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 再建築不可物件に利用できる住宅ローンについて




 
通常の物件に比べると、安価に購入できる再建築不可物件。定年後のセカンドハウスや結婚後の新居として、できるだけ費用を抑えて物件を購入したい方から人気を集めています。そんな再建築不可物件ですが、購入の際は融資が受けにくいというのが現状です。
 
そこで本記事では、再建築不可物件で利用できる住宅ローンや、利用する際の注意点などをご紹介します。再建築不可物件で利用できるローンは限られているので、それを踏まえたうえで、本記事を参考に長期的なビジョンで検討してみてください。
 

■再建築不可物件に住宅ローンは利用できる?

 
結論から述べると、再建築不可物件に住宅ローンは利用可能ですが、融資を受けるのはかなり難しいと考えておいた方が良いでしょう。しかし、住宅ローンの審査のとおりやすさは、融資を受ける場所によって異なります。
 
ここでは、銀行とノンバンクの2パターンで、融資が受けられるのかをご説明します。住宅ローンを利用して再建築不可物件を購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
 

◇銀行の融資は受けにくい

 
再建築不可物件を銀行の住宅ローンで購入できる可能性は、限りなく低いのが事実です。その理由は債務者リスクの大きさにあります。
 
通常の物件であれば災害などで物件が倒壊しても、建て直して住み続けることが可能ですが、再建築不可物件は建て直すことが許可されていないので、違う場所に新たに家を建てるか借りる必要があります。その場合、債務者は再建築不可物件の住宅ローンと新居の家賃の2重支払いが必要になり、ローン返済が滞ってしまう可能性が高いのです。
 
また、住宅ローンの返済が滞ったときに土地や物件を売却しようとしても、需要が少ないので通常の物件よりも低い売却価格になってしまうのも理由の一つ。担保としての価値が低い物件に、銀行が融資をしてくれる可能性は非常に薄いです。
 
さらに、再建築不可物件を選ぶ債務者自身の問題もあります。安価な再建築不可物件を選ぶ債務者は、自己資金や貯蓄がないケースが多いです。そのため、実際には返済能力があるにも関わらずあえて再建築不可物件を選んでいたとしても、「自己資金や貯蓄がなく、返済能力がない」とみなされて審査に落とされてしまうケースがあります。自己資金を多めに用意することで解決できる可能性はありますが、返済能力の有無を重視する銀行の住宅ローンを利用して再建築不可物件を購入するのはかなり難しいと考えておいた方が良いでしょう。
 

◇ノンバンクなら融資を受けやすい

 
銀行の住宅ローンを利用するのはかなり難しいと言わざるを得ないですが、ノンバンクであれば融資を受けられる可能性があります。ノンバンクとは、カードローン会社などの預金業務を行なっていない金融機関のことです。銀行よりも審査が緩いので、住宅ローンを利用できる可能性は上がります。
 
ただし、必ず融資を受けられるわけではなく、立地や状態によっては検討してもらえる可能性がある、という程度です。再建築不可物件で融資を受けることの難しさは変わらないことを理解しておきましょう。また、一定額以上の頭金を要求されるのもノンバンクの住宅ローンの特徴です。自己資金や貯蓄がないから安価な再建築不可物件を購入しよう、と考えている方にはノンバンクであっても融資を受けるのは難しいでしょう。
 

■再建築不可物件で住宅ローンを利用する際の注意点


 
融資を受けにくい再建築不可物件ですが、もし住宅ローンが利用できることになったとしても、注意が必要です。ここでは、融資が得られやすいノンバンクの住宅ローンを利用する場合の注意点を2つご紹介します。
 

◇金利が高い

 
再建築不可物件の住宅ローンにおいて、最も大きな問題が「金利」です。一般的に銀行などの金融機関の住宅ローンを利用した場合、金利は1.5%ほど。変動金利を選択すれば0.5%程度で借りられることもあります。一方で、ノンバンクの住宅ローンを利用した場合の金利は、平均して4%ほど。金融機関で変動金利を選択した場合と比較すると、その差は8倍にもなります。
 
例えば2,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が1.5%のときの総支払額が2,572万円なのに対し、4%のときの総支払額は3,720万円。金額にして1,200万円以上もの差が生まれることになります。
 
これは、再建築不可物件のリスクの大きさが原因です。上の章でご説明したとおり、再建築不可物件には債務者リスクの高さと担保としての価値の低さなど、複数のリスクがあります。それらのリスクをカバーするために、必然的に金利は高くなってしまうのです。
 

◇立地や状態によっては受けられない可能性もある

ノンバンクであれば融資を受けやすいと述べましたが、あくまで「銀行などの金融機関と比較した場合」の話。どんな物件でも融資を受けられるわけではなく、必ず担保としての価値を審査されます。
 
地方や郊外にあったり、駅からとても遠かったりすると、融資を受けられない可能性は非常に高いです。逆に、東京23区内や隣接県にあったり、人気のショッピングモールや病院、駅が近くにあるなど、不動産としての人気が高いエリアにあれば、融資が受けられる可能性は上がります。
 
さらに、敷地内にある程度の余裕があったり陽当たりが良好な物件、すでにリフォーム済みですぐに住める状態の物件などは融資を受けやすい傾向にあります。同じ再建築不可物件であっても、担保としての価値が高い物件を選ぶようにしましょう。
 

■再建築不可物件の購入なら不動産担保ローンもおすすめ

「銀行の住宅ローンは審査がおりなかった」「ノンバンクの住宅ローンよりも金利を低く抑えたい」という場合には、不動産担保ローンを利用するのがおすすめです。
 
不動産担保ローンとは、銀行などの金融機関が行なっている土地・建物を担保にするローンのこと。用途を限定されないため、再建築不可物件の購入にも利用できます。購入する再建築不可物件以外の土地を所有していることが必要になりますが、両親や配偶者などの身内名義の土地・建物も担保にできるので、家族や親族を頼ってみるのも良いでしょう。
 
金利は3%程度なのでノンバンクの住宅ローンよりも1%ほど低く、先程と同じく2,000万円を35年で借りた場合の総支払額は3,233万円と、ノンバンクの住宅ローンで借りた場合よりも約500万円安くなります。不動産価値の高さによって借入限度額が変わるため、担保にする土地によっては数千万円単位の借入も可能です。
 
ただし、不動産価値の審査を行なう必要があるため、融資までに時間がかかってしまうケースがあります。再建築不可物件の支払い開始に間に合わない可能性もあるので、利用する際には余裕をもって相談に行っておきましょう。また、返済が滞ると担保になっていた土地や不動産は差し押さえや処分されてしまいます。それが原因で親族間トラブルになることもあるので、利用の決断は慎重に行ないましょう。
 

■再建築不可物件購入後はリフォームローン

すでに再建築不可物件は購入して、リフォームするための資金を調達したい場合には、リフォームローンを組みましょう。リフォームローンとは、その名のとおり住宅のリフォームを対象としたローンのことです。
 
リフォームローンには以下の2つの種類があるので、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
 

担保型
借入額が大きい場合におすすめ。自宅などを担保にして融資を受けるシステムで、その分低い金利での借入や借入限度額の増加、返済期間を30年以上などの長期に設定することが可能になります。
ただし不動産担保ローンと同じく、返済が滞ると担保にしていた不動産は処分されてしまうので、返済計画などを綿密に立ててから利用しましょう。

 

無担保型
担保が必要ない分、融資までのスピードが速いのが特徴。保証人なども必要ない場合が多く、比較的手軽に借入ができるローンです。ただし借入限度額は500万円程度にとどまり、金利も担保型より高くなります。

 

■まとめ

 
安価に購入できるのが魅力の再建築不可物件ですが、住宅ローンを利用するのが非常に難しいのが現実です。また、もし利用できたとしても高い金利を支払わなければならず、総支払額で比較すると再建築可能な物件や、新築を購入したのとあまり変わらなかった、という可能性もあります。
 
再建築不可物件ならではの「低価格」というメリットを享受できるように、今回ご紹介した不動産担保ローンやリフォームローンなどを上手に利用しましょう。


【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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    お電話または問合わせフォームよりお問合わせください。
  2. STEP02 物件の調査
    再建築可能か不可か調査し、再建築不可であれば、可能に出来るのかも含めて調査致します。
  3. STEP03 査定
    再建築が可能な場合と再建築不可だった場合での査定額を迅速に提示致します。
  4. STEP04 契約
    物件の査定額にご納得いただければご契約の流れになります。
  5. STEP05 お引き渡し
    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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