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 【再建築不可物件】コンテナハウスや駐車場・駐輪場などとして活用できる?




 
所有している再建築不可物件を、コンテナハウスや駐車場などとして活用したいと考えている方もいるかもしれません。しかし、再建築不可物件の工事にさまざまな制限がかかるため、新たな活用方法を模索する際にも、リスクなどをふまえて慎重に検討する必要があります。
 
この記事では、再建築不可物件の概要や、コンテナハウスをはじめとする活用方法を紹介します。再建築不可物件の新たな活用方法を探している方は、ぜひ参考にしてください。

 

■再建築不可物件とは?

 

 
再建築不可物件とは、既存の建物を解体したあとに、同敷地内で新たな建て替えが認められない物件のことです。再建築不可物件に該当すると、行政から建築確認申請の許可がおりず、建物の新築や増築、改築などの工事ができません。
 
再建築不可物件に該当してしまうおもな原因は、現行の建築基準法が定める接道義務を満たしていないことです。接道義務では、建築基準法で定められた幅4メートル以上の道路に、敷地の間口が2メートル以上接していなければなりません。都市計画区域や準都市計画区域内で接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件として扱われます。
 
ただし、接道義務には例外もあり、再建築が認められるケースもあるため、物件ごとの状況をよく確認することが大事です。
 
接道義務の条件や、例外として扱われるケースについては、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
 
→ 接道義務とは?不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
 
また、再建築不可物件にはデメリットだけではなく、再建築不可物件ならではのメリットもあります。詳しくは以下の記事で説明しているので、こちらもぜひ参考にしてください。
 
→ 再建築不可とは?知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント

 

■再建築不可物件の活用方法5選

 

 
再建築不可物件を有効活用するためには、新たな建物を建てる以外の方法を検討する必要があります。ここでは、再建築不可物件の5つの活用方法を紹介します。
 
なお、活用方法によっては、既存の建物を取り壊して更地にする必要が生じます。前提として、再建築不可物件を更地にするには、少なくともリスクがともなうことを理解しておきましょう。
 
再建築不可物件を更地にするリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ、こちらも参考にしてください。
 
再建築不可物件は更地にするのがおすすめ?メリットとデメリットを解説
 

◇コンテナハウスを建てる

 
再建築不可物件の敷地内にコンテナハウスを設置し、居住スペースや倉庫などの用途に貸し出す運用方法です。コンテナハウスの多くは建築物として扱われるため、設置の際には建築確認申請の許可が必要です。
 
しかし、前述のとおり、再建築不可物件は建築確認申請が通りません。そのため、コンテナハウスの設置は、確認申請が不要となる以下の条件内に限定されることを把握しておきましょう。
 
● 床面積が10平方メートル以下であること
● 防火地域・準防火地域に該当しないこと
● 新築以外(増築・改築・移転)であること
 
参考:e-Gov法令検索「建築基準法第六条2」
 
さらに、自治体によっては独自のルールを設けているケースもあるため、事前に確認して条件を満たすものを設置する必要があります。
 
個人利用ではなく、コンテナハウスを貸し出すために設置を検討する方もいるでしょう。コンテナハウス運用のメリットは、本体の購入費だけで開始できる点です。設置後のランニングコストもほぼ不要で、比較的高い利回りが期待できるでしょう。
 
さらに撤去が容易なため、将来的に他の活用方法に切り替える際にもスムーズに行なえます。
 

◇駐車場・駐輪場として活用する

 
間口の広さや周辺環境などの条件が整えば、駐車場や駐輪場を運営するのもよいでしょう。
 
アパート経営などの家賃収入と比較すると、駐車場経営は収益性が低いことは事実ですが、初期費用が抑えられ始めやすいというメリットがあります。特に、アスファルト舗装をしない場合であれば、必要なのはフェンスや看板など、最低限の設備費のみです。
 
また、以下2つの条件に該当する場合を除いて、登記申請や自治体への届出は必要ありません。
 
● 都市計画区域内で駐車場を経営する
● 500平方メートル以上のコインパーキングを経営する
 
これらの条件は、駐車場法に基づくものです。例えば、都市計画区域内であっても月極駐車場を経営する場合や、コインパーキングであっても面積が500平方メートルに満たない場合は、届出をせずに経営を始められます。
 
駐車場経営は比較的始めやすいため、他の活用方法が見つかるまで、一時的な収入を得るための手段としても有効です。間口が狭くて車が通れない敷地でも、駅が近ければ駐輪場として活用できるでしょう。
 

◇トレーラーハウスを設置する

 
トレーラーハウスとは、牽引されて移動する荷台車両(=トレーラー)の上に、住居などにも利用可能な設備をもつ構造物です。建築物ではなく車両として扱われるため、新たな建物を建てられない再建築不可物件の敷地内にも設置でき、個人利用だけでなく収益物件としての活用も見込めます。
 
一般的な住居の建築費に比べて安く取得できることや、車両扱いのため固定資産税や不動産取得税がかからないことがトレーラーハウスの大きなメリットといえるでしょう。さらに、車両でありながら自走はできないため、自動車税も不要です。
 
ただし、一定のサイズに満たないトレーラーハウスの場合、自走できる車検付きトレーラーハウスとして扱われます。その場合には、自動車税や自動車取得税、重量税などが必要です。また、自治体によっては減価償却費がかかることがあるため、条例を事前に確認しましょう。
 
牽引で移動するトレーラーハウスは、設置も容易です。しかし、再建築不可物件は敷地の間口が狭かったり、まったく道路に面していなかったりすることもあるため、そもそもトレーラーハウスを搬入できないケースも考えられます。
 

◇ドッグランにする

 
ある程度の敷地面積があれば、ドッグランとして活用することも選択肢の一つになります。
 
ドッグランとして経営する場合の敷地面積は、小型犬専用なら30坪前後、大型犬用なら120坪前後を目安とするとよいでしょう。客層として車で来る人が多いと予想される場合は、駐車スペースも考える必要があるかもしれません。
 
設備によって初期費用は異なりますが、最低限必要なのは、敷地から犬が脱走しないためのフェンス設置代や足場を整えるための芝生代などです。その他に、水飲み場や足洗い場、飼い主も快適に過ごせる休憩スペースやトイレなども整備できると、集客につながるでしょう。
 
開業後のランニングコストは、基本として水道代や設備維持費がかかり、常駐スタッフを雇うのであれば人件費などもかかります。集金方法を工夫すれば無人で経営することも可能となり、管理の負担も比較的少なくなるでしょう。
 
また、ドッグラン単独の施設であれば基本的に届出は不要という点でも、始めやすい事業といえます。
 
ただし、犬同士の喧嘩などにより、利用者間でトラブルが発生するおそれがあります。また、衛生面や鳴き声などがもとで周囲に迷惑がかからないよう、配慮が必要です。
 

◇リフォームして活用する

 
建て替えが認められない再建築不可物件であっても、建築確認申請が免除される以下の条件に該当する場合、大規模な修繕や模様替えなどのリフォームが可能です。
 
● 非木造建築物で、1階建てかつ延べ床面積が200平方メートル以下の建物
● 木造2階建て以下かつ延べ床面積が500平方メートル以下の建物
 
ただし、延べ床面積を増やす増築や建物の一部解体・撤去をともなう改築などは、条件に関わらず建築確認申請が必要なため、再建築不可物件では行なえません。
 
再建築不可物件のリフォームについては、以下の記事でも詳しく解説しています。こちらも併せてご覧ください。
 
再建築不可物件は耐震補強できる?リフォームのメリットと注意点
 

■まとめ

 
再建築不可物件は、建て替えだけでなく増築や改築も不可能と、工事の制限が少なくありません。
 
しかし、敷地の状況によっては、コンテナハウスやトレーラーハウスを設置したり、駐車場やドッグランとして運営したりと、さまざまな活用が可能です。さらに、建築確認申請が免除される条件に該当すれば、大幅なリフォームもできるようになります。
 
当社では、活用が難しい再建築不可物件をお持ちの方からのご相談を承っています。再建築不可物件かどうかの調査から売却相談まで幅広く対応しますので、詳しくは以下のページよりご確認ください。

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【著者】 岡村 岳 (第一土地建物 株式会社 代表取締役)

当サイトを運営する第一土地建物株式会社の代表取締役。1982年生まれ。

専修大学法学部卒、株式会社エイビスにてマンション販売事業・戸建仲介事業に従事し、長田商事株式会社を経て2016年に第一土地建物株式会社へ専務取締役として参画。2017年に代表取締役に就任。

関東近郊を中心として、さまざまな条件のついた流通の難しい不動産の扱いに専門知識を持ち、年間100件以上の再建築不可物件に携わる。



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