記事公開日 2021年08月25日

最終更新日 2022年4月25日

 

都市計画区域および準都市計画区域内の土地には、原則として「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という接道義務が定められています。この基準を満たさない通路に接していても、通常は建物の建て替えや増築の許可が下りません。

 

ただし、この規定には例外があります。それが、建築基準法42条2項で定義される「2項道路」に接している土地です。

 

この記事では、接道義務の例外となる2項道路について「どのような道路なのか」「普通の土地と同じように建築できるのか」を解説します。

 

■2項道路とは1.8メートル以上4メートル未満の道路

まずは2項道路とはどのような道路なのか解説していきます。

 

◇2項道路とは？

建築基準法42条は、土地に建物を建築できるか否かの基準となる「道路」の定義について定めています。そして、「2項道路」とは、同法42条2項で規定されている道路です。

 

建築基準法42条1項では、この法律で「道路」と認められるために、4メートル以上の幅が必要である旨が記載されています（一部6メートルの地域もあり）。

 

しかし、建築基準法が施行された時点では、幅4メートル未満の道路が全国に多数存在し、生活用道路として活用されていました。この矛盾を解決するべく、例外として組み込まれたのが2項道路の規定です。

 

この規定により、1950年11月23日以前からすでに建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁の指定を受けたものは、幅4メートル未満でも建築基準法上の道路として認められることになりました。

 

ただし、2項道路に接している土地への建物の建築は「セットバック」が必要となるため、そのままでは建物を建てることができません。セットバックについては、のちほど詳しく紹介します。

 

◇1.8メートル未満の2項道路は規制がある

接している道が2項道路に認定されていると、道路の幅員が不足していても、条件付きで建物の建築が可能です。ただし、接している道が幅1.8メートル未満の場合は扱いが異なり、建物を建築する際にあらかじめ建築審査会の同意を得る必要があります。

 

■2項道路に欠かせないセットバックについて

 

 

2項道路に接する土地に建物を建築する際、条件となるのがセットバックです。再建築不可物件に関する議論で登場するセットバックは、建物を工事する際に必要となる敷地の後退を指すのが一般的です。

 

◇2項道路における敷地のセットバックとは？

建築基準法42条では、2項道路について「その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす」と規定しています。すなわち、中心線から2メートルまでは道路となるので、敷地に食い込む部分は私道として提供する必要があります。この敷地の後退が「セットバック」です。

 

例えば、幅3.4メートルの道路の両側に住宅が建っているケースを考えてみましょう。中心線を1.7メートル地点とした場合、中心線から双方に2メートルの幅を確保するとなると、両側の住宅の敷地に30センチずつ食い込むことになります。この幅30センチ分がセットバックの必要な距離です。

 

セットバックした部分は道路の一部となるため、所有者が私的に利用することはできません。建物を建てることはもちろん、庭として使用したり、塀を設置したりすることも不可能です。

 

将来的にセットバックが必要な物件や、セットバック済みの物件に関して、不動産市場では「私道負担あり」とされます。この事項は不動産広告に記載され、購入時にも仲介業者から説明があります。

 

なお、私道負担ありの物件を購入したからといって、すぐに敷地の一部が私道となるわけではありません。あくまで、敷地の後退が必要なのは建物を建てるタイミングです。

 

◇敷地の後退方法

敷地をどの程度後退すれば良いかは道路の状況に応じて異なるため、以下の2パターンに分けて、それぞれ説明します。

 

【道路の反対側が宅地の場合】

 

自分が所有する土地の反対側にも宅地があり、道路を2つの土地が挟んでいる状況では、両方の土地に私道負担が発生します。この場合、セットバック後の道の幅員を4メートル確保するため、それぞれの住宅が中心線から2メートルまで敷地を後退させる必要があります。

 

【道路の反対側が崖や河川・線路の場合】

 

宅地が片側にしか存在しない場合、道路の反対側の境界線から4メートルまでセットバックしなければなりません。例えば、道路を挟んで反対側が崖になっており、道路幅が3.5メートルの場合、後退する距離は50センチです。

 

■2項道路に接する土地・住宅を購入する際の注意点

 

 

2項道路に接しており「私道負担あり」と記載されている物件を購入する際には、いくつか確認事項や注意点があります。購入時のポイントを見てみましょう。

 

◇建て直しによって建物が狭くなることがある

私道負担ありの物件を購入して建物を建て直す際に、建物が狭くなる場合があります。というのも、セットバックによって道路の一部となる部分は、建築時に住宅の敷地として算入できないためです。

 

建物の大きさを表す「建ぺい率」「容積率」は、敷地の面積に対して○％まで、とエリアごとに上限を定められています。そのため、セットバック前に建っていた物件が上限いっぱいの広さで建築されていると、セットバックを経て狭くなった土地に同じ広さの建物は建てられません。

 

不動産広告には、住宅の建ぺい率と容積率が記載されています。「私道負担あり」の物件の購入を検討する場合、上限に余裕があるかを確認しておきましょう。

 

◇セットバックのラインに注意する

セットバック済みと説明を受けていた物件でも、実は現況では後退距離が不足していたと判明することがあります。こういったケースでは、購入後に追加でセットバックが必要となるため、トラブルの原因となります。

 

セットバックが適切に行なわれているかを確認したい場合は現地に赴き、現況を実際に見てみましょう。隣地と道路の境界を確認し、購入希望の物件とのズレがないかをチェックしてください。不安を感じる点があれば、不動産業者にセットバック時の状況を問い合わせると確実です。

 

◇セットバック部分の税金が非課税になることがある

「私道負担あり」の物件の購入を検討するのであれば、セットバック部分の税金の取り扱いに関しても確認しておくとよいでしょう。自治体によっては、私道として提供する部分について、固定資産税と都市計画税を非課税としていることがあります。

 

なお、非課税となるケースでも、道路として宅地とは別途登記が必要な場合や、測量図を用意して申告しなければならない場合があります。どのような準備や手続きが必要なのかは自治体によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。

 

■まとめ

通常、土地が接道義務を満たすには、幅4メートル以上の道路に接道していなければなりません。ただし、2項道路に接している土地は例外とされ、幅が不足していても建物の建築が可能です。

 

なお、この場合も、建物を建築する際は道路幅を4メートル確保できるよう、敷地を後退させなければなりません。セットバックは所有者が自費で行なうため、ときには大きな負担となります。

 

将来的にセットバックが必要な物件は、不動産市場ではやや敬遠される傾向にあり、売却に時間がかかることも少なくありません。現金化を急ぎたいのであれば、訳あり物件の専門業者に買い取りを依頼するのも一つの方法です。

 

当社は、2項道路に面した物件や再建築できない土地など、さまざまな訳あり物件の買い取りに力を入れています。他社で買い取りを断られた難しい物件も、喜んでお見積りいたします。売却をご検討であれば、ぜひ当社も相談先の一つに加えてください。