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再建築不可とは?知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント

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 再建築不可とは?知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント



再建築不可物件とは、文字どおり“再建築のできない物件”を指します。では、なぜ再建築できないのか、所有しているとどのような問題があるのかはご存じでしょうか。

 

この記事では、再建築不可物件にどのようなメリットやデメリットがあるのか、有利に処分するにはどうすれば良いのかを詳しく解説します。

 

■再建築不可物件とは

まずは、再建築不可物件の概要を解説します。なぜ再建築が規制されているのか、その理由も併せて見ていきましょう。

 

 

◇再建築不可物件の基本1:再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、建物の建て替えができない物件のことです。これらの物件では、既存の建物を取り壊して更地にしてからの建て直し、延べ床面積を増やす増築、建物の構造を変える改築といった工事が規制されます。

 

再建築不可物件の建て替えができないのは、建築物の工事に必要な“建築確認申請”という行政手続きで許可を得られないためです。裏を返せば、建築確認申請の必要ない範囲であれば、再建築不可物件でも工事ができます。

 

建物が再建築不可とされる要因はいくつか存在します。なかでも件数が多いのは“接道義務違反”の土地に建っていることで再建築不可となるケースです。

 

◇再建築不可物件の基本2:接道義務違反とは?

接道義務とは、建築基準法に定められた道路(原則として幅員4メートル以上の道路)に対して、土地の間口が2メートル以上接していなければならない、というルールのことです。接道義務違反の土地に建っている物件は再建築不可とされ、工事に制限がかかります。

 

接道義務が定められているのは、都市計画法によって都市計画区域や準都市計画区域に指定されているエリアだけです。安全に整備された街づくりの観点から、緊急車両の出入りを確保する目的でこのようなルールが定められています。

 

◇再建築不可物件の基本3:古い建物ほど再建築できない可能性大

一般的に、古い建物であればあるほど、再建築不可物件である可能性が高くなります。そもそも、再建築不可物件は現行の建築基準法に違反しているため工事を規制されています。では、なぜ法律違反の建物が存在しているのでしょうか。

 

再建築不可物件は、すでに廃止されている“現行法以前のルール”に則って建築された建物です。建築基準法が制定されたのは1950年(昭和25年)で、都市計画法は1968年(昭和43年)のため、それ以前に建築された建物は接道義務を満たしていないとして再建築不可の可能性が高くなります。

 

ちなみに、このような建物は“既存不適格物件”といわれ、単なる建築基準法違反の建物である違法建築物とは区別されます。

 

「昔は今とは法律が違ったため、古い建物は現行の基準では再建築できないことがある」と覚えておきましょう。

 

 

■再建築不可物件のメリット・デメリット

再建築不可物件は、建物の建て替えができないことから、買い手に敬遠されやすい物件ですが、メリットも存在します。ここでは、再建築不可物件のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく解説します。

 

◇メリット

再建築不可物件のメリットとしては、以下の3点が挙げられます。

 

1. 評価額が低いため税金を抑えられる

再建築不可物件は建て直しができないことから、通常の物件と比較して税金の評価額が安くなります。評価額が低ければ、固定資産税や相続税を安く抑えることが可能です。

 

2. 投資用物件としての利回りが高い

再建築不可物件は、投資用物件としての利回りが高くなるという特徴があります。これは、購入価格に対して得られる家賃が高いためです。

 

再建築不可物件の市場価格は、通常物件の5割から7割といわれていますが、賃貸用物件として運用した場合、借り主は物件が再建築不可かどうかはさほど気にしないため、貸し主は相場に近い家賃収入を得ることができます。

 

なお、賃貸用物件にする場合は、リフォームやリノベーションが必須となることが多いため、工事費用も計算に入れたうえで、利益を出せるかどうかをシミュレーションすることが大切です。

 

 

3. 更地にして運用できる

住宅としての活用が難しいのであれば、更地にして運用することも視野に入れましょう。土地の立地や形状にもよりますが、さまざまな用途に利用可能です。

 

【再建築不可物件を更地にしたあとの用途例】
 自動販売機を設置する
 イベント用広場として貸し出しを行なう
 駐車場や駐輪場を経営する
 資材置き場として運用する

 

このように、住宅として使う以外にも活用方法はあるという点を覚えておいてください。

 

◇デメリット

再建築不可物件は、その性質上デメリットも存在します。代表的なのは“建て直しができない”“建物が古い”の2点です。

 

1. 建物が倒壊しても建て直しができない

再建築不可物件を購入する際の一番の懸念点は、万が一、災害で倒壊しても建て直しができないことです。

 

屋根や柱など建物の主要部が無事であれば、修繕という形で工事ができることもありますが、完全に倒壊すると、再建築できる土地にしない限り、再度住宅として利用することは不可能になってしまいます。

 

2. 建物が古くメンテナンス費用がかさむ

戸建てを購入した場合、賃貸物件とは異なり家賃はかかりませんが、定期的にメンテナンス費用が発生します。再建築不可物件は建物が古いことが多く、修繕費が高額になる傾向にあります。大規模なリノベーションで建物を新築同様にする際も、高額なリノベーション費用が必要なため、負担は大きくなるでしょう。

 

再建築不可物件を購入する際は、リノベーション済みの物件や状態の良い建物を選ぶのがおすすめです。

 

 

■再建築不可物件を売却する際のポイント

再建築不可物件の所有者のなかには、売却して現金化することを検討している方もいるでしょう。売却の際はどのような点に注意すれば良いのか、3つのポイントに分けて解説します。

 

1. 再建築可能にして資産価値を高める

再建築不可の土地は、周囲の状況や土地の形状によっては再建築可能な土地に変えることができます。再建築が可能になれば資産価値が高まり、相場と同じ価格での売却が可能です。

 

再建築可能な土地にするには、道路の中心線から2メートルまでの敷地を道路として提供する“セットバック”をはじめ、いくつか方法があります。費用や手間がどのくらいかかるのか、再建築可能にした際の物件の価格はどの程度上昇するか、などを比較したうえで検討してみましょう。

 

 

2. 再建築不可物件の専門業者に売る

再建築不可の土地は、再建築不可のままでも売却可能です。ただし、一般的な買取業者への売却は難しいため、専門業者に売却しましょう。

 

再建築不可物件の価値を正しく評価することは難しく、相応のノウハウと経験が必要です。通常物件を中心に取り扱う買取業者だと、価格を安く見積もられるリスクがあります。

 

業者を選ぶ際は、再建築不可物件の取り扱い実績が豊富な専門業者を検討するとよいでしょう。

 

 

3. 現状のまま買い取りできる業者に絞る

現状のままで売却が可能かどうかも、業者選びの大切なポイントです。

 

再建築不可物件のなかには“残置物がある”“隣地との境界が未確定”など、問題を抱えた物件も多く存在します。所有者が自力で解決できれば良いのですが、遠方に住んでいる場合や費用を捻出できない場合は、手間や費用を最小限に抑えて売却できるほうが望ましいでしょう。

 

買取業者のなかには、問題を抱えたままでも買い取りしてくれる業者もあるため、その点を重視して絞り込むのがおすすめです。

 

 

■再建築不可物件を購入する際のポイント

再建築不可物件にはメリットもありますが、問題を抱えていることも多いため、物件選びは慎重に行なう必要があります。購入を検討する際に注意すべき3つのポイントを押さえておきましょう。

 

1. 建物の状態をしっかりと確認する

再建築不可物件の建物は古いものが多いため、一見きれいであっても内部の損傷が激しいことがあります。なかにはシロアリにより柱が浸食されている物件も存在するため、建物の状態はしっかりと確認しましょう。購入前に売り主に修繕履歴を確認したり、専門家と一緒に建物をチェックしたりすることをおすすめします。

 

2. 風通しの良さ、インフラの状況、周囲の環境なども確認する

再建築不可物件は通常物件と比較して価格は安いのですが、住居として利用するなら“安かろう悪かろう”では意味がありません。検討中の物件が、生活の場としてふさわしいかもチェックする必要があります。なかでも“風通しが良く湿気が溜まりにくいか”“電気や水道などインフラは問題なく使えるか”“住みやすい周辺環境か”などは最低限確認しておきましょう。

 

3. 住宅ローンを利用できるのか確認する

住宅ローンを利用できる物件かどうかも必ず確認しましょう。再建築不可物件は金融機関での担保評価が低いことが多く、ローン契約を断られることも珍しくありません。住宅ローンが組めない場合は、現金一括での購入を視野に入れる必要があります。

 

ただし、立地が良い場合や、リフォーム直後で建物の状態が良好な場合などは、例外的にローンの借り入れが可能なこともあります。事前に金融機関に相談し、ローンの利用可否を確認しましょう。

 

 

■まとめ

再建築不可物件は、建築基準法上の接道義務に違反している物件を指し、建て直しが規制されます。そのため、デメリットもありますが、資産価値が低いことを逆手に取った活用法も存在します。再建築不可物件を所有している場合は、活用法も含めたさまざまな選択肢の検討をおすすめします。

再建築不可物件の活用が難しい場合は、専門業者に売却することで現金化も可能です。再建築不可物件に強い業者を選ぶことで“残置物アリ”“境界未確定”などの問題を抱えた物件でも売却ができるでしょう。

当社では、全国のお客様から再建築不可物件に関するご相談を承っています。査定から買い取りまで自社で担当し、年間100件以上の物件で素早い買い取りを行なってきました。価格だけ知りたいというお客様も大歓迎ですので、再建築不可物件の売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



お問い合わせから引渡しまでの流れ

  1. STEP01 お問い合わせ
    お電話または問合わせフォームよりお問合わせください。
  2. STEP02 物件の調査
    再建築可能か不可か調査し、再建築不可であれば、可能に出来るのかも含めて調査致します。
  3. STEP03 査定
    再建築が可能な場合と再建築不可だった場合での査定額を迅速に提示致します。
  4. STEP04 契約
    物件の査定額にご納得いただければご契約の流れになります。
  5. STEP05 お引き渡し
    最終残代金をお支払いした後、鍵のお引き渡しになります。

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