用されます。

例えば、建物の高さ制限や前面道路との接道に関する規定、防火地域に関する制限などが集団規定にあたります。

 

■なぜ建築基準法が改正されたのか


 

建築基準法は1950年の制定以降、改正を繰り返しながら今日にいたっています。では、なぜ建築基準法には改正が必要だったのでしょうか。

 

◇建築基準法は大きな災害・事件・事故後に改正される

 

建築基準法が改正されるのは、大規模な災害や事件・事故により、当時の規定では不十分であることが判明したときです。過去の大きな改正では、以下のように内容が変更されました。

 

1970年
火災発生時の被害の拡大を防止するため、非常用の照明や排煙設備など、避難設備に関する規定が追加されました。

 

1981年
1978年に発生した宮城県沖地震による被害を受け、1981年に建物の耐震性能に関する規定が変更されました。この改正以前の耐震基準を「旧耐震基準」といい、改正で設けられた基準は「新耐震基準」と呼ばれます。

 

旧耐震基準で、建物の耐震性能の基準となっていたのは「震度5の地震に対する耐久性」であり、震度6以上の地震は想定されていませんでした。これを受け、新耐震基準では震度6~7の地震に対し、耐久性を計測することが義務付けられたのです。

 

◇2019年6月全面施行の改正建築基準法とは

 

2000年以降だと、2019年6月に改正建築基準法が施行されています。これは、新潟県糸魚川市や埼玉県三芳町での大規模火災の被害を受けて、改正されたものです。

新潟県糸魚川市で発生した火災を例に挙げると、火災の大規模化には、老朽化した木造建築物が密集し耐火災性能が低い区画だったことが関係していると推定されています。

その他に、手入れを受けていない人工林は土砂災害発生の要因となることから、木材の活用についてもルールの改正がありました。具体的な改正内容は以下のとおりです。

 

【2019年施行の改正建築基準法のおもな変更点】
・密集市街地などの整備改善に向けた規制の合理化
・既存建築物の維持保全による安全性確保にかかる見直し
・戸建住宅などを他の用途に転用する場合の規制の合理化
・建築物の用途転用の円滑化に資する制度の創設
・木材利用の推進に向けた規制の合理化
・用途制限にかかる特例許可手続の簡素化
・その他、所要の改正

 

参考:改正建築基準法が6月25日から全面施行されます|国土交通省

 

■家を建てる際に必須の建築基準法


 

建築基準法は、家の建築やリフォーム工事などで、私たちの生活に関わってくる法律です。では、具体的にどのようなルールが家を建てる際に関係してくるのか、重要なものを5つ紹介します。

 

◇用途地域

 

用途地域とは、地域ごとに設けられた区分の一つで、市街化区域に設定されています。地域ごとに異なる種類や大きさの建物が乱立するのを防ぎ、調和のとれた街作りを推進するために定められたものです。そのため、どの用途地域に該当するかで、建築できる建物の種類や構造が異なります。

例えば、大量の火薬や石油などの危険物を扱う工場は「工業地域」「工業専用地域」の2つの用途地域にのみ、建築を認められています。

なお、用途地域の種類数は、8つの住居系用途地域を含む計13種類です。8種類の住居系用途地域は、それぞれ建てられる建物の高さや住居以外の施設の建築可否など、細かい点で違いがあります。

 

◇容積率・建ぺい率・高さ

 

建物の大きさも、建築基準法で制限を受ける項目の一つです。大きさに関する規制には「容積率」「建ぺい率」「高さ制限」の3種が存在します。

 

・容積率
容積率とは、敷地の広さに対する延床面積の割合のことで、延床面積には1階の床面積だけでなく、2階以上の分も含まれます。

 

容積率は、次の計算式で求められます。
容積率(%)=延床面積÷敷地面積×100

 

例えば、150平方メートルの敷地に対し、1階の床面積が70平方メートル、2階が50平方メートルであれば、以下のように算出でき容積率80%となります。

 

容積率(%)=(70平方メートル+50平方メートル)÷150平方メートル×100=80%

容積率の上限は、物件の位置する用途地域や、敷地が接している道路の幅員で異なります。

 

・建ぺい率

 

物件の敷地に対する建築面積の割合を、建ぺい率と呼びます。ここでいう建築面積とは、建物のうち土地と接している広さのことです。

 

なお、建ぺい率は以下の計算式で求められます。

 

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

 

例えば、100平方メートルの土地に建築面積50平方メートルの建物を建てている場合、建ぺい率は以下のように算出できます。

 

建ぺい率(%)=(50÷100)×100=50%

 

建ぺい率の制限は、物件が位置する用途地域や、建物の構造によって異なります。

 

・高さ制限
建築物の高さ制限で代表的なものは、地面から建物の一番高い部分までの「絶対高さの制限」です。その他には、家の屋根など各部の高さを制限する「斜線制限」や「日影規制」なども設けられています。

これらによって建物の高さを制限されることがありますが、用途地域によって基準が異なります。

 

◇防火地域や準防火地域

 

地域によっては、火災を想定してルールを設けられているところがあります。これには「防火地域」「準防火地域」「法22条区域」の3種が存在し、それぞれ異なる建築制限が設けられています。

防火地域は、おもに主要駅の周りや幹線道路などが指定され、その周辺が準防火地域です。そして、この2つのエリアには当てはまりませんが、一定の防火措置が必要とされるのが法22条区域です。法22条区域では、家の屋根や外壁などに耐火素材を用いるなど、一定の耐火基準への適合を求められます。

 

◇敷地の接道義務

 

建物の敷地には、道路(※)に2メートル以上接道していなければならないという、建築基準法の規定があります。これを接道義務といい、住宅の建築や大規模なリフォーム工事の際の建築許可の基準となっています。
(※)建築基準法上で指定する道路

 

接道義務は、緊急車両が円滑に進入できるよう定められたものです。しかし、規定が設けられるより前から存在する建物はこの義務を果たしていないものも多く、東京23区では実に全体の5%が接道義務違反の物件といわれています。

 

接道義務に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。

 

→ 接道義務とは?不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ

 

接道義務違反の物件は現行法でも存在を許されてはいますが、建築許可の基準には適合しておらず、建物の建て直しができません。そのため、こういった物件は「再建築不可物件」と呼ばれています。

再建築不可物件に関しては、以下記事が参考になります。こちらも、併せてチェックしてみてください。

 

→ 再建築不可とは?知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント

 

■まとめ

 

建築基準法は、家を建てる際には無視できない規定です。特に、建ぺい率や容積率、防火地域のルールなどは「どのような家を建てたいか」という問題に、密接に関係する規定です。

なお、細かい規定は家の建っているエリアによっても異なります。家を建てる際には「自分の場合はどうか」という点に注意して、用途地域などを確認しましょう。

 

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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