2020年12月15日



 

再建築不可物件は、通常の土地や住宅と比較して資産価値が低く売却しにくい土地です。そのため、処分を希望してはいても、売れないのではないかと不安を感じる方も多いもの。

 

たしかに、再建築不可物件は通常物件と比べると売却しにくいのですが、売却の事前準備や売却先を選ぶことで現金化できることもあります。この記事では、再建築不可物件を売却する方法と注意点を紹介します。

 

■再建築不可物件に資産価値はない？

 

そもそも、再建築不可物件がなぜ“資産価値がない”といわれるのかはご存知でしょうか。これには、再建築不可物件が抱える、増改築が規制されるという事情が大きく関係しています。

 

◇資産価値が低いのは接道義務違反の土地だから

俗に再建築不可物件と呼ばれる不動産は、更地にもどしたうえでの建て直しや、面積の増加する改築が規制されます。再建築不可の物件にはいくつかのタイプが存在しますが、最も数が多いのは“接道義務違反”で建築確認を受けられない物件です。

 

都市計画区域または準都市計画区域内の土地は、建築基準法上の道路（おもに幅4メートル以上の道路）に2メートル以上接道している必要があり、この条件を満たさない場合再建築はできません。

 

建物の工事が大きく制限されることから資産価値が低くなりやすく、売却難度も高くなります。

 

◇低い資産価値が購入者のメリットになることも

資産価値が低い、というとネガティブなイメージを持たれやすいのですが、これは必ずしも欠点になるわけではありません。購入者にとってはメリットになることもあります。

 

例えば、資産価値が低いことから購入価格や税金が安くなることが挙げられます。物件の立地や条件にもよりますが、同じ条件の通常物件と比べて大幅にコストが安くなることも珍しくありません。

 

また、再建築不可物件は築年数の経過した古い住宅が建っていることも多いです。リフォームがどの程度必要かにもよりますが、レトロな住宅や古風な家を好む人には選択肢の一つになるでしょう。

 

さらに“資産価値が低い＝売れない”というイメージを持たれることも多いのですが、再建築不可物件は決して売却ができないわけではありません。次項で再建築不可物件の2種類の売却方法を見てみましょう。

 

■資産価値の低い再建築不可物件をそのまま売る

資産価値の低い再建築不可物件でも、売却先を限定すれば売れる可能性があります。まずは、所有者の費用や手間の負担を最少減に、そのままの状態で売却する方法を見てみましょう。

 

◇隣地の人に売却する

再建築不可物件の購入に大きなメリットがあるのが隣地の所有者です。隣地の所有者からすれば、自分の土地を拡張し資産価値を向上する良い機会になります。

 

また、隣地も再建築不可物件で、合筆（1つの土地にまとめる）することで接道義務を満たせる場合は単なる土地の拡張以上の価値の向上が見込めます。隣地の所有者にとってもメリットが大きいため、交渉次第で買い取ってもらえる可能性は高いでしょう。

 

◇買取業者に売却する

買取業者に土地の売却を相談することも検討できます。なかでも、再建築不可物件など訳あり不動産の取り扱い実績が多い会社がねらい目です。買い取った物件の独自の販路を持っていることも多いため、高額での買い取りや素早い現金化など有利に売却できる可能性が高くなります。

 

第一土地建物株式会社は、再建築不可物件の専門家として、物件の買い取りを行なっています。査定から買い取りまで社内で一括して行なうため、最短即日の査定、現金化までは査定後最短3日というスピード買い取りが可能です。売却を検討される場合、ぜひ見積もり先の一つに加えてください。

 

■再建築不可物件の資産価値を上げてから売る

 

再建築不可物件をより高く売却したいのであれば、土地の資産価値を向上させたうえでの売却も視野に入ってきます。

 

◇リフォームやリノベーションをする

再建築不可の物件は、建物を新しくすれば売却できる可能性もあります。というのも、居住用の住宅を探している人のなかには、土地の価値より建物の状態を重視する、という人も少なくないからです。

 

そのため、新築同様に内装をリフォームできれば需要を見込めることもあります。売却できない場合でも、賃貸需要のあるエリアなら投資用物件として自身で所有し、収入源にすることも可能です。

 

売却や賃貸前提でリフォームするのであれば、工事費用と収入のシミュレーションは欠かせません。黒字になる見込みが大きいのであれば検討の余地はあるでしょう。

 

◇セットバックして再建築可能にする

再建築できない物件を再建築できるようにして、物件の評価を上げる方法もあります。その一つがセットバックです。

 

セットバックとは敷地の後退のことで、接道している道路が幅4メートル未満の場合に検討できる方法です。道路の中心から2メートルのラインまでを道路として提供することで、建築許可を受けられる場合があります。

 

なお、敷地のうちセットバックした部分は道路として提供するため、私的利用はできなくなります。屋外であっても庭や駐車場としては使えなくなるため注意が必要です。

 

◇ 隣地の土地を購入する

隣地と合筆（1つの土地としてまとめる）することで接道義務違反の状態を解消できる場合は、隣地の買い取りも視野に入れることができます。前面道路が幅4メートル以上で、接道距離が足りない場合に有効です。

この実現によって、接道義務違反の状態ではなくなるため、資産価値の向上が期待できます。

 

土地の売買は個人間でも可能ですが、契約内容の不備や希望価格の不一致、契約後に物件の欠陥が判明するなどトラブルも多いです。そのため、契約時は不動産会社などの専門家を間に挟むようにしましょう。

 

■再建築不可物件を売却する際の注意点

再建築不可物件を、通常の不動産と同じように仲介を利用して売却する場合、いくつかの注意点が存在します。これらをあらかじめ押さえたうえで売却活動を行なうようにしましょう。

 

まず、再建築不可物件は通常の土地や中古住宅よりも買い手が見つかりづらいものです。これは、建物の建て直しができない、住宅ローンの審査に通りづらいなどの難があり、購入を視野に入れる人が少ないためです。

 

通常物件であれば、不動産の売却にかかる期間は3ヵ月が一つの目安となります。しかし、再建築不可物件の場合、購入希望者の絶対数が少ないことから、一年間売却活動を行なっても買い手が見つからない場合もあります。

 

また、買い手が見つかった場合でも売却価格が安くなる点に注意してください。高い場合でも同条件の通常物件の7割、安いと3割程度の金額にとどまることもあります。

 

売却活動を始めてからつまずかないよう、デメリットを理解しておいてください。

 

■まとめ

再建築不可物件は資産価値が低い物件が多いですが、だからといって売却できないわけではありません。物件にかかる税金が安い、購入価格が抑えられるなど、買い手にとっても少なからずメリットが存在するためです。

 

一方で、住宅ローンの審査に通りにくいなど、購入のためのハードルが存在することから買い手が付きにくいのも事実です。セットバックや建物のリフォームなどで資産価値を向上させれば売れやすくはなりますが、相応のコストがかかるため費用を捻出できる場合のみ検討できます。

 

こうした売却時の難点を解決する方法として、専門の不動産会社への売却が挙げられます。当社では、個人間取引では売却に時間がかかる物件も最短即日に買い取りいたします。敷地のセットバックや建物の撤去も必要ないため、売却に際しての所有者様の負担を最小限にできます。

 

「とりあえず見積もりだけ希望したい」というお客様も大歓迎です。再建築不可物件など訳あり物件の処分でお困りの方はぜひご相談ください。