記事公開日 2020年09月30日

最終更新日 2024年2月23日

「再建築不可の物件を購入したのは良いけれど、老朽化してきて困っている」「再建築不可の物件を自分好みに変えたい」という悩みがある方は多いのではないでしょうか？これらの悩みを解決するための手段としてリフォームがあります。
 
しかし、再建築不可物件をリフォームするにはさまざまな条件があり、どの物件でもリフォームできるわけではないので注意が必要です。
 
本記事では、再建築不可物件のリフォームについて、メリット・デメリット、リフォームの条件や申請が必要になるケース、注意点などを詳しくご説明します。再建築不可物件のリフォームにはトラブルが多いので、事前に基礎知識を身に付けておくことが大切です。再建築不可物件のリフォームを考えている方は、ぜひ参考にしてください。
  

そもそも再建築不可物件とは？

 

 
再建築不可物件とは、現在建築建設されている建物を取り壊しても、同じ場所に新しい建物を建築建設できない土地を指します。再建築不可の理由として多いのは、建築基準法で定められている「接道義務」を満たさないことです。

 
例えば、所有している土地が道路に接しておらず、どうしても接道義務を満たした建物を建築建設できない場合は、再建築不可物件となります。そのため、再建築不可物件の大部分は、接道義務を満たさなければならない「都市計画区域」または「準都市計画区域」に存在します。
 
下記のコラムでは、再建築不可物件について詳しく解説しています。再建築不可になる理由や再建築を可能にする方法、再建築不可物件のメリット・デメリットなど、さまざまな視点から解説していきます。この機会にぜひお役立てください。
 
再建築不可物件に関するコラム
 
再建築不可となる理由とは？再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介！
連棟式建物が再建築不可になる理由とは？再建築可能にする方法を紹介
再建築不可物件を再建築可能にする抜け道・裏ワザとは？
道路法による道路とは？再建築不可物件との関係を解説

再建築不可物件をリフォームするメリット・デメリットとは？

再建築不可物件は再建築できません。しかし、一定の範囲でのリフォームは可能です。ここでは、再建築不可物件をリフォームするメリットとデメリットを紹介します。
  

メリット

 
再建築不可物件をリフォームする大きなメリットが、物件を安く手に入れられることです。再建築不可物件は、土地の再利用が難しいために買い手が見つからないことも多いので、相場よりも大幅に安い価格で販売されています。
 
さらに、再建築不可物件は建て替えできないため、築年数の長い物件が多いのも価格が安い理由です。良い立地でも比較的安く購入でき、リフォームに多く費用を使えるので、低予算でも自分好みの住環境を実現できます。
 
また、再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税が安いこともメリットです。取得費用だけでなく、維持コストも抑えられるので、余裕を持って物件を取得できます。
  

デメリット

 
再建築不可物件のデメリットには、売却の難しさや、購入のための住宅ローンが組めないことが挙げられます。再建築不可物件は、どのような理由でも再建築ができないので、基礎部分が老朽化し倒壊する危険性があっても建て替えられません。
 
さらに、道路に面していないため、緊急車両が進入できず、災害時に救助が遅れるリスクがあります。こうした理由から、低価格で販売しても買い手が見つからず、長期間売却できない可能性があるのです。
 
これらに加えて、再建築不可物件は資産価値が低くて担保にできず、購入資金を借り入れるのが難しいというデメリットもあります。そのため、再建築不可物件は、現金一括払いでの購入になることもあるでしょう。
 
もし、売却の難しい再建築不可物件を所有しているのであれば、第一土地建物に売却をお任せください。第一土地建物は、年間100件近くの再建築不可物件の売却・買い取りに携わっています。再建築不可物件を取り扱う確かなノウハウがあるので、即日査定や高価買い取りなど、お客さまがスムーズに売却できるようなサポートが可能です。再建築不可物件の売却にお悩みの方は、ぜひ第一土地建物へご相談ください。
  
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再建築不可物件をリフォームするのに必要な条件

 
再建築不可物件は、通常の物件のように自由に取り壊して家を建て直すことはできません。ただ、条件付きでリフォームすることは可能です。その条件とは、「建築確認申請を必要とする内容のリフォームではないこと」です。
  

建築確認申請について

 
建築確認申請とは、新築や増改築などを行なう前に、その工事計画が建築基準法を順守できているのかの確認を受けることです。建築確認申請が不要な場合はそのまま工事に移れますが、必要である場合には、おもに都道府県や市町村の担当部署、または指定検査機関が確認申請を受け付け、工事が可能か否かを判断します。このようなプロセスを経て、許可がおりればリフォームが実行できるという段取りです。
 
しかし、再建築不可物件はそもそも建築基準法の定める条件を満たしておらず、建築確認申請が通ることはありません。したがって、建築確認申請を必要とする内容のリフォームは、原則として不可能です。
 
逆にいうと、建築確認申請が不要なリフォームなら問題なくできます。戸建てとマンション・アパートとで申請の要否は異なるので、それぞれの場合を見ていきましょう。
 
なお、下記の記事では、建築確認申請についてより詳しく解説しています。建築確認申請が通らないケースや注意点の確認、あるいは申請時の疑問などを解決するうえで、ぜひこちらの記事もお読みください。
 
確認申請をしないと建築基準法違反？申請が必要な理由と工事までの流れ
  

再建築不可物件が戸建ての場合は条件付きで建築確認申請が不要

 
再建築不可物件の戸建ては、条件次第で「大規模な修繕や大規模な模様替え」の建築確認申請が不要となっています。
 
その条件とは、戸建てのなかでも「4号建築物」に該当する建物であることです。4号建築物であれば建築確認申請が不要（申請をせずリフォーム可能）、それ以外の戸建ては基本的に確認申請が必要となるため、再建築不可物件でのリフォームは認められません。
 
4号建築物とは、「木造2階以下で500平方メートル以下」「木造以外で平屋、なおかつ200平方メートル以下」等の建築物を指し、だいたいの戸建てはこの4号建築物に該当します。
 
また、ここでいう「大規模な修繕や模様替え」にも細かい定義があります。詳細は次章にて解説します。
 
上記のように、戸建てでは条件付きながら建築確認申請が不要であると解説しました。しかし、アパートやマンションの場合は建築確認申請が必要となります。
  

◇当該物件がアパート・マンションの場合は建築確認申請が必要

 
アパートやマンションは、「特殊建築物」に該当します。不特定な人々が多数利用する特殊建築物は、利用者の安全を担保するため建物が老朽化してきたときなどに、壁や床の張り替えなどの大規模修繕を行ないます。
 
こういった大規模修繕を行なう際には建築確認申請を必要とすることから、再建築不可物件がアパートやマンションのケースであれば、規模の大きなリフォームはできません。
  

建築確認申請が必要な再建築不可物件はリフォームできない？

一般的に、再建築不可物件でも戸建て（4号建築物）であれば建築確認申請が不要でリフォームが可能、と上述しました。しかし、リフォームの内容によっては建築確認申請が必要になってしまうため、再建築不可物件では行なえません。具体的には以下の5つのケースです。リフォームを試みる前には必ずチェックしておきましょう。
 
ただし「以下の範囲に入っていないから建築確認申請は必要ない」と自分で思っていても、実は必要だった、というケースは数多くあります。自己判断で行なうのではなく、リフォーム業者や再建築不可物件を取り扱っている専門業者などのプロに相談するのもおすすめです。
 

増築

 
床面積を増加させたり、敷地内で新たに建築したりする場合は、建築確認申請が必要になります。例えば、平屋だった物件の部屋数を増やしたり、2階建てにしたり、2階建てを3階建てにしたりするなどです。
 
ただし、防火地域・準防火地域外の物件であれば、10㎡以下の確認申請が不要になります。再建築不可物件が防火地域・準防火地域外かどうかは、地方自治体の都市計画をチェックしましょう。
  

改築

 
改築とは、物件を取り壊してから、間取りや大きさを変えることなくもう一度建て直すこと。また、柱や梁、筋交いなどを組み替えることも改築と見なされます。構造躯体の老朽化やシロアリの被害がひどい場合に行なわれるリフォーム方法ですが、再建築不可物件での改築は認められていません。
 
注意しておきたいのが、災害などによってなくなった部分を、同じ用途・構造・規模で建て替える場合も建築確認申請が必要であるということです。災害に遭ってしまって「リフォームしよう」と思っても、認められないケースもあります。
  

移転

 
同じ敷地内で建築物を移動させる場合も新築や増築と見なされるため、一般的に建築確認申請が必要になり、再建築不可物件ではリフォームはできません。再建築不可物件は基本的に、建物の土台部分に手を加えてはいけない、と考えておくとよいでしょう。
 
ただし、こちらも防火地域・準防火地域外で10㎡以内であれば確認申請は必要ありません。
  

大規模修繕

 
ここでの大規模修繕とは、既存の状態と同じ位置に、同じ形状、材料などを使用し、原状回復させることです。経年劣化した建築物の主要構造部を過半数以上修繕する場合には、確認申請が必要になります。例えば、屋根の張り替えで、屋根全体の面積の半分以上を張り替える場合には建築確認申請が必要となるため、再建築不可物件ではできないことになります。
  

大規模模様替え

 
修繕が現状維持や原状回復を目的とした作業だったのに対して、大規模模様替えは、原状回復ではなく、機能や性能を向上させるために行なうことです。建築物の主要構造部を過半数上模様替えする場合は、建築確認申請が必要となります。不可となる例は、トイレやキッチンの間取りの変更などです。
 
 

再建築不可物件をリフォームする際の注意点

再建築不可物件のリフォームには、建築確認申請以外が原因のトラブルも多くあります。ここではよくある3つのトラブルをご紹介するので、再建築不可物件をリフォームする際の注意点として参考にしてください。
  

新築購入と同じくらい費用がかかる

 
再建築不可物件は通常の物件よりも安価で購入できるため、「新築を購入する予算はないから、再建築不可物件をリフォームして理想の家にしよう」と考えて購入する方も多いでしょう。しかし、メンテナンスされていない物件であれば、耐震補強工事や追加工事で想定していたリフォーム価格よりも高額になることが多くあります。
 
そのため、結果的に新築を購入した場合と同じくらいの金額がかかってしまうことも珍しくありません。見積もりをしっかりと出してもらい、理想の家に合わせたリフォームではなく「予算に合わせたリフォームで理想の家を作る」という考え方をするのがおすすめです。
  

工事ができない可能性がある

 
再建築不可物件をリフォーム前提で購入しても、立地や周囲の環境によっては掘削機の搬入ができなかったり、足場が悪くて工事できなかったりするなどの理由で、物理的にリフォームができない可能性があります。
 
特に、昔からの住宅が密集して建っている地域や裏路地などは要注意です。購入前にリフォームができるかの相談をしておくとよいでしょう。
 

追加・変更工事のトラブルに注意

 
再建築不可物件の場合、築40年以上を超える物件も多いため「工事を始めたら想定していた状態と違った」というケースがほとんどです。リフォームをする際、事前に出してもらった見積もりどおりになることはほとんどありません。
 
そこで、事前に追加工事の可能性や費用について確認しておくのがおすすめです。どのような追加工事が必要になる可能性があるのか、追加工事をした際の金額はどの程度なのかなど、詳しく確認しておくと安心してリフォームを始められます。
  

まとめ

 
再建築不可物件は、アパートやマンションは原則としてリフォーム不可、戸建てであれば基本的にフルリフォームが可能です。相場よりも安い価格で購入できることもあり、再建築不可物件のリフォームにはさまざまなメリットがあります。ただし、建築確認申請を必要とする内容のリフォームはできない、不要になったときの売却が難しい、といったデメリットもあるので、本記事でご説明したポイントを参考にして、物件の購入やリフォームを考えましょう。
 
再建築不可物件の取り扱いは非常に難しく、専門の知識がなければ不動産業者でも判断を間違ってしまうことがあります。しかし、再建築不可物件を専門に取り扱っている弊社であれば、査定から買い取りまで一貫してサポート可能です。リフォーム以外でも再建築不可物件でお悩みのことがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。
 
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