記事公開日 2022年02月05日

最終更新日 2024年3月18日

  
「無道路地」と呼ばれる土地には法的な制限があり、現在建っている建築物の建て替えは原則認められていません。そのため、相続した土地などで、無道路地の扱いに困っている方も少なくないようです。
 
しかし、一定の条件を満たせば、無道路地でも建て替えやリフォームが可能になることをご存知でしょうか。
 
この記事では、無道路地の概要を紹介したうえで、無道路地でも建て替えを可能にする方法などを解説します。

建て替え不可の無道路地とは？

「無道路地」とは、周囲を他の土地に囲まれていて、直に接する道路を持たない土地を指します。一般的には「袋地」と呼ばれることが多いようです。
 
土地に直接接している道路がないと聞くと、「どうやって道路に出るのだろう……」と思う方もいるかもしれません。無道路地に住む人には、道路に出るために周囲の土地（＝囲繞地）を通行する権利（囲繞地通行権）が法律で認められているため、通行は可能です。
 
ただし無道路地には、配管が境界線を越えるなど、土地境界線のトラブルにつながりやすい特徴があります。そのため、売却したくても評価額がつきにくい、買い手が見つかりにくい土地だといえるでしょう。
 
無道路地の評価について詳しくは、以下の記事内で解説しています。こちらも併せて参考にしてください。
 
→ 無道路地とは？評価方法や手順を詳しく解説！
 
さらに無道路地は、建築基準法における接道義務の条件を満たさないため「再建築不可物件」に該当します。そのため、無道路地には新たに住居を建てたり、建て替えたりすることが原則認められていません。
 

接道義務とは？

接道義務とは「建築物の敷地は幅員4m以上（一部地域では6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」とする規定です。避難経路の確保や、消防車・救急車の通行を妨げない目的で定められており、都市計画区域内や準都市計画区域内で建築物を建てる場合に適用されます。
 
土地の奥行に対して間口が狭い、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる土地についても同様です。道路に接している部分が2m未満であれば接道義務をクリアしていないため、無道路地と同じ扱いになります。
 
ただし、接道義務の詳細な規定は自治体によって異なるケースもあるため、それぞれの地域で確認が必要です。
 
接道義務については、以下の記事内でさらに詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
 
→ 接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
 

接道状況の調べ方

所有する土地が接道義務を満たしているかどうかは、見た目では判断できません。例えば、所有する土地と道路の間に、過去の分筆（土地を分けること）の名残で他の所有者の土地が存在するケースがあるため、公的な資料による確認が必要です。
 
建築基準法の条件を満たしている道路であるかどうかは、市町村役場の建築課などで閲覧可能な図面で確認できます。「指定道路図」「道路種別マップ」など名称はさまざまで、自治体によってはインターネット上でも閲覧可能です。
 
図面を見ても判断が難しいというときは、不動産業者などに相談するのもよいでしょう。
  

無道路地でも建て替え可能にする方法

 

 
接道義務を満たしていない無道路地は、このままでは敷地内で建て替えができませんが、あとから接道義務の条件を満たせば、建て替えが可能になる場合があります。
 
ここでは、建て替えを可能にするため方法を5つ解説します。
 

隣地の購入

隣接する土地の一部を買い取り、自分の土地とすることで接道義務の条件を満たす方法です。土地を買い取る費用が発生するのはもちろん、隣地に譲れるだけの余裕があり、さらに所有者の同意を得られなければ実現しません。
 
話をスムーズに進めるためには、個人で交渉するよりも不動産業者などへ仲介を依頼することをおすすめします。
 

土地の等価交換

隣地の土地の一部と所有地の一部を交換し、接道義務の条件を満たす方法です。等価交換は、一方的に買い取る方法に比べて費用を抑えられるというメリットがあります。
 
ただし、交換したい部分にすでに建物が建っているなど、物理的に不可能なケースも想定されます。また、買い取りの場合と同様に、隣地の所有者の同意がなければ実現できません。
 

通行地役権の設定

通行地役権とは、ある目的のために他の所有者の土地を利用する権利を指します。接道義務の条件を満たす範囲に通行地役権を設定すれば、無道路地でも建て替えが可能になるのです。
 
通行地役権は、隣地の所有者の同意を得て取得できる権利です。権利取得に対する費用は双方の話し合いによって決定され、場合によっては無償で得られるケースもあります。
 
通行地役権について設定した内容は、登記を行ないます。登記手続きは、通行地役権を利用して建て替えをする場合はもちろん、隣地の所有者が変わった際に権利の内容を明確にするためにも、必ずしておきましょう。
 

隣地の一時使用

隣地の購入や等価交換、通行地役権の設定などが難しい場合、隣地を一時的に借り入れることで、建て替え工事が可能になることがあります。建て替え工事の期間中だけでも接道義務を満たす旨を明示できれば、自治体による建築確認申請を通過できるでしょう。

建築確認申請とは、予定している工事が建築基準法に適しているかなどを工事開始前に自治体に確認してもらうための手続きを申し込むことです。
 
なお、隣地の借り入れが建て替え期間のみであっても、口頭での約束ではなく、書面を用意して賃貸借契約を結びましょう。
 

敷地のセットバック

接道義務を満たさない原因が接している道路の幅である場合は、セットバックと呼ばれる方法が有効です。
 
セットバックでは、条件に足りない分だけ敷地を後退させ、後退させた分を道路として提供し、実質的に道路の幅を広げます。道路幅が広がれば接道義務を満たせるため、建築基準法上でも建て替えが認められるのです。
 
ただし、道路に提供した部分は利用ができなくなるうえに、その分だけ敷地の面積は減ることになります。リスクがあることも理解したうえで選択するようにしましょう。
 
セットバックにかかる費用や注意点などは、以下の記事内で詳しく解説しています。
 
→ 接道義務とセットバックとは？必要な費用や計算方法・注意点も紹介
  

建て替え不可の無道路地でもリフォームはできる！

 

 
無道路地は、周辺の環境や隣地との関係から、建て替えに必要な接道義務の条件をどうしても満たせないケースもあるでしょう。
 
しかし、建て替えが無理でも、内容によってはリフォームが可能です。無道路地の物件に施せるリフォームの基準は、建築確認申請が必要な内容かどうかで判断できます。
 
建築確認申請が必要なリフォームとは例えば、床面積を増やす増築や敷地内移転、大規模な修繕や模様替えなどが該当します。無道路地は建築確認申請ができないため、これらのリフォームを行なえません。
 
ただし、以下の条件においては、大規模な修繕および模様替えについての建築確認申請を省略できます。
 
 木造住宅の場合：2階建て以下／延べ床面積500平方メートル以下
 鉄骨造の住宅の場合：1階建て／延べ床面積200平方メートル以下
 
上記条件に該当する物件であれば、フルリフォーム（大規模なリフォーム・模様替え）で新築同様の状態にできます。内外装をきれいにするだけでなく、耐震補強を施すことも可能です。
 
なお、リフォームの内容によっては、新築の建築と同じぐらいのコストがかかるケースがあることも把握しておきましょう。

建て替え不可の無道路地を高く売却するコツ

この先、活用する予定がない無道路地の売却を検討している方もいることでしょう。無道路地を少しでも高く売却するためのコツは、以下のとおりです。
 
 隣地所有者に売却する：隣地の所有者の希望が前提で難しいケースもある
 接道義務を満たしたうえで売却する：費用がかかるケースもあるが、土地の価値が上がり売却しやすくなる
 リフォームをしてから売却する：売却できる可能性が上がるものの、費用がかる
 専門業者に買取を依頼する：無道路地でも積極的に買い取る不動産業者に依頼する
 
無道路地の売却方法についての詳細や売却価格の相場、注意点などは以下の記事内で詳しく解説しています。
 
→ 無道路地を売却する方法とは？売却価格の相場や活用方法も紹介

まとめ

無道路地では、建築基準法が定める接道義務を果たしていないという理由から、原則として建築物の建て替えができません。しかし、隣地の購入や通行地役権の設定など、あとから接道義務を満たす方法があります。
 
上記の方法がとれず、どうしても接道義務の条件を満たせない場合でも、制限はあるものの、リフォームができるケースは珍しくありません。また、高く評価されにくい無道路地でも、工夫次第では売却が可能です。
 
第一土地建物では、無道路地の査定や売却のご相談を承っています。現在の状況を把握したい、または売却先を探したいという方は、ぜひ以下からお問い合わせください。

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