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再建築不可物件への投資はおすすめ?投資向きの物件と成功のコツをチェック!

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 再建築不可物件への投資はおすすめ?投資向きの物件と成功のコツをチェック!



 

再建築不可物件は物件の建て直しが規制されますが、購入価格が安いというメリットがあります。初期費用を抑えられるため、これを読んでいる方のなかには、不動産投資として検討中の方もいるかもしれません。

 

そこでこの記事では、再建築不可物件を投資用として評価した際に、どのような特徴があるのか紹介していきます。メリットやデメリット・物件選びのコツなども解説していますのでぜひ参考にしてください。

 

■再建築不可物件に投資するメリット・デメリット

再建築不可物件への投資を考えるとき、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ代表的なものを整理してみましょう。

 

◇メリット

再建築不可物件を投資用に購入する大きなメリットの一つは、物件の購入価格が安いことです。土地の価値が通常の物件と比較して低いため、その分が物件の価格に反映されます。安いものでは相場の5割程度で購入できる物件もあります。初期費用を抑えられる分、リフォームに資金を投入することも可能です。

 

また、再建築不可物件は固定資産税評価額が低いことから、固定資産税も比較的安いです。固定資産税は毎年課税されるため、定期的に発生する支出です。ランニングコストを抑えられるのも再建築不可物件のメリットといえるでしょう。

 

さらに再建築不可物件は、賃貸併用住宅やアパート、戸建てと物件の種類が豊富なため、予算に合わせて物件を選びやすいという特長もあります。

 

◇デメリット

再建築不可物件を投資用に購入するのであれば、デメリットも忘れてはいけません。特に注意が必要なのは以下の3つのポイントです。

 

・出口戦略(最終的な物件の処分方法)が立てにくい

第一に、出口戦略が立てにくいという点に注意しましょう。再建築不可物件は買い手がつきにくいため、最終的に物件を手放す際も、売却が難航する可能性が高めです。更地にしても新たに建物を建築できないため、そのままでは住宅地としての需要は望めません。

 

・建て替えができない

自然災害などで物件が倒壊、または激しく損傷した場合でも建て直しはできません。通常の物件の場合、保険に入っておけば建て直しも検討できます。しかし、再建築不可物件の場合、たとえ建て直すための資金が確保できたとしても、規制により家を作り直すことができません。

 

・融資を利用できない可能性がある

再建築不可物件は、金融機関から不動産投資ローンの貸付を受けられない可能性があります。不動産投資ローンの審査では、対象の物件に担保としての価値が十分にあるかどうかが重視されます。そのため、現金化が難しく資産価値も低い再建築不可物件は敬遠されることが多いです。

 

そもそも融資を利用できない、少ない金額での借り入れを提案されるという事態は、事前に想定しておきましょう。

 

■投資に向いている再建築不可物件とは?

 

では、実際に再建築不可物件で不動産投資を行なう場合、どのような物件が投資に向いているのでしょうか。比較的利益の出やすい物件を3種類見ていきましょう。

 

◇立地の良い物件

賃貸用物件として利用するのであれば、第一に立地の良さが重要です。再建築不可物件に限ったことではありませんが、利便性の高い住居は需要が高く、借り手がつきやすくなります。

 

大きな駅が徒歩圏内にある・大規模商業施設の近くにあるなど、立地条件の良い物件であれば、再建築不可物件であっても投資用として視野に入ります。

 

◇古すぎない物件

建物が古すぎないという点も、投資用物件として重要なポイントです。あまりにも古い物件は修繕コストがかかりすぎるからです。物件によっては、中古住宅を一軒購入できるほどの工事費用がかかるものもあります。

 

再建築不可物件は築年数が経過した古い物件が多いですが、その中からリフォームやリノベーションなどで直前まで人の手が入っていた物件を選ぶのがおすすめです。可能であれば、現行の耐震基準の補強工事がすでに完了している物件が望ましいでしょう。

 

◇セットバックにより再建築できる物件

セットバックによって再建築できる物件もねらい目です。セットバックとは敷地の後退のことで、前面道路の中心線から2mまでを私道として提供することで、物件の再建築を可能にする方法です。再建築できるようになれば物件の資産価値が向上し、売却時も買い手がつきやすくなります。

 

なお、セットバック部分は道として確保する必要があり、私的な利用はできなくなるため、実質的に敷地が狭くなります。また、セットバックにかかった費用は土地の所有者の自己負担です。セットバックの費用も計算に入れたうえで初期投資額をシミュレーションしておきましょう。

 

■再建築不可物件の投資で成功する3つのコツ

再建築不可物件を利用した不動産投資で成功するには、どのような手法があるのでしょうか。投資を行なううえで実践したいコツを紹介します。

 

◇初期投資額の安い物件を狙う

コツの一つは、初期投資が安く済む物件を狙うことです。物件の購入価格が安ければローンの借り入れ金額も少なく済み、投資額を回収できるまでの期間を短縮することが可能です。また、購入価格の安い物件は固定資産税評価額も低いことが多く、税額分ランニングコストが下がります。

 

なお、あまりにも価格にこだわりすぎると、建物の状態が著しく悪い物件を購入してしまう可能性があります。あくまで購入価格と物件の状態を比較し、コストパフォーマンスを評価するようにしましょう。

 

◇資産価値を高めたうえで売却する

再建築できる物件にする、リフォームやリノベーションを行なうなど、物件の価値を高めたうえで売却し、差益を取るのもコツの一つです。この場合、購入と工事を決める前に、エリアの需要や売却価格をシミュレーションする必要があります。

 

なお、売却前提で物件を購入する場合、売却時譲渡所得税が高額になる場合があります。例えば購入から5年以下で売却すると、譲渡で得た所得に対し39.63%の税率がかかるため、税金分を吸収したうえで利益が出るかも考慮しておきましょう。

 

◇更地にして土地を有効活用

建物ではなく、更地にして土地を利用する方法も有効です。活用方法としては、駐車場や貸倉庫、資材置き場として貸し出すのが代表的です。なお、この利用方法が可能なのは、自動車が進入できる形状の土地に限定されます。前面道路から無理なく敷地に入れるか事前に確認しておきましょう。

 

■再建築不可物件の注意点

物件の購入費用が安いなど、メリットもある再建築不可物件の投資ですが、注意すべき点もあり、投資を成功させることは簡単ではありません。以下であらかじめ問題点を把握しておきましょう。

 

◇投資初心者には難易度が高い

再建築不可物件の投資は、投資初心者には難易度が高いという問題があります。というのも、再建築できない土地には老朽化した建物が建っていることが多く、リフォームの費用が高くなりやすいからです。物件を厳選しなければ、通常の中古物件より初期費用がかかるという事態も起こり得ます。

 

立地の悪い物件を選んでしまうと、空室リスクも高くなります。立地から考えてどの程度の需要が見込める物件なのか判断できないのであれば、再建築不可物件は避けたほうが無難です。

 

◇投資を避けるべき物件がある

再建築不可物件はどのような物件でも投資に適しているわけではありません。以下のような物件を避けることが大切です。

 

 火災リスクのある物件(全焼すると建て直しができないため)
 物件の状態が悪く大規模な修繕工事が必要な物件
 集合住宅(建築確認申請が不要なリフォーム内容だとしても、禁止されている場合がある)

 

再建築不可物件を投資用として評価する場合、物件の立地や内包するリスクなどを総合的に考慮して、利益が見込めるかどうかを判断する必要があります。

 

■まとめ

再建築不可物件への投資は、購入価格を抑えられるなどのメリットがある反面、売却の難しさや修繕の制限などのデメリットも存在します。あらかじめ欠点を考慮したうえで投資するかどうかを検討しましょう。

 

なお、再建築不可物件を手放す場合、専門の買取業者に売却するのも一つの方法です。当社は再建築不可物件をはじめとした、訳あり物件の買い取りを専門に行なっており、多くの取り扱い実績があります。

 

再建築不可物件の売却・処分でお困りであればぜひお気軽にご相談ください。


【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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