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再建築不可物件が売れない原因とは?メリットや売れない場合の活用法も解説

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 再建築不可物件が売れない原因とは?メリットや売れない場合の活用法も解説



 

再建築不可物件は、増築や改築といった工事が制限されている物件です。そのため、通常の物件と比べると売りにくく、不動産市場では買い手を募集しても成約まで至らないことも珍しくありません。とはいえ、売却が難しいからと物件を放置すると、さまざまなトラブルに発展するリスクがあります。

 

再建築不可物件を適切に処分するには「なぜ売れないのか」を把握する必要があります。この記事では、再建築不可物件が売れない理由と、売れない場合の対処法を紹介します。

 

■なぜ再建築不可物件は売りにくいのか?

 

 

まずは、再建築不可物件がなぜ売れにくいのか、その原因を考えてみましょう。

 

売れにくくなる事情はいくつかありますが、そのなかでも大きな理由となるのが「買い手にとって購入ハードルが高い物件である」という点です。具体例を2つ見てみましょう。

 

◇住宅用地としての利用が制限される

再建築不可物件は建築基準法の規定により、建築確認申請の必要な工事ができません。すなわち「増築」「建て直し」が不可能な物件です。仮に、ボロボロの住宅が建っている場合でも、取り壊して建物を新しくすることはできません。

 

改築を検討する場合も、現在建っている建物を利用することになるため、大幅なレイアウトの変更などができない場合もあります。これが、買い手から敬遠される理由の一つです。

 

◇ローンが組みにくい

もう一点重大な要因として挙げられるのが、住宅ローンが組みにくいことです。これは、再建築不可物件の市場における需要が低く、金融機関からの担保評価に限界があるためです。

 

金融機関が住宅ローンの貸し付けを検討する際は、物件に担保としての価値が十分あるかを査定し、判断材料とします。再建築不可物件は担保評価が低く「融資可能額が希望より少ない」「審査で落とされる」という結果になることも珍しくありません。

 

そのため、再建築不可物件を購入するのは、現金一括で購入可能な人や、審査が緩い代わりに金利の高い、ノンバンクのローンを利用できる人などに絞られます。

 

■再建築不可物件のメリット

前述したとおり、再建築不可物件は買い手にとって購入ハードルの高い物件です。とはいえ、購入にはメリットもあり、一定の需要も存在します。

 

ここで、メリットとして代表的なものを3つ見てみましょう。

 

◇リフォームやリノベーションすれば長期的に住める場所にできる

先ほど「再建築不可物件は増改築や建て直しが制限される」と説明しましたが、まったく工事ができないわけではありません。再建築不可物件の多くは、建築確認の申請を大幅に省略できる「4号建築物」に該当するため、骨組みを残した状態での大規模なリフォームが可能です。

 

近年の不動産市場では、築年数の経過した古民家が注目を集めるなど、古い住宅の価値が見直されています。安価で住宅の印象を変えるリフォーム技術も進歩していることから、再建築不可物件も「古い住宅を自分好みにリフォームしたい」という層からの需要が見込めるでしょう。

 

◇税金が比較的安い

再建築不可物件は、市場からの需要が低い物件ですが、その反面で税金面では有利といえます。

 

通常、不動産の評価は、建物の築年数・土地の形状・土地の面積・近隣相場などを考慮し、総合的に決定されます。再建築不可物件は、道路への接道義務を果たしておらず活用も制限されることから、減価補正が適用され、通常の土地より税制上の評価は低くなります。

 

◇価格が安い

前述のように、再建築不可物件は買い手にとって購入時のハードルが高い物件です。そのため、再建築不可物件は通常の中古住宅の相場より価格を抑えなければ、売却は難しいといえます。

裏を返せば、買い手にとっては近隣の相場より安く住宅を購入できることになります。この点は大きなメリットです。

 

■再建築不可物件が売れない場合の活用方法

 

 

再建築不可物件が売れないからといって、空き家として放置すると建物の劣化が早くなるほか、治安上のリスクもあります。そのため、再建築不可物件が売れなかったとしても、何らかの方法で活用・処分するのが望ましいでしょう。

 

具体的にどのような選択肢が存在するのか、例を考えてみましょう。

 

◇収益物件として貸し出す

第一に、賃貸用の物件として貸し出すことが考えられます。

 

賃貸の入居者は自分で増改築を行なうことはなく、将来的には引っ越すことが多いため、売買の買い手ほど「再建築できるかどうか」を気にしません。そのため、売却できない物件も賃貸物件としてなら需要が期待できます。

 

ただし、入居者を募集するにあたっては、最低限のリフォームが必要です。リフォーム費用を確保でき、かつ賃貸として需要が見込める場合に検討してみましょう。

 

◇空き家バンクを利用する

自治体が運営する空き家バンクに登録することで、購入希望者の紹介を受けられ、売買が成功することがあります。

 

また、自治体によっては、空き家バンクに登録されている物件を、補助金・助成金の対象としています。「低予算で新居を見つけたい」という希望から、助成金を利用できる空き家を優先的に検討する方もいるため、空き家バンクに登録することで買い手が見つかるケースもあるでしょう。

 

◇専門の買取業者に売却する

一般市場や空き家バンクで売却できない場合、専門業者に買い取りを依頼するのも選択肢の一つです。

 

一般的な不動産会社だと、再建築不可物件の買い取りを断られる可能性が高いため、「訳あり物件」の専門業者に買い取りを依頼することがポイントです。通常の不動産買取業者と比べて高額で買い取り可能なことも多く、査定や買い取りを短期間で行なってくれるメリットがあります。

 

◇隣地の所有者に寄付する

現金化が難しい物件の場合、隣地の所有者への寄付も検討できます。自治体に寄付するという手もありますが、公的利用の難しい土地や利用価値に対し維持管理の負担のほうが大きい土地は引き取ってくれないのが一般的です。

 

隣地の所有者は購入に対しては難色を示しても、無償の寄付であれば敷地を拡張できるため、了承してくれる可能性があります。

 

◇最終手段として更地にする

損傷の激しい建物が建っており、売却も活用も難しいのであれば、最終手段として更地にすることが挙げられます。建物の倒壊によって、通行人や近隣住人に損害を与えると、所有者が賠償責任を負わされることがあるためです。

 

ただし、一度更地にしてしまうと、そのままでは新たに建物を建築できません。資産価値も著しく低下することから、他に方法がない場合に限り検討しましょう。

 

■再建築不可物件を売れるようにする方法

売れにくい再建築不可物件を市場で売却する場合、売却の足かせとなるデメリットを解消しなければなりません。売却の可能性を上げるため方法を紹介します。

 

◇フルリフォームしてから売却する

先ほど少し触れたように、再建築不可物件は、増改築はできなくともリフォームは可能です。骨組みだけを残して新築同様にできれば、ある程度の需要が見込めるでしょう。

 

ただし、リフォームしたからといって、必ずしも工事費の分が売却代金で回収できるとは限りません。利益の出る見込みが大きいかどうか、慎重に検討する必要があります。

 

◇再建築可能にしてから売却する

現状は再建築不可の土地を、再建築できるようにしてから売却する方法もあります。

 

再建築不可の土地は多くの場合、十分な広さの道路に接道していないことが理由で、建物の工事を制限されています。そのため、接道義務を果たせれば再建築可能な土地にできます。

 

接道義務を満たす方法としては、道路から敷地を後退(セットバック)させて前面道路の幅を確保するか、隣地の一部を買い取って接道距離を延長するのが一般的です。詳細は以下の記事で紹介していますので、参考にしてください。

 

再建築不可でも建て替えできる?上手な活用法なども解説

 

■まとめ

 

再建築不可物件は、その特殊な性質や資産価値の低さから、不動産市場での売却が難しい建物です。現金化を希望する場合、さまざまな工夫が必要となります。

 

しかし、再建築不可物件の所有者のなかには「売却の対策をする時間も予算もない」という方も珍しくありません。こういった場合、不動産買取業者への売却がおすすめです。

 

第一土地建物では「訳あり物件」の買い取りに力を入れており、これまで再建築不可物件でお困りの方から数多くのご相談をいただいています。

 

「ボロボロの空き家が建っている」「残置物が大量にある」「敷地の境界が確定していない」といった、難しい物件も買い取り可能です。面倒な撤去作業や手続きは、すべて当社がお引き受けします。再建築不可物件の処分でお悩みであれば、ぜひ当社も相談先の一つとしてご検討ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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