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再建築不可になる位置指定道路とは?再建築を可能にするための方法もご紹介

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 再建築不可になる位置指定道路とは?再建築を可能にするための方法もご紹介



 

分譲住宅地など、一部の土地は「位置指定道路」に接道している場合があります。通常、位置指定道路に面した土地は、建物の建て替えを規制されることはありません。

 

ただし、位置指定道路のなかには、何らかの事情で再建築を制限されるものもあります。土地が再建築不可だと価値が大きく低下するため、位置指定道路に面している土地を所有している場合は、接道状況が十分か確認しておきましょう。

 

この記事では、位置指定道路に接道していても再建築不可となるのはどのような場合か、解説していきます。

 

■位置指定道路について

 

 
そもそも位置指定道路とはどのような道路なのか、その特徴と必要とされるわけを考えてみましょう。
 

◇位置指定道路とは?

位置指定道路は、私道のうち、土地が接道義務を満たすために造成されるものの一つです。道路の幅員は最低4メートル(例外あり)と定められており、建築基準法第四十二条で以下のように定義されています。

 

(道路の定義)建築基準法第四十二条第一項第五号

 

土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
引用:建築基準法|e-GOV法令検索

 

つまり、土地に建物を建てるために私人が造成した道路で、監督する行政庁の位置の指定を受けたものを、俗に「位置指定道路」と呼んでいるのです。

 

それでは、位置指定道路が実際に必要になるのは、どのようなケースなのでしょうか。

 

◇位置指定道路が必要な理由とは?

一般的に、位置指定道路は「そのままでは建築基準法の接道義務を満たせない土地」を、基準に適合させるために造られます。

 

建築基準法で、土地は幅4メートル以上の道に2メートル以上(例外あり)接道していなければ建物を建てられないと定められています。これは、一定の道路幅を確保しなければ、救急車両の円滑な進入が難しくなるからです。

 

例えば、大きな長方形の土地を十字に四分割し、分譲地として販売したいケースで考えてみましょう。土地の一面のみが道路と接道している場合、接道している面は問題ありませんが、道路から見て奥側の分譲地は手前の土地で隔てられて接道していません。そのため、このままでは住宅を建てられない土地となってしまうのです。

 

この場合、四分割した土地を二分割するように位置指定道路を設けることで、すべての土地が接道義務を満たせるようになります。このケースはあくまで一例ですが、位置指定道路は接道義務違反を回避するために新設される私道、と覚えておくとよいでしょう。

 

■位置指定道路の条件

位置指定道路は、道路としてのスペースさえ確保しておけば許可が下りるものではありません。造成にあたっては、設けられている条件を遵守する必要があります。

 

位置指定道路の条件は建築基準法施行令で設定されている

 

位置指定道路の条件は、建築基準法施行令第百四十四条の四で提示されています。その条件をかみ砕いて説明すると、以下のようになります。

 

1. 他の道路と交差する部分や曲がる部分に視界確保のための隅切りを設けること
2. 道と敷地の排水に必要な側溝や街渠などの排水設備があること
3. 砂利を敷くまたは舗装するなど、ぬかるみにならない状態であること
4. 道路の両端が他の道路に接続していること
5. 縦の勾配が12%以下で、かつ階段ではないこと

 

参考:建築基準法施工令|e-GOV法令検索

 

なお、4番目の基準に関しては、次に紹介する条件のもとで緩和される場合があります。

◇行き止まりのある道路の場合

道路が行き止まりの場合、前述の4番目の条件を満たすことができません。ただし、以下の基準に適合していると、行き止まりでも例外的に位置指定道路として認められます。

 

1. 道路が全長35メートル以下であること
2. 道路の幅が6メートル以上(自治体によっては4メートル以上)であること
3. 突き当たりが公園や広場で、自動車の転回するスペースがあること
4. 全長35メートルを超える場合は、突き当たりと35メートル以内ごとに自動車の転回するスペースがあること

 

参考:建築基準法施工令|e-GOV法令検索

 

■位置指定道路でも再建築不可になるケースとは?

通常、位置指定道路と接道していれば、接道義務は満たしているとして再建築が認められます。ただし、次のような場合には位置指定道路でも再建築不可になります。

 

◇不完全位置指定道路の場合

前面道路が不完全位置指定道路だった場合、確認の際に再建築不可とされることがあります。位置指定道路は、道路幅を最低4メートル以上確保する必要がありますが、古い街には基準を満たしていない幅4メートル未満の位置指定道路が存在するのです。

 

幅員が不十分な位置指定道路は、住宅工事を行なう際に許可が下りない場合があります。新たに土地を購入する場合などは、位置指定道路の幅員を確認しておくとよいでしょう。

 

◇現況と道路の位置が異なる場合

図面上では位置指定道路の条件を満たしていても、古い道路の場合は、現況と図面の状況が異なることがあります。位置指定道路の認定を受ける際に、現況確認で図面との差異が発覚すると、位置指定道路の認定は受けられません。

 

■再建築ができるようにするための方法

 

そのままでは位置指定道路の認定を受けられない場合、どうすればよいのでしょうか。再建築できるようにする方法を紹介します。

 

◇セットバックを行なう

前面道路の幅が4メートルに満たない場合、セットバックすることで基準に適合させられます。セットバックとは、敷地内の道路に接している部分から建物や塀などを後退させることです。例えば、幅員4メートルが基準となる際に、その道路に面して住宅が建っているのであれば、道路の中心線から2メートル以上後退します。

 

なお、敷地のうちセットバックした部分については、私的に利用することはできません。私物を置いたり、庭として活用したりすることはできないため注意してください。

 

◇不動産の業者に相談する

将来的な売却を見越しているのであれば、不動産業者に相談するのも選択肢の一つです。位置指定道路の基準に適合させて土地を再建築できるようにするには、自治体ごとに異なるルールに従う必要があります。不動産の知識のない人が対処するにはハードルが高いため、プロの力を借りることがおすすめです。

 

不動産業者に依頼する際は「訳あり物件」の知識が豊富かを基準に、業者を選ぶことをおすすめします。位置指定道路の条件や認定手続きは煩雑であり、相応の経験が必要です。

 

近年はWebサイトに取り扱い実績を掲載している業者が多く存在するので、ぜひ参考にしてみてください。

 

■まとめ

分譲地の造成などによって生まれ、特定行政庁の指定を受けた私道は「位置指定道路」と呼ばれます。これは、接道義務の要件を満たせる道路の一つです。

 

ただし、古い道路は図面と現況が異なるなど問題を抱えていることも多くあります。位置指定道路に接道した土地を購入する際などには、道路の幅員をあらかじめ調べておくことをおすすめします。

 

位置指定道路の幅員が足りない場合、セットバックによって接道義務を満たせることがあります。ただし、基準は自治体によって異なり、手続きもやや煩雑です。売却が前提の場合は、訳あり物件に詳しい業者に相談してみてはいかがでしょうか。

 

第一土地建物では、接道義務違反の土地など「訳あり物件」を多く取り扱っています。位置指定道路のご相談も受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせしてください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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