記事公開日 2021年11月05日

最終更新日 2022年5月19日

 
運用を検討している一棟売りアパートが「再建築不可物件」に該当するとわかったものの、具体的にどのような問題があるのかわからない方も少なくないでしょう。
 
再建築不可の一棟売りアパートを運用するためには、独自の特性を事前に理解しておくことが重要です。
 
本記事では、再建築不可物件に該当する一棟売りアパートを運用するメリット・デメリット、また、具体的な運用方法や注意点も解説します。
 
再建築不可物件に該当する一棟売りアパートの購入、運用をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

■再建築不可の売りアパートとは？

 
一棟売りアパートが「再建築不可」とされている場合、既存の建物を解体し、同敷地内に新しく建物を建てるための許可申請が通りません。
 
再建築が可能かどうかは、建築基準法によって定められた以下の「接道義務」の規定を満たしているかどうかで決まります。
 
● 土地と道路が接している間口の幅が2m以上あること
● 土地と接している道路は、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路であること
 
上記の条件を満たしていない物件は、再建築ができない「再建築不可物件」と呼ばれ、一棟売りアパートでも該当する可能性があります。
 
なお、接道義務は、都市計画区域もしくは準都市計画区域に指定されているエリアに対してのみ求められるものです。
 
現行の建築基準法が制定される前に建てられた古い物件ほど、接道義務を満たしていない可能性があります。築年数の古い一棟売りアパートの購入を考えている際は、事前確認が重要です。
 
接道義務を詳しく知りたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
 
接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ
 
また、再建築不可物件も、以下の記事で詳しく解説しています。
 
→ 再建築不可とは？知っておきたいメリット・デメリット・売買のポイント
 

■再建築不可のアパートを運用するメリット・デメリット

 

 
再建築不可のアパート運用を検討する際は、再建築不可物件ならではのメリット・デメリットを理解しておくことが重要です。
 

◇メリット

 
再建築不可のアパートを運用する際には、おもに費用面でのメリットがあります。うまく活用することで、利回りの高いアパート運用ができるでしょう。
 

・物件の購入価格が比較的安い

 
再建築不可物件は、不動産の利用価値および資産的価値が低く見積もられるため、一般的な相場よりも安く購入できる傾向にあります。
安く購入できることで、条件によっては高い利回りで運用できる可能性が高くなります。
 
例えば、物件の状態が良く、そのまま賃貸として出せるような再建築不可物件の売りアパートを購入した場合、入居者にとってデメリットがなければ一般的な家賃設定ができます。 
抑えた取得費用に対して相場程度の家賃収入が見込めるため、効率的な運用が可能です。
 

・相続税が低額になる

 
再建築不可の売りアパートの運用は、相続税対策としても有効です。
 
そもそもアパート経営は、課税評価額の減税措置の対象となるため、現金や土地だけを相続する場合と比較して、相続税を抑えられるメリットがあります。
運用するアパートが再建築不可物件であれば、一般的な建物よりも不動産評価額が低いため、さらに相続税を抑えることが可能です。
 

・固定資産税が低い

 
不動産評価額が低い再建築不可物件は、固定資産税も低額になります。
 
物件を所有している間、支払い続ける必要がある固定資産税は、アパート運用にかかる経費でもあります。経費を抑えることは、アパート運用において高い利回りを維持するために重要なポイントであるといえるでしょう。
 
また建物に対する固定資産税は、築年数に応じて減額されるものです。再建築不可の売りアパートの場合、現行の建築基準法以前に建てられた古い物件であるケースが多く、固定資産税が低くなりやすい理由の一つとなっています。
 

◇デメリット

 
再建築不可物件ならではのデメリットは、アパート運用が思うように行なえない原因となることも珍しくありません。事前によく理解したうえで、運用を開始することが重要です。
 

・売却が難しい傾向にある

 
再建築不可物件に該当するアパートは、いずれ手放したいと思っても、思うように売却できないことがあります。
 
建物が老朽化しても建て直せないことを懸念されたり、購入時にローンが組みにくかったりするため、なかなか買い手が見つからないケースが珍しくありません。
 
なお、一般的な条件ではローン審査が通りにくい再建築不可物件では、共同担保を設定することで融資を受ける方法もあります。リスクがともなうので積極的におすすめできるものではありませんが、再建築不可物件を購入する際の、選択肢の一つとされています。
 
共同担保によるローンで再建築不可物件を購入する際の注意点は、以下の記事で解説しています。
 
→ 共同担保とは？再建築不可物件を共同担保で購入する際の注意点
 

・リフォーム費用が高額になる場合がある

 
再建築不可の売りアパートは、既存の建物を建て直すことはできないものの、リフォームすることは可能です。
 
特に、現在の耐震基準を満たしていない建物は、入居者の安全のため、適切な耐震補強工事などを行なう必要があるでしょう。
 
ただし、築年数が古い建物は、相場よりもリフォーム費用が高額になりやすいデメリットがあります。
 
再建築不可のアパートを購入する際には、物件そのものの価格だけでなく、その後必要になるリフォーム費用も含めて検討することが重要です。

■再建築不可のアパートを運用する方法と注意点

 

 
再建築不可のアパートを運用するためのおもな方法は、「リフォームすること」もしくは「再建築を可能にすること」です。
いずれも再建築不可物件ならではの問題点があり、個人では判断が難しいケースもあるため注意が必要です。
 

◇リフォームする

 
先述のとおり、再建築不可物件は、リフォーム工事を行なうことは可能です。アパート運用の場合、きれいにリフォームして物件の価値を上げれば、入居者も見つけやすくなるでしょう。
 
ただし、再建築不可物件は相場よりもリフォーム代が高額になりやすいことを前提として考える必要があります。
 
再建築不可物件は、フルリフォームを施すことはできますが、床面積を増やす増築工事は認められていません。もともと平屋の物件に2階部分を造ったり、敷地内に離れとして別の建物を建てたりすることはできないため、注意が必要です。
 
運用を軌道に乗せるためには、再建築不可物件に許可される範囲内でリフォームを行ない、入居者からの家賃収入を得る必要があります。
 

◇隣地を購入し新しくアパートを建てる

 
現時点で再建築不可とされている売りアパートでも、あとから接道義務を満たすことで、建て替えを可能にする方法もあります。
 
例えば、隣接する土地の一部を購入し、接道部分を2m以上にする方法です。ただし、そもそも接している道路が建築基準法上の道路でない場合は接道義務を満たせないため、対象外となります。
 
また当然のことながら、隣接地の所有者の合意を得ることが前提となる方法のため、希望しても叶わないこともあるでしょう。
 
さらに、接道義務を満たすことで再建築不可物件ではなくなるため、再建築不可物件のメリットであった固定資産税や相続税は、これまでよりも高くなる可能性があります。
 

◇再建築不可アパートの運用に困ったら専門業者に相談を

 
再建築不可のアパート運用にお困りなら、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者への相談がおすすめです。
一般的な物件に比べてリフォームや運用に関する注意点が多い再建築不可物件は、個人で判断するのが難しい内容も少なくありません。専門業者に相談すれば、豊富な実績から得たノウハウに基づいた的確なアドバイスや提案を受けることができます。
 
第一土地建物では、再建築不可物件の買取を専門に行なう専門業者です。
 
再建築不可物件に該当するかどうかわからない物件の調査や、再建築可能にするためのご相談、売却先が見つからない再建築不可物件の買い取りまで、幅広く対応いたします。

■まとめ

 
再建築不可物件に該当する一棟売りアパートは、運用する際の注意点が一般的なアパート運用に比べて少なくありません。売却を考えた際、買い手が見つかりにくいなどのデメリットも否定できないため、慎重に検討する必要があるでしょう。
 
しかし、再建築不可物件ならではのメリットをうまく活用すれば、効率的で利回りの良い運用も可能です。場合によっては、再建築不可物件の条件から外れて、再建築ができるようになる方法もあります。
 
再建築不可物件は個人での判断が難しい内容も多いため、事前に専門業者へ相談するとよいでしょう。
第一土地建物では、再建築不可物件に該当するアパート運用のご相談を承ります。再建築不可物件を専門に扱う不動産業者ならではのご提案が可能です。まずは下記の問い合わせページよりご連絡ください。

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