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地震で再建築不可物件が倒壊!?リスク回避と売却の方法を解説



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 地震で再建築不可物件が倒壊!?リスク回避と売却の方法を解説



 

不動産を所有している方にとって、地震による損傷・倒壊は大きなリスクの一つです。特に、所有している物件が“再建築不可物件”の場合、地震のダメージも大きくなりやすいため、悩んでいる方も多いでしょう。

 

ここでは、再建築不可物件にとって、地震は具体的にどのようなリスクがあるのか説明します。地震によるリスクを回避するポイントや、再建築不可物件を売却する方法についても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

 

■地震による倒壊リスクが高い再建築不可物件

 

再建築不可物件は、地震によるダメージを受けやすい物件といえます。具体的には、次のようなリスクが考えられます。

 

◇再建築不可物件は古くて燃えやすい

再建築不可物件は、現行の建築基準法より以前に建築された家が大半です。そのため、築数十年経過している木造物件も珍しくありません。古い木造の建物は燃えやすいうえ、多くの物件が現行の耐火・耐震基準を満たしていません。

 

地震そのものの損傷は軽微でも、地震を引き金に大規模な火災に発生し、倒壊する可能性があるのです。

 

◇倒壊すると建て替えができない

再建築不可物件は、建物を取り壊したうえでの建て直しはできません。これは地震で倒壊した場合も同様です。全壊してしまうと新たな家を建てられないため、仮に地震保険金が支払われた場合でも、別の場所に家を建てなければなりません。

 

地震大国である日本では、2021年現在“30年以内に大規模な地震が発生する”といわれています。倒壊リスクが高いうえ、建て直しもできない再建築不可物件には、何らかの対処が必要でしょう。

 

■地震による倒壊は経済的リスクも……

建物自体の倒壊のほか、お金に関するリスクも無視できません。地震による経済的な懸念点を考えてみましょう。

 

◇固定資産税が高くなる

通常、住宅の建っている土地は固定資産税の優遇措置が適用されているので、税金が軽減されています。しかし、地震によって建物が倒壊し更地になると、固定資産税が最大6倍と、大幅に高くなります。

 

また、都市計画区域内に建っている土地には、都市計画税の課税対象です。こちらも固定資産税と同じく住宅が建っている場合のみ優遇されるため、更地にすると最大3倍になります。

 

◇売却が難しい

建物が倒壊し、更地になってしまった再建築不可物件は、買い手がつきにくい傾向にあります。新たに住宅を建てられないことから、そのままでは住宅用地としての需要がほぼ見込めません。

 

立地によっては駐車場や資材置き場、農地などとして売却できる可能性もあります。しかし、住宅用地と比べて需要は限定的であり、売却に時間がかかるでしょう。

 

◇損害賠償を請求されるかも

地震による倒壊で隣家や通行人に被害がおよんだ場合、損害賠償を請求されることがあります。

 

損害賠償請求が認められるかは、地震の規模や物件の管理状況によっても変化します。ただし、過去には構造の欠陥が認められた住宅が阪神淡路大震災で倒壊し、損害賠償の支払いを命じられたケースもあります。再建築不可物件のように、建物が古く状態が悪い場合は特に注意が必要です。

 

なお、倒壊の原因が地震ではなく、老朽化による場合も、損害賠償請求の対象となりえます。

 

■3つの地震対策で倒壊リスクに備えよう!

ここまで、地震での倒壊リスクや、さまざまな経済的リスクについて説明してきました。
これまでのリスクを最小限に抑えるには、以下のような方法が考えられます。

 

◇リフォームをする

基本的に倒壊・火災リスクの高い再建築不可物件ですが、リフォームによって耐火・耐震性は向上します。

 

再建築不可物件は、建築時に必要な“建築確認申請”に通らないため、建て直しができません。裏を返せば、建築確認申請の必要ない範囲でなら自由にリフォームできます。
特に再建築不可物件の多くは、大規模工事でも特例として建築確認を必要としない“四号建築物”に該当します。そのため、柱と基礎だけ残したフルリフォームも可能です。

 

リフォームの過程で耐火性能の高い素材への交換や、耐震補強工事もできます。“地震に強い家にする”というのが、地震に対する最大の備えといえるでしょう。

 

◇保険に加入する

万一の災害に備え、保険に加入するのも有効な手段です。特に、再建築不可物件は倒壊リスクと火災リスクが高いため、地震保険と火災保険への加入が必須となります。全焼・全壊してしまうと、同じ土地での建て直しはできませんが、保険金があれば新たな物件の調達ができます。

 

「災害時の損害は火災保険だけでカバーできるのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、火災保険と地震保険では補償範囲が異なります。地震が原因の火災の場合、火災保険では補償されないため、両方の保険への加入が必要です。

 

◇再建築可能にする

全壊・全焼の際に建て直しができるよう、土地を再建築できるように工事することも可能です。

 

仮に、接道している道が幅4メートルに満たないことで再建築できないのであれば、敷地をセットバック(後退)させることで接道義務を満たせる場合があります。敷地の一部を道路として提供することになりますが、現行法を満たせば建物の建て直しは可能です。

ただし、具体的に何メートル後退させれば良いかは、道路の状態や該当地域によって異なります。各自治体の建築関連課に確認すると確実です。

 

その他、前面道路の幅は条件を満たしているが、接道距離が足りない場合、隣地の一部を買い取る・または賃借する方法もあります。土地の状況や予算なども考慮しつつ、最適な方法を選んでください。

 

■地震で倒壊する前に!専門業者へ相談してみよう

老朽化が著しい場合や、物件に居住しておらず用途も特にない場合などは、物件の売却も視野に入れることをおすすめします。再建築不可物件は、仲介会社を挟んだ個人間売買では売却できないケースも多いのですが、不動産会社の買取サービスを利用することで現金化できることがあります。

 

・買取業者を選ぶポイント

不動産の買取を行なっているところであれば、どこに依頼しても安心なわけではありません。業者によっては再建築不可物件を買い取った経験がなく、価値を正当に評価できないことも多いためです。買取自体を断られる、不当に安い価格を提示されるといった不安もあるでしょう。

なるべく早く、かつ高値で売却するには、再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

 

・第一土地建物の買取サービスとは?

第一土地建物は、再建築不可物件など“訳あり不動産”の実績が豊富な不動産会社です。年間100件近くの物件を取り扱っており、長年のノウハウで不動産の価値を正しく査定いたします。

外部の業者を利用せず、査定から買取まで社内で行なうため、現金化もスピーディ。最短即日で査定結果をお知らせします。「急いで買い取ってほしい」「とりあえず値段だけ知りたい」というお客様も大歓迎です。

 

■まとめ

再建築不可物件は災害リスクが高く、全焼・全壊した際は建て直しのできない物件です。

保険の加入やリフォームなど、再建築不可物件の災害への備えにはいくつか選択肢があります。予算や建物の状況も考慮し、自分に最も適した方法を選んでみましょう。

 

また、建物の用途がない場合や、予算が捻出できない場合は売却も一つの方法です。個人間売買では買い手のつきにくい物件ですが、実績の豊富な不動産会社に売却すれば、思わぬ高額で売却できることもあります。

 

第一土地建物は、訳あり物件を扱う老舗の買取会社です。相談だけのご利用も可能なので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



お問い合わせから引渡しまでの流れ

  1. STEP01 お問い合わせ
    お電話または問合わせフォームよりお問合わせください。
  2. STEP02 物件の調査
    再建築可能か不可か調査し、再建築不可であれば、可能に出来るのかも含めて調査致します。
  3. STEP03 査定
    再建築が可能な場合と再建築不可だった場合での査定額を迅速に提示致します。
  4. STEP04 契約
    物件の査定額にご納得いただければご契約の流れになります。
  5. STEP05 お引き渡し
    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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